سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز ، محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس درباره نظارت بر اجاره بها در بازار مسکن و افزایش قیمتهای غیر متعارف اظهار داشت: برای اجارهبها قانون مشخص وجود دارد و اعلام شده است که اگر در استانی قیمت اجارهبها بالاتر از سقف مصوب افزایش پیدا کند، شورای عالی مسکن در آن استان باید تشکیل و نسبت به نرخگذاری اقدام کند و این موضوع، قانون صریح است. وی ادامه داد: استانها اختیار کامل در تعیین سقف اجارهبها دارند و سقف نرخ تعیین شده توسط شورای عالی مسکن در آن استان، محل رجوع دستگاه قضایی به این حکم قانونی است.
رییس کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه جلسات شورای مسکن با ریاست استانداران تشکیل میشود، گفت: طبق قانون تشکیل این شورا با ریاست استانداران الزامی است و بازار و همه ارکان هم باید از نرخ تعیین شده توسط شورای مسکن استان تمکین کنند.
رضایی کوچی با اشاره سقف اجاره بها در تهران تاکید کرد: درباره تهران هم باید شورای عالی مسکن و استاندار تصمیم بگیرد اما در تهران افزایش نرخ اجاره بها نباید بالاتر از ٣٠ درصد باشد .وی افزود: طبق قانون، وقتی شورای عالی مسکن نرخ اجاره را تعیین و اعلام کند، تعزیرات میتواند براساس آن به بازار مسکن ورود کند و با متخلفان برخورد داشته باشد.
در همین رابطه نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای تمدیدی در سال ۱۴۰۵ مشخص شده است. داود بیگینژاد نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار داشت: با هدف ایجاد تعادل در بازار اجاره مسکن و حمایت از مستأجران، سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای تمدیدی در سال ۱۴۰۵ مشخص شده و مالکان و مستأجران باید در چارچوب این ضوابط اقدام به تنظیم قراردادهای جدید کنند.
وی افزود: مبنای محاسبه افزایش اجارهبها، مبلغ اجاره درجشده در قرارداد فعلی است و درصد تعیینشده مستقیماً به رقم اجاره موجود اضافه میشود. به این ترتیب، مستأجران و مالکان میتوانند بهسادگی میزان اجاره سال جدید را محاسبه کنند.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به فرمول محاسبه اجاره جدید گفت: «اجاره جدید برابر است با اجاره فعلی ضربدر عدد حاصل از جمع یک و نرخ افزایش تعیینشده.» به عنوان مثال، اگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی در تهران ۱۰ میلیون تومان باشد، با اعمال سقف افزایش ۲۷ درصدی، اجاره جدید به ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد رسید.
بیگینژاد تأکید کرد: رعایت سقفهای تعیینشده میتواند به کاهش تنشهای موجود در بازار اجاره و ایجاد شفافیت بیشتر در معاملات کمک کند. همچنین آگاهی مستأجران و مالکان از نحوه محاسبه اجارهبها، زمینه را برای انعقاد قراردادهای منطبق با ضوابط قانونی فراهم خواهد کرد.
وی با بیان اینکه بازار اجاره یکی از مهمترین بخشهای بازار مسکن به شمار میرود، اظهار داشت: در شرایط کنونی، اجرای دقیق سیاستهای تنظیمگری و نظارت بر قراردادهای اجاره میتواند نقش مؤثری در کنترل رشد هزینههای سکونت و حمایت از خانوارهای مستأجر داشته باشد. نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک همچنین از طرفین قراردادهای اجاره خواست پیش از امضای هرگونه توافق، از آخرین ضوابط و مقررات مربوط به سقف افزایش اجارهبها مطلع شوند تا از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود.
مستأجران زیر تیغ
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن
مسکن یک کالای اساسی است و دولت باید نظارت شدید کند یا یارانه بدهد. بخشی از جامعه در بخش اجاره دچار مشکل هستند و دولت باید با شناسایی این اقشار، به آنها یارانه بدهد. حتی در نظامهای لیبرالیستی هم دولت از اقشار ضعیف در زمینه اجاره حمایت میکند. مسکن حتما باید با سیاستهای نظارتی قدرتمند دولت همراه باشد. البته که در کنار نظارت بر بازار، باید تولید و عرضه مسکن هم افزایش پیدا کند.
الان دوباره قضایای ۱۰سال اخیر در حال تکرار است و بازار به امید نتیجه مذاکرات، دچار رکود شده است و این رکود در تولید مسکن، موجب تشدید فشار بر بازار اجاره خواهد شد. اتفاقات ناشی از مذاکرات سبب توقف سرمایهگذاری در بخش مسکن میشود. اکنون کسی که زمین دارد اگر زمین را نگه دارد و هیچ مسکنی روی آن نسازد، چند سال بعد سود بیشتری کسب میکند. علت این روند، عدمتصویب مالیات بر عایدی سرمایه است.
مالیات بر خانههای خالی یکی از مهمترین راهکارهای کوتاهمدت و میانمدت برای کنترل بازار اجاره است. ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم سالها است وجود دارد، اما در گذشته بهدلیل نبود سامانه املاک و اسکان، شناسایی واحدهای خالی از سکنه با دشواریهای جدی همراه بود و امکان اجرای دقیق قانون فراهم نمیشد.
اکنون با تکمیل زیرساختهای اطلاعاتی، امکان شناسایی خانههای خالی با دقت بسیار بالا فراهم شده است و دستگاههای مسئول میتوانند مالکان این واحدها را به عرضه ملک در بازار اجاره ترغیب کنند. هدف اصلی نباید کسب درآمد از محل مالیات باشد، بلکه باید تمرکز بر عرضه این واحدها به بازار مسکن باشد. اگر خانهها همچنان خالی بمانند و صرفاً مالیات پرداخت شود، مشکل بازار اجاره حل نخواهد شد.
در شهر تهران حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. ساخت چنین حجمی از واحد مسکونی به چندین سال زمان نیاز دارد، در حالی که ورود حتی ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار واحد از این ظرفیت به بازار اجاره میتواند تأثیر قابلتوجهی بر کنترل قیمتها داشته باشد. در گذشته توصیه به استفاده از ظرفیت خانههای خالی چندان عملیاتی نبود؛ زیرا امکان شناسایی دقیق وجود نداشت، اما اکنون با تکمیل سامانه املاک و اسکان این امکان فراهم شده و میتوان با جدیت بیشتری این سیاست را دنبال کرد.
استفاده از ظرفیت واحدهای خالی میتواند دستکم از شدت رشد اجارهبها بکاهد و شیب تند افزایش قیمتها را کاهش دهد؛ موضوعی که برای مستأجران در تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور اهمیت فراوانی دارد.
