سد سوداگران مسکن در برابر ریزش قیمت‌ها

ثمانه نادری

به گزارش کسب و کار نیوز، علی رغم اینکه نقدهای زیادی نسبت به چگونگی اجرای طرح‌های دولت به منظور تولید و عرضه واحدهای مسکونی و اثر معکوس آن بر بازار مسکن وجود دارد، کارشناسان معتقدند دولت برای کشیدن ترمز افزایش قیمت مسکن باید از شیوه های تولید و عرضه مسکن که باعث افزایش خانه‌های خالی و گرانی مسکن می‌شود، بپرهیزد. به عنوان مثال برخی از کارشناسان اجرای برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن به شیوه مشارکتی را عامل افزایش قیمت آن و افزایش خانه‌های خالی عنوان می کنند.
با توجه به توقف گرانی مسکن، حال صاحبان مسکن و سوداگران تلاش دارند با عدم عرضه مسکن، بر خواسته‌های خود جامه عمل بپوشانند. صرف نظر دولت از مالیات بر عایدی مسکن نیز اگرچه با انکار وزیر امور اقتصادی و دارایی روبرو شده است، نیز عاملی برای تقویت خواسته‌های سوداگران در بازار مسکن است.
بر اساس آمارهای موجودمطابق سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود ۲۵ میلیون خانوار در ایران زندگی می‌کنند و موجودی مسکن کشور کمی بیش از این تعداد یعنی ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی بوده است؛ اما آنچه در اختیار مصرف‌کنندگان واقعی قرار دارد حدود ۲۳ میلیون واحد است و به عبارت دیگر با ۲٫۵ میلیون مسکن خالی و ۲٫۱ میلیون مسکن نیمه‌خالی که حداکثر شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد، مواجهیم.
طی یک دهه گذشته، تعداد خانوارهای موجود در کشور به حدود ۲۵ میلیون خانوار افزایش یافته؛ اما تعداد واحدهای مسکونی در اختیار تقاضای واقعی در این ۱۰ سال متناسب با رشد جمعیت افزایش نداشته و به حداکثر ۲۳ میلیون واحد رسیده است. البته بسیاری از این واحدها (به تعبیری ۳ میلیون واحد در کل کشور) جنبه مصرفی نداشته و توسط سرمایه‌داران بخش خصوصی، به عنوان سرمایه و در قالب املاک خالی از سکنه، بی‌استفاده باقی مانده است.

افشین پروین پور، کارشناس بازار مسکن

لابی پرقدرت سوداگران مسکن

کنار گذاشتن لایحه مالیات بر عایدی مسکن که هم به صورت تجربی و هم به صورت علمی در دنیا، تایید شده حکایت از لابی پرقدرت سوداگران مسکن دارد. چرا که مسکن اصلی‌ترین حوزه سوداگران است. موضوع مالیات بر عایدی سرمایه و کنترل سوداگری در بازار مسکن با ابزار مالیاتی بارها مطرح شده اما تصویب نمی‌شود چرا که اراده‌ای جدی در حاکمیت برای این موضوع وجود ندارد. به همین دلیل رد موضوع مهمی مثل مالیات بر عایدی مسکن، قدرت سوداگران مسکن را بیش از پیش افزایش داده و با وجود آنان قیمت‌ها پایین نخواهد آمد.
در حال حاضر مهم‌ترین اولویت بخش مسکن خروج تقاضای سرمایه‌ای است که ۷۰ درصد واحدهای مسکونی را در اختیار گرفته است. در حالی که تنها ۳۰ درصد مسکن در اختیار تقاضای مصرفی است. با این وجود هرچقدر مسکن بسازیم و عرضه کنیم، باز با همین نسبت ۷۰درصد و ۳۰ درصد پیش خواهد رفت. مشکل اساسی بازار مسکن در نظام توزیع است که دولت در آن ناموفق عمل کرده است. زمانی که تقاضای سرمایه‌ای از بازار خارج شود، آن وقت است که می‌توانیم برای نیازمندان واقعی مسکن با زمین‌های ارزان بسازیم و با قیمت تمام شده عرضه کنیم تا از ورود دلالان به جریان توزیع مسکن اجتناب کرده باشیم. وگرنه مشکل اساسی بازار مسکن نبود واحد مسکونی و یا ناکافی بودن آن نیست. بلکه مسئله اساسی عدم عرضه واحدهای مسکونی به بازار است.