تداوم گرانی در بازار اجاره

به گزارش کسب و کار نیوز، هرچند همه در این بازار به دنبال مقصر اصلی می گردند تا گناه را بر گردن او بیندازند؛ اما قربانی این بازار تنها مستاجرانی هستند که باید ۸۰ درصد سبد معیشت خود را هزینه خانه ای کنند که هر سال یک قدم به جنوب شهر نزدیک تر می شود.
در حالی که روحانی دستور داده بود افزایش اجاره بها در تهران بیش از ۲۵ درصد و در سایر مناطق بیش از ۱۵ درصد نباشد. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد یک ماه بعد از این دستور، اجاره بها در تهران ۲۷٫۴ درصد و در سایر مناطق ۳۰٫۶ درصد افزایش پیدا کرده است.
«کسب و کار» در گفتگو با دو کارشناس، این مساله را بررسی می کند.

ناکارآمدی اهرم فشار در کنترل اجاره بها

فرشید پورحاجت، دبیر انجمن انبوه سازان کشور
براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا هرچند مقرر شده بود حداکثر افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در سال جاری برای شهر تهران ۲۵ درصد، برای کلانشهرها ۲۰ و سایر شهرها نیز ۱۵ درصد باشد، بااین‌حال سیاست های سرکوبی هیچ گاه منتج به خروجی مثبت نخواهد شد. شاید به صورت کوتاه مدت سیاست های سرکوبی منتج به یک سری خروجی های شبه مثبتی در بازار اقتصاد مسکن بشود؛ اما در بلندمدت این سیاست ها منتج به شکست است. اینکه در اقتصاد مسکن کشور ما متاسفانه وزارت راه و شهرسازی و دیگر سازمان های دولتی به دنبال ایجاد سیاست های سرکوبی هستند خروجی مثبتی برای اقتصاد مسکن نخواهد داشت. با توجه به اینکه بالغ بر ۳۰ درصد خانوارهای کشور در مسکن های استیجاری ساکن هستند، بهترین مسیر برای جلوگیری از تورم در حوزه مسکن، تولید مسکن است. بنابراین سیاست گذاری برای تولید مسکن؛ چه به صورت مالکی و چه به صورت استیجاری بسیار بااهمیت است. هرچند بکوشیم با اهرم فشار یا سیاست های سرکوبی اجاره بها را کنترل کنیم، شاید بتوانیم امسال را بگذرانیم؛ اما در سال آینده مجددا همین موضوع در حوزه مسکن اثرگذاری خود را خواهد داشت. کمک ودیعه ای که دولت برای پرداخت تسهیلات دنبال کرد را تا امروز چند نفر توانسته اند دریافت کنند؟ این سیاست چقدر می تواند در جهت پوشش اجاره به خانوار کمک کند؟ ما نمی توانیم با تولید سالی ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، انباشت تقاضایی که در حوزه مسکن هست را پوشش دهیم. این ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد در مقابل نیاز سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور اثرگذاری لازم را ندارد و تبعات آینده بازار مسکن هم درخصوص نرخ تورم اثرگذاری خود را از این کاهش تولید و کاهش عرضه مسکن خواهد داشت.
اینکه در آینده بازار مسکن شرایط به چه صورت است، توجه داشته باشیم که برای ماه های آینده ما تغییرات فصلی را داریم و در این تغییرات ممکن است معاملات مسکن کاهش داشته باشد؛ اما کماکان با توجه به بی برنامگی در نظارت بر نهاده های تولیدی مسکن و افزایش روزانه این نهاده ها به نظر می رسد ما همچنان افزایش قیمت مسکن را در ماه های آینده خواهیم داشت.

زنگ خطر افزایش دوباره اجاره بها

منصور غیبی، کارشناس مسکن
تعیین اجاره بها در یک فصل تابع یک سری شاخص ها و متغیرهایی است که تعیین می کند که امسال اقتصاد مسکن چگونه خواهد بود. سال جاری بحث بحران کرونا از یک طرف و بحث التهابات و افزایش قیمت ها در حوزه اقتصاد ملی از طرف دیگر دست به دست هم می دهد که موجرین بخشی از نیازمندی های اقتصادی و تامین سرمایه جهت زندگی روزمره خود را از محل اجاره بها یا مبلغ قرض الحسنه خودشان طراحی کنند تا تامین شود. لذا هرچقدر به توده های اجتماعی مردم این نوع فشارها وارد می شود این موارد باید در محلی خود را نشان دهد. برای یک موجر برطرف کردن نیازهای زندگی اش او را مجبور می کند تا اجاره بهای مسکن خود را افزایش دهد. شاید مصوبه دولت در جهت تعیین دستوری سقف اجاره بها به مثابه ترمز دستی بود که کشیده شد تا این افزایش قیمت به طور ناگهانی صورت نگیرد. نمی شود به صورت دستوری حقوق مالکانه افراد را در تعیین منافع ملک در اختیار خودشان عملیاتی کرد. در نتیجه اصلی ترین مورد، افزایش قیمت سایر نهاده های اقتصادی است که مردم برای تامین آن در تلاش اند و بخش اجاره بها می تواند بخشی از اینها را تامین کند. عمده افراد و موجرین به ملک مورد اجاره خود به عنوان بخشی از سرمایه و پولی که مورد نیاز روزمرگی و حل موضوعات شخصی و خانوادگی خودشان است نگاه می کنند. بنابراین وقتی می بینند که شاخصی که باید برای آن هزینه کند (دانشگاه، لوازم خانگی، جهیزیه و..) کفاف نمی دهد، تنها راه تامینش اجاره ملکی است که دارند و مجبور می شود با آن آهنگ این رشد را نهادینه کند. بحث اجاره و اجاره نشینی یک ظرفیت مشخص است و هر چقدر مستاجران دست دست کنند و اقدام نکنند بالاخره یک تاریخی را باید وارد بازار شوند و اقدام به اجاره ملک یا تمدید کنند. در نتیجه بحث کرونا، ودیعه مسکن، ثبت نام در بانک، اختصاص دادن و تامین مدارک و شروع به پرداخت ها باعث شد که فصل جابه جایی امسال کمی متغیر شود و به بیش از شهریور شیفت پیدا کند. این است که ما احتمالا در ماه آتی هم مراجعه کننده و متقاضی برای اجاره کردن ملک را داشته باشیم و این تقاضا هرچقدر بیشتر باشد احتمال افزایش اجاره بها وجود دارد و اجاره مسکن کمی بالاتر است و این روند طبیعی است.