سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز ، وی افزود: در حال حاضر به دلیل نبود نظارت مؤثر، این پلتفرمها زمینه ایجاد انتظارات تورمی و قیمتسازی در بازار مسکن را فراهم کردهاند. یکی از مشکلات موجود این است که برخی مالکان قیمتهای درجشده در این سامانهها را بر مبنای قیمتهای واقعی و معاملاتی تعیین نمیکنند، بلکه نرخهای پیشنهادی خود را بر اساس آگهیهای مشابه ثبت میکنند؛ در حالی که این قیمتها لزوماً با واقعیت بازار منطبق نیست. نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: در شرایط کنونی هیچ مرجع شفافی که قیمتهای واقعی معاملات را در اختیار عموم قرار دهد، وجود ندارد. از سال ۱۴۰۲ بارها اعلام کردهام که پیش از این، اطلاعات معاملات در اختیار اتحادیه مشاوران املاک قرار داشت. سامانهای تحت عنوان «سامانه املاک و مستغلات» فعال بود و هر ملکی که معامله میشد، اطلاعات آن به همراه کد رهگیری در این سامانه ثبت میشد.
وی یادآور شد: اتحادیه مشاوران املاک بر اساس همین اطلاعات میتوانست وضعیت بازار را تحلیل کند؛ به این معنا که افزایش تعداد معاملات نشاندهنده رونق بازار و کاهش آن بیانگر رکود یا ثبات بود. همچنین بر مبنای قیمتهای واقعی معاملات امکان اعلام دقیق افزایش، کاهش یا ثبات قیمت مسکن به مردم وجود داشت.
محرمی نمینی تصریح کرد: اطلاعاتی که از سوی اتحادیه منتشر میشد، مبتنی بر کدهای رهگیری و قیمتهای معاملاتی واقعی بود، نه قیمتهای اسمی و پیشنهادی که امروز در بسیاری از پلتفرمهای آنلاین مشاهده میشود. از سال ۱۴۰۲ این اطلاعات از اختیار اتحادیه مشاوران املاک خارج شده و در اختیار سازمان ثبت اسناد، سامانه کاتب و بخشهایی از وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است.
وی تاکید کرد: در نتیجه امروز آینه شفافی برای نمایش وضعیت واقعی قیمتها در مقابل مردم وجود ندارد. در چنین شرایطی، آگهیهای آنلاین نقش پررنگتری پیدا میکنند و مبنای تصمیمگیری بسیاری از افراد قرار میگیرند. این مقام صنفی گفت: برای مثال اگر یک سازنده در یک برج یا یک منطقه، تعداد زیادی واحد را با قیمتهای خاص آگهی کند، همین موضوع میتواند بر انتظارات قیمتی آن منطقه اثر بگذارد و موجب جابهجایی سطح قیمتها شود. مردم نیز با مشاهده این آگهیها به آن استناد میکنند و قیمت سایر املاک را با همان ارقام مقایسه میکنند.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در چنین شرایطی یک قیاس غیرکارشناسی شکل میگیرد؛ زیرا قیمتگذاری در بازار مسکن نیازمند بررسی دقیق مؤلفههای تخصصی است. من معتقد نیستم که این پلتفرمها حذف شوند، بلکه تأکید دارم قیمتهای کارشناسیشده و مبتنی بر دادههای واقعی باید در آنها مبنا قرار گیرد؛ ریشه اصلی مشکل از آنجا ناشی میشود که فعالیت در حوزه مسکن کاملاً تخصصی و کارشناسانه است. افرادی که بهعنوان مشاور املاک فعالیت میکنند، برای دریافت پروانه کسب باید مراحل مختلف آموزشی و تخصصی را طی کنند.
وی بیان کرد: متقاضیان فعالیت در این حوزه باید در آزمون تخصصی سازمان ثبت اسناد، آزمون اصناف و همچنین دورههای آموزشی حقوقی و مهارتهای مذاکره که از سوی اتحادیه برگزار میشود، شرکت کنند و پس از گذراندن این سه مرحله موفق به دریافت پروانه فعالیت شوند. بنابراین بازار مسکن نیازمند تحلیل و قیمتگذاری کارشناسی است و نمیتوان صرفاً بر مبنای آگهیهای منتشرشده در فضای آنلاین درباره قیمت واقعی املاک قضاوت کرد.
محرمی نمینی درباره چالشهای ناشی از فعالیت پلتفرمهای آگهی آنلاین در بازار مسکن افزود: در حال حاضر افراد بهراحتی میتوانند در این پلتفرمها آگهی ثبت کنند و با درج قیمتهای غیرواقعی، زمینه قیمتسازی در بازار را فراهم آورند. زمانی که اتحادیه نسبت به این موضوع ورود میکند، پلتفرمها اعلام میکنند که مجوز فعالیت خود را از اتحادیه مشاوران املاک دریافت نکردهاند و تحت نظارت اتحادیه کسبوکارهای مجازی فعالیت میکنند.
وی تاکید کرد: اگر یک پلتفرم صرفاً بستری برای خرید و فروش کالاهای دستدوم یا خدمات عمومی باشد، شاید تفاوت چندانی در قیمتگذاریها ایجاد نشود؛ اما در حوزه مسکن، کوچکترین تغییر در قیمت هر متر مربع میتواند منجر به جابهجایی قابلتوجه ارزش یک ملک شود. به همین دلیل قیمتگذاری در این بخش نیازمند نظارت و کارشناسی تخصصی است.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: برای مثال اگر در یک برج مسکونی در غرب تهران تعداد زیادی واحد با قیمت مشخصی آگهی شود، همان قیمت میتواند بهتدریج مبنای ذهنی فعالان بازار و متقاضیان قرار گیرد و بر قیمت کل منطقه اثر بگذارد. این روند محدود به منطقه خاصی نیست و در هر نقطهای از شهر میتواند موجب تغییر انتظارات قیمتی و جابهجایی نرخها شود.
وی تصریح کرد: ریشه این مسئله در غیرکارشناسی بودن قیمتهای درجشده در بسیاری از آگهیها است. اتحادیه مشاوران املاک نسبت به این موضوع هشدار میدهد، اما پاسخ پلتفرمها این است که تحت نظارت اتحادیه کسبوکارهای مجازی فعالیت میکنند و ارتباطی با اتحادیه مشاوران املاک ندارند. در واقع یک فعالیت کاملاً تخصصی و کارشناسی به بستری سپرده شده که الزاماً زیر نظر نهاد تخصصی این حوزه قرار ندارد.
محرمی نمینی با اشاره به هزینههای تحمیلشده به دفاتر مشاوران املاک از سوی برخی پلتفرمها گفت: یکی دیگر از مشکلات موجود، تفاوت تعرفه انتشار آگهی بر اساس مناطق مختلف شهری است. بهعنوان مثال هزینه درج آگهی در مناطق شمالی شهر با مناطق جنوبی تفاوت دارد؛ در حالی که ماهیت خدمت ارائهشده یکسان است و پلتفرم صرفاً یک آگهی با قالب و اطلاعات مشخص را منتشر میکند.
وی یادآور شد: این موضوع هیچ توجیه فنی یا خدماتی مشخصی ندارد و موجب ایجاد تفاوتهای غیرمنطقی میان مناطق مختلف میشود. در گذشته نیز در رسانههای چاپی، از جمله روزنامهها، آگهیها بر اساس قالب و فضای اختصاصیافته قیمتگذاری میشدند و منطقه جغرافیایی ملک تأثیری در هزینه انتشار آگهی نداشت.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک عنوان کرد: این سازوکارها در نهایت به شکلگیری قیمتسازی و ایجاد تفاوتهای غیرواقعی در بازار مسکن منجر میشود. از سوی دیگر، بخشی از مشکلات پلتفرمهای آگهی آنلاین از جایی آغاز میشود که این سامانهها وارد حوزه فعالیت تخصصی مشاوران املاک شدهاند، اما خود را ملزم به دریافت مجوز یا تبعیت از ضوابط این صنف نمیدانند.
وی افزود: اگر اطلاعات بازار و دادههای معاملاتی در اختیار اتحادیه مشاوران املاک قرار داشته باشد، امکان ارائه قیمتهای واقعی و همچنین نظارت مؤثر بر پلتفرمها و فرآیند فایلینگ املاک فراهم خواهد شد. در شرایط فعلی، اغلب پلتفرمها و سامانههای آگهی آنلاین خود را زیرمجموعه اتحادیه کسبوکارهای مجازی میدانند و به همین دلیل نظارت تخصصی مشاوران املاک بر عملکرد آنها تا حد زیادی حذف شده است. محرمی نمینی در پایان خاطرنشان کرد: بخش قابلتوجهی از چالشهای موجود در بازار مسکن و فرآیند قیمتگذاری املاک، ناشی از همین خلأ نظارتی بر پلتفرمهای آگهی آنلاین است که باید برای رفع آن تدابیر لازم اتخاذ شود.
لزوم رعایت سرانه شهری در توسعه عمودی
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن
دولت در حال عرضه زمین است. ما دائما به مالکان زمین این سیگنال را میدهیم که اگر پروانه تخریب و نوسازی بگیرید میتوانید ساخت و ساز بیشتری انجام دهید. وقتی یک محدوده شهری داریم به محض اینکه الحاقی به آن انجام میشود قیمتهای دارای این زیرساخت بازبینی میشود. باید بارگزاریهایی که داریم را کنترل کلی کنیم. میتوانیم از تراکمهایی که داخل شهر میدهیم به نفع تامین مسکنهایی که برای گروههای هدف است استفاده کنیم.
اینکه چرا شهرداریها بهعنوان بازیگر اصلی زمین و مسکن کمترین مسئولیت را میپذیرند یک موضوع است درحالیکه یکی از مداخلهگران اصلی تعیین قیمت زمین هستند. همین تراکم مجاز عامل اصلی افزایش قیمت زمین است. یعنی اینجا توسعه عمودی زمین و شهر صورت گرفته است. ما مخالف توسعه عمودی نیستیم، اما توسعه عمودی باید سرانه شهری را رعایت کند.
برای اینکه فرد بخواهد برج بسازد باید مشاعات بیشتری داشته باشد. همین هزینهها نشان میدهد که هزینه توسعه افقی بیشتر است. افزایش عرضه افقی باید منبع درآمد شهرداری شود. ما عملا عامل مخرب تراکم فروشی را داریم که تولید مسکن از این طریق صورت میگیرد و همین باعث افزایش قیمت مسکن میشود.
قیمت های اخیر مسکن بیش از آنکه واقعی باشد ناشی از تورم انتظاری است. ریشه اصلی مشکلات بازار مسکن در کاهش ساخت و ساز و کمبود عرضه نهفته است و متقاضیانی که توان خرید دارند، نباید خانه دار شدن را به تعویق بیندازند.
یکی از مهم ترین دلایل این موضوع، آسیب دیدن برخی صنایع فولادی و شکل گیری نگرانی نسبت به افزایش قیمت مصالح ساختمانی بود. همین مسئله باعث ایجاد تورم انتظاری در بازار شد و ابتدا در بازار ورق های فولادی و خودرو خود را نشان داد و سپس به بازار مسکن سرایت کرد. در برخی مناطق حتی افزایش قیمت های بیش از ۵۰ درصد نیز مطرح شد، اما به نظر می رسد بخش عمده این رشدها واقعی نبوده و بیشتر ناشی از انتظارات تورمی و فضای روانی حاکم بر بازار بوده است.
