به گزارش کسب و کار نیوز، برای شناخت بهتر نحوه اداره مناطق آزاد و تصمیم گیری در محدوده این مناطق، ابتدا لازم است بدانیم که قانون چگونگی اداره مناطق آزاد در سال ۱۳۷۲ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در حال حاضر ۷ منطقه آزاد فعال، بر اساس این قانون اداره میشوند که عبارتند از مناطق آزاد کیش، قشم، چابهار، ارس، اروند، انزلی و ماکو. هدف مشترک همه این مناطق، جذب سرمایه گذاران داخلی و خارجی است تا تولید و اشتغال در این مناطق افزایش یابد.
هر چند که در سایر کشورها عموماً در گام نخست زیرساختها از قبیل زمین، آب، برق، اینترنت و غیره آماده میشوند و سپس از سرمایه گذاران استقبال میگردد اما در ایران ابتدا محدوده مناطق آزاد تصویب میگردد و سپس سازمان منطقه آزاد مربوطه، با تحصیل درامد از محلهای مختلفی از جمله اخذ عوارض، سهمیه محدود واردات گمرکی و فروش زمین موظف به تأمین زیرساختها میگردد. هر چند که در این یادداشت، نگارنده در نظر ندارد مشکلات مناطق آزاد را به رشته تحریر درآورد اما یکی از مهمترین نیازها برای اکثریت سرمایه گذاران، تخصیص زمین مناسب جهت سرمایه گذاری است.
طبیعی است که با توجه به تنوع زیست محیطی مناطق آزاد، نحوه استفاده از اراضی در مناطق آزاد مختلف، متفاوت میباشد به عنوان مثال زمین ساحلی جهت پرورش میگو در جزیره قشم شرایط متفاوتی نسبت به زمین کشاورزی جهت کشت گلخانهای در منطقه ازاد ارس خواهد داشت همانگونه که شرایط استفاده از اراضی جهت احداث اماکن گردشگری و هتلها در کیش به دلیل شرایط خاص این جزیره با بقیه اراضی در سایر مناطق آزاد متفاوت میباشد. اما حلقه مشترک همه آنها، لزوم شفافیت و جلوگیری از رانت خواری در تخصیص اراضی و ایجاد شرایط همسان و مساوی میان سرمایه گذاران و متقاضیان استفاده از زمین میباشد.
موضوع نحوه استفاده از اراضی در مناطق آزاد در ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد مورد توجه قرار گرفته است. در این ماده ملاک و نحوه استفاده از زمین و منابع ملی و ترتیب فروش یا اجاره آن در محدوده مناطق ازاد، مقررات مصوب هیأت وزیران و رعایت برنامههای عمرانی هر منطقه تعیین گردیده است. مقررات مزبور در سال ۱۳۷۲ به تصویب شورای عالی مناطق آزاد رسید و در آن، وضعیت مالکیت اراضی، نحوه تعیین قیمت و وظایف و اختیارات در مقوله رفع تجاوز و تصرف و تخریب اراضی در محدوده مناطق آزاد مورد توجه قرار گرفت.
با عنایت به پیچیدگیها موجود و لزوم شفاف سازی در نحوه استفاده از اراضی در محدوده مناطق آزاد، دستور العمل مربوطه در دبیرخانه شورای عالی مناطق آزاد تهیه و متعاقباً توسط دبیر وقت شورای عالی مناطق آزاد در سال ۱۳۹۳ به همگی سازمانهای مناطق آزاد، جهت اجرا ابلاغ گردید.
در این دستور العمل با هدف شفافیت هر چه بیشتر موضوعات نحوه قیمت گذاری اراضی، روشهای واگذاری، انواع قراردادها، نحوه اخذ پیش دریافت و تقسیط قیمت فروش و روش مقابله با ساخت و ساز غیر مجاز و بسیاری از مسائل دیگر مورد توجه قرار گرفتند.
با توجه به ماده ۵ دستور العمل، زمینها در محدوده مناطق آزاد با ۱۰ نوع کاربری مختلف قابل واگذاری میباشند که میتوان کاربریهای صنعتی، تجاری، مسکونی، تجاری –مسکونی، اداری و خدماتی، گردشگری و تفریحی، بهداشتی و درمانی، آموزشی فرهنگی و ورزشی، کشاورزی، کاربریهای ویژه و چند وجهی را برشمرد.
از مهمترین نکات در اثبات پیشرو بودن سازمانهای مناطق آزاد در ایجاد شفافیت و مقابله با فساد در نحوه استفاده از اراضی، ابلاغ ماده ۱۲ دستور العمل مربوطه میباشد. در این ماده، همگی سازمانهای مناطق آزاد موظف به اطلاع رسانی عمومی در پایگاه اینترنتی سازمان و بروز رسانی مستمر اطلاعات مربوط به شرایط فروش اراضی، پهنه بندی، کاربری زمینها و اعلام قیمت فروش هر یک از اراضی و املاک با توجه به مشخصات آنها میباشند. این میزان شفافیت و اطلاع رسانی در معدود دستگاههای اجرایی در سطح کشور که امکان فروش و یا اجاره زمین را دارند مشاهده میشود و سازمانهای مناطق آزاد از جمله آنها میباشند.
در شرایطی که اراضی و پهنه بندی آنها به همراه قیمت به اطلاع عموم رسانده میشود، هر سرمایه گذار و در هر زمینه سرمایه گذاری اعم از صنعتی، تجاری، گردشگری و غیره قادر به مشاهده اطلاعات در فضای مجازی و تصمیم گیری در خصوص خرید و یا اجاره و صد البته در شرایط مساوی با دیگر سرمایه گذاران میباشد.
در حال حاضر و پس از ابلاغ دستور العمل نحوه استفاده از اراضی در سال ۱۳۹۳ و اطلاع رسانی عمومی توسط سازمانهای مناطق آزاد، ایجاد رانت در فروش و اجاره زمین در محدوده مناطق آزاد به حداقل رسانده شده است.
هر چند که در سایر کشورها عموماً در گام نخست زیرساختها از قبیل زمین، آب، برق، اینترنت و غیره آماده میشوند و سپس از سرمایه گذاران استقبال میگردد اما در ایران ابتدا محدوده مناطق آزاد تصویب میگردد و سپس سازمان منطقه آزاد مربوطه، با تحصیل درامد از محلهای مختلفی از جمله اخذ عوارض، سهمیه محدود واردات گمرکی و فروش زمین موظف به تأمین زیرساختها میگردد. هر چند که در این یادداشت، نگارنده در نظر ندارد مشکلات مناطق آزاد را به رشته تحریر درآورد اما یکی از مهمترین نیازها برای اکثریت سرمایه گذاران، تخصیص زمین مناسب جهت سرمایه گذاری است.
طبیعی است که با توجه به تنوع زیست محیطی مناطق آزاد، نحوه استفاده از اراضی در مناطق آزاد مختلف، متفاوت میباشد به عنوان مثال زمین ساحلی جهت پرورش میگو در جزیره قشم شرایط متفاوتی نسبت به زمین کشاورزی جهت کشت گلخانهای در منطقه ازاد ارس خواهد داشت همانگونه که شرایط استفاده از اراضی جهت احداث اماکن گردشگری و هتلها در کیش به دلیل شرایط خاص این جزیره با بقیه اراضی در سایر مناطق آزاد متفاوت میباشد. اما حلقه مشترک همه آنها، لزوم شفافیت و جلوگیری از رانت خواری در تخصیص اراضی و ایجاد شرایط همسان و مساوی میان سرمایه گذاران و متقاضیان استفاده از زمین میباشد.
موضوع نحوه استفاده از اراضی در مناطق آزاد در ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد مورد توجه قرار گرفته است. در این ماده ملاک و نحوه استفاده از زمین و منابع ملی و ترتیب فروش یا اجاره آن در محدوده مناطق ازاد، مقررات مصوب هیأت وزیران و رعایت برنامههای عمرانی هر منطقه تعیین گردیده است. مقررات مزبور در سال ۱۳۷۲ به تصویب شورای عالی مناطق آزاد رسید و در آن، وضعیت مالکیت اراضی، نحوه تعیین قیمت و وظایف و اختیارات در مقوله رفع تجاوز و تصرف و تخریب اراضی در محدوده مناطق آزاد مورد توجه قرار گرفت.
با عنایت به پیچیدگیها موجود و لزوم شفاف سازی در نحوه استفاده از اراضی در محدوده مناطق آزاد، دستور العمل مربوطه در دبیرخانه شورای عالی مناطق آزاد تهیه و متعاقباً توسط دبیر وقت شورای عالی مناطق آزاد در سال ۱۳۹۳ به همگی سازمانهای مناطق آزاد، جهت اجرا ابلاغ گردید.
در این دستور العمل با هدف شفافیت هر چه بیشتر موضوعات نحوه قیمت گذاری اراضی، روشهای واگذاری، انواع قراردادها، نحوه اخذ پیش دریافت و تقسیط قیمت فروش و روش مقابله با ساخت و ساز غیر مجاز و بسیاری از مسائل دیگر مورد توجه قرار گرفتند.
با توجه به ماده ۵ دستور العمل، زمینها در محدوده مناطق آزاد با ۱۰ نوع کاربری مختلف قابل واگذاری میباشند که میتوان کاربریهای صنعتی، تجاری، مسکونی، تجاری –مسکونی، اداری و خدماتی، گردشگری و تفریحی، بهداشتی و درمانی، آموزشی فرهنگی و ورزشی، کشاورزی، کاربریهای ویژه و چند وجهی را برشمرد.
از مهمترین نکات در اثبات پیشرو بودن سازمانهای مناطق آزاد در ایجاد شفافیت و مقابله با فساد در نحوه استفاده از اراضی، ابلاغ ماده ۱۲ دستور العمل مربوطه میباشد. در این ماده، همگی سازمانهای مناطق آزاد موظف به اطلاع رسانی عمومی در پایگاه اینترنتی سازمان و بروز رسانی مستمر اطلاعات مربوط به شرایط فروش اراضی، پهنه بندی، کاربری زمینها و اعلام قیمت فروش هر یک از اراضی و املاک با توجه به مشخصات آنها میباشند. این میزان شفافیت و اطلاع رسانی در معدود دستگاههای اجرایی در سطح کشور که امکان فروش و یا اجاره زمین را دارند مشاهده میشود و سازمانهای مناطق آزاد از جمله آنها میباشند.
در شرایطی که اراضی و پهنه بندی آنها به همراه قیمت به اطلاع عموم رسانده میشود، هر سرمایه گذار و در هر زمینه سرمایه گذاری اعم از صنعتی، تجاری، گردشگری و غیره قادر به مشاهده اطلاعات در فضای مجازی و تصمیم گیری در خصوص خرید و یا اجاره و صد البته در شرایط مساوی با دیگر سرمایه گذاران میباشد.
در حال حاضر و پس از ابلاغ دستور العمل نحوه استفاده از اراضی در سال ۱۳۹۳ و اطلاع رسانی عمومی توسط سازمانهای مناطق آزاد، ایجاد رانت در فروش و اجاره زمین در محدوده مناطق آزاد به حداقل رسانده شده است.
اباذر آذربون- کارشناس حقوقی دبیرخانه شورای عالی مناطق آزاد
Abazar.azarboon@gmail.com
Abazar.azarboon@gmail.com