سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
به گزارش کسب و کار نیوز به نقل از اقتصادآنلاین، دلار دوباره به یکی از مهم‌ترین متغیر‌های اقتصاد ایران تبدیل شده است. رکورد‌های قیمتی یکی پس از دیگری جابه‌جا می‌شوند و بازار طلا نیز تقریبا همزمان به تغییرات ارز واکنش نشان می‌دهد. بازار مسکن، اما فعلا داستان دیگری دارد؛ بازاری که نه نشانی از رونق معاملات در آن دیده می‌شود و نه قیمت‌هایش با همان سرعتی حرکت می‌کنند که این روز‌ها در بازار ارز دیده می‌شود.
یک مقایسه عددی این فاصله را بهتر نشان می‌دهد. در یکی از بررسی‌های اخیر، از ابتدای شهریور رشد قیمت مسکن حدود ۴.۸ درصد برآورد شده، در حالی که نرخ ارز در همین دوره حدود ۱۶.۸ درصد بالا رفته است. به بیان ساده، سرعت افزایش دلار در این مقطع حدود سه‌ونیم برابر مسکن بوده است.
همین فاصله دوباره یک پرسش قدیمی را زنده کرده است: وقتی دلار جهش می‌کند، مسکن چه می‌کند؟ پاسخ ساده‌ای که سال‌ها در بازار تکرار شده این است که افزایش دلار دیر یا زود خودش را در قیمت خانه نشان می‌دهد. اما بررسی رفتار این دو بازار نشان می‌دهد رابطه ارز و مسکن نه آن‌قدر مستقیم است که بتوان از روی درصد افزایش دلار، رشد قیمت خانه را محاسبه کرد و نه حتی همیشه می‌توان دلار را بازار پیشرو دانست.
در بلندمدت، قیمت مسکن و دلار کم‌وبیش در یک جهت حرکت کرده‌اند. یک پژوهش داخلی که دوره ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۹ را بررسی کرده، با استفاده از آزمون‌های هم‌انباشتگی وجود یک رابطه بلندمدت میان متغیر‌های مدل را تایید کرده است. با این حال، وجود چنین رابطه‌ای به معنای آن نیست که هر افزایش دلار با همان شدت به قیمت مسکن منتقل می‌شود.
دلیل مهم این احتیاط آن است که هر دو بازار از یک نیروی مشترک نیز اثر می‌گیرند: تورم و انتظارات تورمی. همان نیرویی که ارزش ریال را در برابر دلار پایین می‌آورد، می‌تواند قیمت دارایی‌هایی مانند زمین و ساختمان را نیز افزایش دهد؛ بنابراین همزمانی رشد دلار و مسکن به تنهایی برای اثبات اینکه اولی علت افزایش دومی است کافی نیست.
اتفاق مهم‌تر در کوتاه‌مدت رخ می‌دهد. درست در دوره‌ای که انتظار می‌رود جهش دلار به افزایش قیمت ملک منجر شود، ممکن است بازار مسکن برای مدتی بیشتر در رکود فرو برود.
از نگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، زمانی که نرخ ارز وارد دوره‌ای از نوسان شدید می‌شود و انتظار برای افزایش بیشتر آن وجود دارد، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای به سمت بازار‌هایی می‌رود که نقدشوندگی بیشتری دارند. دلار و طلا را می‌توان با سرمایه‌های کوچک‌تر خرید و در مدت کوتاهی دوباره فروخت؛ مسکن، اما به سرمایه‌ای به‌مراتب بزرگ‌تر نیاز دارد و ورود و خروج از آن زمان‌بر است.در چنین وضعیتی، دلار می‌تواند به جای آنکه فوراً موتور افزایش قیمت مسکن شود، برای مدتی به رقیب آن تبدیل شود.
برخی مطالعات انجام‌شده درباره بازار تهران نیز این سازوکار را تایید می‌کنند. در یک مطالعه، افزایش بازدهی دارایی‌های جایگزین از جمله طلا، ارز و سهام در کنار افزایش نرخ بهره حقیقی، اثری منفی بر قیمت مسکن داشته است. معنای اقتصادی این یافته آن است که وقتی بازدهی بازار‌های رقیب جذاب‌تر می‌شود، بخشی از سرمایه‌ای که می‌توانست وارد ملک شود راه دیگری انتخاب می‌کند.
همبستگی قیمت مسکن با دلار نیز در بررسی‌های انجام‌شده پایین‌تر از همبستگی دلار با بازار‌هایی مانند سکه، طلا و سهام گزارش شده است؛ بنابراین واکنش کندتر مسکن به یک شوک ارزی، پدیده‌ای دور از انتظار نیست.
این تفاوت زمانی توضیح می‌دهد چرا دو گزاره ظاهرا متناقض می‌توانند همزمان درست باشند: دلار گران می‌شود و مسکن در کوتاه‌مدت عقب می‌ماند؛ اما اگر سطح جدید ارز ماندگار شود، همین عقب‌ماندگی می‌تواند بعداً به فشار برای تعدیل قیمت ملک تبدیل شود.
برای اندازه‌گیری این رابطه تلاش‌هایی هم صورت گرفته است. در یک مقاله درباره رفتار بازار مسکن، ضریب انتقال نرخ ارز در بازار فروش حدود ۰.۹۷ برآورد شده است؛ یعنی در چارچوب همان مطالعه، افزایش ۱۰ درصدی نرخ ارز با حدود ۹.۷ درصد افزایش قیمت فروش همراه بوده است.
اما این عدد را نمی‌توان به یک فرمول عمومی برای پیش‌بینی بازار مسکن ایران تبدیل کرد. این برآورد به مشخصات همان مطالعه، دوره مورد بررسی و مدل استفاده‌شده وابسته است و داده خام موجود برای این گزارش نیز از گزارش منتشرشده درباره مقاله استخراج شده، نه بررسی مستقیم متن اصلی آن؛ بنابراین ۰.۹۷ بیش از آنکه پاسخ امروز بازار باشد، نمونه‌ای عددی از شدت ارتباطی است که در برخی مطالعات میان دو بازار مشاهده شده است.
رفتار فروشندگان نیز می‌تواند یکی از حلقه‌های انتقال باشد. همان مطالعه نشان می‌دهد با افزایش نوسان روزانه دلار در ماه قبل، احتمال قیمت‌گذاری دلاری آگهی ملک افزایش پیدا می‌کند؛ نشانه‌ای از اینکه شوک ارز حتی پیش از انجام معامله می‌تواند وارد ذهنیت قیمت‌گذاری مالکان شود.شرایط فعلی، اما یک متغیر دیگر هم دارد. اقتصاد تنها با افزایش قیمت دلار مواجه نیست؛ نااطمینانی سیاسی نیز بالاست.
در شرایط جنگی یا دوره‌هایی که ریسک وقوع درگیری و تحولات سیاسی شدید می‌شود، حتی رابطه معمول میان بازار ارز و مسکن می‌تواند برای مدتی مختل شود. دارایی‌ای مانند مسکن قابلیت جابه‌جایی ندارد، نقدشوندگی آن پایین است و تصمیم برای خرید چند میلیارد تومان ملک بسیار متفاوت از خرید ارز یا طلاست.
از نگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، در چنین فضایی ادامه نوسانات ارز می‌تواند رکود بازار ملک را حتی عمیق‌تر کند. بخشی از خریداران مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید کنار می‌روند و بخشی از سرمایه‌گذاران نیز ترجیح می‌دهند تا روشن‌تر شدن وضعیت اقتصادی و سیاسی، در بازار‌های نقدشونده‌تر باقی بمانند.در نتیجه، رکوردشکنی دلار لزوما به معنای آغاز فوری موج معاملات یا افزایش هم‌اندازه قیمت مسکن نیست.نقطه تغییر ممکن است بعد از آرام‌شدن دلار باشد.
اما همین وضعیت یک روی دیگر هم دارد.از نگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، یکی از نقاطی که می‌تواند رفتار ملک را تغییر دهد نه زمان جهش شدید دلار، بلکه زمانی است که هیجان بازار ارز فروکش کند. اگر دلار پس از یک دوره افزایش به قیمت‌های قبلی بازنگردد و در محدوده‌ای بالاتر تثبیت شود، بازار‌های دیگر فرصت پیدا می‌کنند خود را با سطح جدید قیمت ارز تطبیق دهند.
در چنین شرایطی، مسکن ممکن است شروع به جبران بخشی از فاصله ایجادشده کند.این تعدیل از چند مسیر اتفاق می‌افتد. نخست، انتظارات تورمی است. مالکی که ارزش سایر دارایی‌ها را بالاتر می‌بیند، حاضر نیست ملک خود را با همان قیمت قبلی عرضه کند. مسیر دوم هزینه ساخت است؛ افزایش قیمت مصالح و زمین، هزینه تمام‌شده واحد‌های جدید را افزایش می‌دهد. البته اثر افزایش قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی نیز فوراً در بازار ظاهر نمی‌شود و بخشی از آن پس از طی دوره ساخت و عرضه به قیمت واحد نهایی منتقل می‌شود.
مسیر سوم نیز به رفتار سرمایه مربوط می‌شود. اگر التهاب بازار‌های ارز و طلا کاهش پیدا کند، بخشی از سرمایه ممکن است دوباره به دنبال بازار‌هایی برود که در دوره جهش ارز عقب مانده‌اند.
از همین رو، اثر دلار بر مسکن الزاما در روز‌ها و هفته‌های نخست جهش ارزی دیده نمی‌شود. با این حال، برای این تأخیر نمی‌توان عدد ثابتی تعیین کرد. در منابع موجود شواهد کافی برای اینکه بگوییم مسکن مثلا سه، شش یا ۹ ماه بعد از دلار حرکت می‌کند وجود ندارد. طول این فاصله به وضعیت معاملات، قدرت خرید، نرخ بهره، سیاست‌های اعتباری، نقدینگی و انتظارات فعالان بازار بستگی دارد.
