افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن

به گزارش کسب و کار نیوز، مقایسه آماری واحدهای مسکونی خریداری شده در تهران طی ۱۴ ماه گذشته نشان می‌دهد با توجه به افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، عمده معاملات حول واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری بوده است. این در حالی است که اردیبهشت ماه سال گذشته واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری بیشترین تقاضای خرید را داشت و پس از آن واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری در لیست خرید متقاضیان خانه دارشدن قرار گرفته بود.

درد دل های یک خریدار

یک خریدار در بازار مسکن که هنوز موفق به پیدا کردن واحد نشده است، در گفتگو با «کسب و کار» گفت: «آغاز سال با شروع کار مشاوران املاک سری به بازار ملک زدیم تا بتوانیم واحد مسکونی مورد نیاز خود را خریداری کنیم. در حالی مشاوران املاک مدعی وجود قیمت های کاذب در این بازار بودند که توصیه می کردند برای خرید فعلا دست نگه داریم. دست نگه داشتن همانا و افزایش قیمت خانه همانا! اردیبهشت نیز راه خود را به مشاوران ملک کج کردیم تا شاید بتوانیم قفل بی مسکنی را باز کنیم اما قیمت ها علاوه بر اینکه نجومی تر از ماه گذشته بود مانند قیمت ارز لحظه ای اعلام می شد! به توصیه مشاور املاک دست نگه داشتیم زیرا معتقد بود بازار بیهوده ملتهب است و قیمت ها فروکش خواهد کرد. اما امروز در اولین ماه از تابستان قیمت ها نه تنها ثبات ندارد که نجومی شده است. در واقع اگر در ابتدای سال می توانستیم واحد ۶۰ متری بخریم، در حال حاضر باید آن را به ۵۰ متر ارتقا دهیم! این است وضعیت ملک در پایتخت!»

وضعیت بحرانی در دسترسی به مسکن

شاخص‌های دسترسی به مسکن و سهم اجاره مسکن در کشور ما به وضعیت بحرانی رسیده و این درحالی است که سهم این شاخص ها در سبد هزینه‌های خانوار دو چراغ راهنما برای سیاست‌گذار بخش مسکن محسوب می‌شود. شاخص دسترسی به مسکن برای ۵ استان در وضعیت قرمز قرار دارد. درجه سختی خانه‌دار شدن و تامین مسکن که بر اساس جدیدترین آمار و اطلاعات رسمی از درآمد و هزینه‌های خانوار در سال ۹۸ و دو شاخص مرتبط با تامین مسکن بر اساس درآمد و هزینه مورد بررسی قرار گرفته است، نشان می‌دهد که حداقل نیم قرن طول می‌کشد تا بسیاری از ما خانه دار شویم. داده‌های مذکور به روشنی نشان می‌دهد وضعیت کشور در حوزه مسکن غیرعادی است و دوره انتظار بیش از ۲۲ ساله برای خانه‌دار شدن، از محدوده معقول بسیار فراتر رفته است. در شهر تهران در حال حاضر وضعیت شاخص دسترسی به مسکن با احتساب اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد خانوار به امر خرید مسکن، طول دوره انتظار خانه‌دار شدن ۱۶ سال و ۴ ماه محاسبه شده است. این در حالی است که با در نظر گرفتن نرخ طبیعی پس‌انداز خانوارها این مدت ۴۹ سال خواهد بود؛ به این معنا که اگر یک خانوار تهرانی در شرایط ثابت و اصطلاحا گلخانه‌ای که در آن قیمت مسکن مشمول تورم نشود یا نرخ تورم مسکن با رشد درآمد خانوار برابر باشد، یک‌سوم درآمد سالانه خود را پس‌انداز کند، نیم قرن طول می‌کشد تا بتواند یک واحد آپارتمان مسکونی خریداری کند.
«کسب و کار» در گفتگو با یک کارشناس، دلایل افزایش نجومی قیمت مسکن را بررسی می کند.

سوءمدیریت، منشأ التهاب در بازار مسکن

منصور غیبی، کارشناس مسکن
افزایش قیمت در یک متغیر اقتصادی از عوامل درون ساز مربوط به آن حوزه و یک سری عوامل برون ساز یعنی دلایل بیرونی نشات می گیرد. اگر جمعیت، خانه اولی ها، متقاضیان مصرفی و آمارهایی که در حوزه مسکن هست را کنار هم قرار دهیم و به یک شاخص و الزاماتی دست یابیم که الان در کجای کاریم و نیاز ۵ سال آتی تامین مسکن ما چگونه است، می توانیم کسری، مازاد یا چگونگی رفتار یا تغییر الگوی مصرف در متراژ را به صورت علمی استخراج کنیم. چیزی که ما نمی توانیم کنترل کنیم و این نوع مطالعات را عقیم نگه می دارد و از اولویت خارج می کند، بحث افزایش قیمت و شرایط حاکم بر اقتصاد کشور است که موجب می شود ارزش ریال پایین بیاید. در این میان سنجه های غیرواقعی در بازارهای رقیب ازجمله قیمت ارز، طلا و بازارهای سرمایه ای بر میزان افزایش قیمت در حوزه اقتصاد مسکن و ملک تاثیر می گذارد؛ یعنی عامل درون ساز به تنهایی باعث افزایش قیمت در بازار مسکن نیست که خانه اولی ها را متهم کنیم که به دلیل افزایش تقاضا برای مسکن، واحدهای مسکونی کم است و به همین دلیل قیمت ها بالا رفته است. گرچه عرضه و تقاضا می تواند بر افزایش قیمت در این بازار دخیل باشد؛ اما افزایش قیمت در بازارهای موازی و تلاطم در اقتصاد به اندازه ای پیشی گرفته که ما مطالعات اولیه درون ساز را کم کم نادیده می گیریم. در این میان دولت برنامه های زیادی برای برگرداندن آرامش به بازار مسکن دارد؛ اما پاسخ من به این رفتار دولت و تصمیم گیران این است که این نوع تصمیمات و چنین نسخه ای در زمانی که بازار مسکن التهاب ندارد و اقتصاد ما در سلامت پیش می رود کارایی دارد. زمانی که بازار ملتهب است، دیگر مُسکن جواب نمی دهد. چنین تسهیلاتی جز اینکه تورم و نقدینگی ما را افزایش دهد و موجران را علاقه مند کند که قیمت را بالا ببرند با این توجیه که مستاجران حمایت مالی دریافت کرده اند، ثمره دیگری ندارد. البته دولت هم راه حلی برای حل التهابات در اقتصاد ندارد؛ یعنی یک عاملی که بخواهد همه التهابات را سر و سامان بدهد. بنابراین نتیجه می گیریم که نسخه شفابخش نداریم. مشکلات اقتصادی به یکدیگر تنیده شده اند و عوامل بیرونی تاثیرش را نشان می دهد. به تبع حوزه اقتصاد و ارزش ریالی ما کاهش پیدا می کند و مردم راسا تصمیم ساز منابع ریالی و پولی خودشان شده اند. بدین ترتیب مردم وارد بازارهای مختلف سرمایه ای شده اند. افراد غیرمتخصص در بورس خرید و فروش می کنند فقط به این دلیل که شنیده اند در بازار بورس می توانند ارزش پول خود را حفظ و سود کنند. بنابراین همه بازارها را با هم مقایسه می کنند و به تبع هجوم می برند به بازاری که احساس می کنند درآمد خوبی دارد. حوزه اقتصاد مسکن نیز از این فضا دور نیست و با همین استدلال شدیدا ملتهب می شود. مردم بهترین سرمایه گذاری را در حوزه مسکن می دانند و به همین دلیل سرمایه های خود را وارد این بازار می کنند و همین عاملی برای افزایش قیمت می شود. البته مردم به تنهایی مقصر نیستند زیرا در پی اصلاح و بنای ثروت و ارزش افزوده خودشان هستند که وارد بازار شده اند. زمانی می توانیم بازار مسکن را ثبات ببخشیم که سایر بازارها در آرامش و ثبات باشند آنگاه عوامل درون ساز را مورد بررسی قرار می دهیم و می گوییم سایر شاخص های اقتصادی در حوزه بورس، انرژی، ارز، سکه و طلا در منحنی عادی و منطقی خود پیش می رود، چرا در حوزه اقتصاد مسکن این افزایش قیمت است؟ باید پرسید آیا ما کشور توسعه یافته هستیم که این همه اجاره نشین داریم؟ در حال حاضر آمار میانگین کشور را در نظر بگیرید. ۴۸٫۵ درصد یعنی نیمی از مردم مستاجرند. یکی از شاخص های کشورهای توسعه یافته نرخ بالای اجاره نشینی است. آیا ما کشوری توسعه یافته هستیم؟ در این کشورها زیرساخت های اقتصادی در حال تولید و به عنوان مولد عمل کرده و نیروی کار انسانی حتی خارج از کشور را جذب می کند. آنها برای زندگی و استارت در آن حوزه، اجاره نشینی را انتخاب می کنند و پس از کمی پس انداز کردن خانه می خرند. این شاخص در اقتصاد ما نیست. در اقتصاد ما به تنهایی عوامل درون ساز تاثیری ندارند که بگویم چرا قیمت بالا رفته است. تمام متغیرهای اقتصادی ما در حال التهاب هستند و به همین دلیل مردم در پی آنند که در جایی سرمایه گذاری کنند تا ارزش پولشان پایین نیاید. ملک در شهرهای شمالی در سه ماهه نخست سال بین ۴۰ تا ۴۵ درصد گران شده است. آیا واقعا همه مصرف کننده هستند که می خواهند آنجا خانه بخرند؟ خیر، دلیل هجوم مردم به این مناطق این است که احساس کردند بازار ملک آنجا نسبت به سایر بازارها بکر است. همین فرداست که مردم ملک های یزد را نیز خریداری کنند و کویر هم گران شود. این سوء مدیریت در حوزه اقتصادی باعث شده که منابع مالی در دست مردم درست مدیریت نشود و سرگردان است و هر کسی برای خود تصمیم می گیرد. برای ارائه یک نسخه شفابخش برای ثبات بازار مسکن باید تمام این مدار سرجای خود قرار بگیرد، یعنی مراودات بین المللی کشور در بهترین سطح سیاسی، فرهنگی و اقتصادی شکل بگیرد و حوزه اجتماعی داخلی، فرهنگی و … همه در یک حوزه آرام بخش پیش برود. در چنین شرایطی است که اقتصاد از این متغیرها تبعیت می کند. جالب اینجاست که ما اینجا میلیاردری داریم که آپارتمانش چند میلیارد می ارزد، ولی درآمد ماهانه اش کفاف یک زندگی راحت را برای او نمی دهد. این ثروت کاذب هیجانی است که به دلیل سوءمدیریت به وجود آمده است. به طور مثال فرض کنید ماشین یا آپارتمانی دارید که در عرض چند ماه بسیار گران شده در حالی که حقوق شما افزایش نیافته است. ما باید برای تسکین این التهابات برنامه داشته باشیم تا بعد بتوانیم بگوییم چرا مسکن در طی دو هفته ۱۰۰ میلیارد افزایش یافت.