سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرایی
تلاطمات بازار مسکن در سال‌های اخیر و به‌ویژه در شش ماهه اول سال جاری که یک ماه به پایان آن باقی مانده، آنقدر شدید و سریع بوده که قیمت مسکن را به طرز سرسام‌آوری افزایش داده است. در قوانین کشور مرجع خاصی برای قیمت‌گذاری املاک نداریم و این موضوع موجب شده در کنار دیگر عوامل نظیر گرانی ارز و نابه‌سامانی بازار طلا و سکه، مسکن افزایش قیمت سرسام‌آوری داشته باشد و نرخ خرید و فروش، رهن و اجاره‌بها دیگر برای مردم غیرقابل باور شود.
بسیاری از مستاجران به دلیل رقم‌های نامتعارف هنوز در حال گردش در بازار هستند که آیا می‌توانند خانه موردنظر خود را با قیمت متعادل پیدا کنند یا مجبور می‌شوند به افزایش قیمت مالکان تن بدهند. بنابراین در شرایط فعلی بازار اجاره ملتهب است و لازم است دولت حرکتی کوتاه‌مدت در این بخش از طریق ارائه تسهیلات ویژه به بعضی دهک‌های مستاجر انجام دهد تا توان خود را همسطح با رشد اجاره‌بها بالا ببرند. اقدام دیگر می‌تواند افزایش حقوق کارکنان و کارمندان دولت باشد که در قدرت پرداخت مستاجران اثرگذار است. همچنین مشاوران املاک وظیفه دارند موجران را توجیه کنند که رشد اجاره‌بها متناسب با توان مخاطب باشد و ارزش خانه را با سود بانکی و سایر بازارها مقایسه نکنند. در میان‌مدت هم انتظار این است که دولت مسکن استیجاری را استارت بزند تا حداقل در شهرهای بزرگ مقداری واحد تزریق شود و مقداری بازار اجاره را کنترل کند. بعد از این برنامه میان‌مدت، دولت برنامه بلندمدت در مسکن استیجاری در دستور کار قرار دهد. خوشبختانه دولت و مجلس با این طرح موافق‌اند و می‌توانند آن را در بودجه ۱۳۹۸ لحاظ کنند. در مسکن اجتماعی که دولت کار خاصی نکرد، ولی می‌تواند در عرصه مسکن استیجاری ورود پیدا کند. دولت باید به تولید مسکن استیجاری اقدام کند تا گامی برای ایجاد فضایی رقابتی و کنترل اجاره‌بها باشد.
احتمال تصویب لایحه حمایت از مستاجران
این در حالیست که معاون وزیر راه و شهرسازی از بررسی لایحه حمایت از مستاجران و ۳ لایحه دیگر تعدیل بازار مسکن در نشست روز گذشته کمیسیون اصلی اقتصادی دولت و با حضور وزیران اقتصادی خبر داده است. حامد مظاهریان درباره وضعیت ماه‌های اخیر بازار مسکن و راهکارهای وزارت راه و شهرسازی برای رفع این مشکلات اظهار کرد: آنچه در ۶ ماه گذشته در بازار مسکن رخ داد، در پی اتفاقات درون بخش نبود و این افزایش قیمت‌ها به دلایلی خارج از بخش مسکن از جمله تغییر شاخص‌های اقتصاد کلان و متلاطم شدن بازارهای موازی با مسکن (ارز، سکه، طلا و سهام) رخ داد. وی ادامه داد: مسکن ۵ سال بود که از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شده بود، اما ناگهان ارزش سرمایه‌گذاری پیدا کرد و هجوم سرمایه‌ها به این بخش باعث شد ثباتی که سال‌ها در بخش مسکن ایجاد شده بود، از بین برود. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی افزود: با توجه به اینکه این وضعیت به سرعت رخ داد، اولویت‌های ما نیز در وزارت راه و شهرسازی برای بهبود بازار مسکن تغییر کرد. به همین منظور دولت ۴ لایحه تنظیم کرد تا بتواند در سطح قوانین، صدمه‌ای که به بخش مسکن وارد شده بود را ترمیم کند که بخش‌هایی شامل مستاجران، نظام تامین مالی ساخت مسکن و… را شامل می‌شود. وی مهم‌ترین لایحه را اصلاح قانون نظام پیش‌فروش عنوان و اظهار کرد: با قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان مصوب ۸۹ مجلس که آیین‌نامه اجرایی آن سال ۹۳ در دولت به تصویب رسید و ابلاغ شد، فرایند پیش‌فروش مسکن تقریبا به صفر رسیده است. با تنظیم لایحه اصلاح این قانون به دنبال اصلاح وضع موجود هستیم تا امکانی برای سازنده‌ها فراهم شود و بتوانند با توجه به کمبود مسکن، امکان ساخت واحدهای نوساز را فراهم کنند. مظاهریان بیان داشت: از نظر مقطع زمانی، مهم‌ترین لایحه مسکنی تنظیم‌شده در وزارت راه و شهرسازی لایحه اصلاح قانون تنظیم روابط موجر و مستاجر برای بهبود شرایط مستاجران شمرده می‌شود. هدف اصلی وزارت راه و شهرسازی از تنظیم قانونی برای قراردادهای اجاره مسکن، این است که قراردادهای این بخش بتواند دوساله شود. یکی از نقاط ضعفی که در اقتصاد ایران داریم، کوتاه‌مدت و یکساله بودن بسیاری از قراردادهاست؛ حتی قراردادهای بازیکنان فوتبال هم در ایران یکساله است، در حالی که در بسیاری از باشگاه‌های معتبر دنیا با بازیکنان قراردادهای بیش از دو سال و بعضا تا ۵ ساله به امضا می‌رسانند. وی یادآور شد: بررسی‌های ما نشان می‌دهد افزایش قیمت‌ها بیشترین صدمه را به ۳۰ تا ۳۵ درصد جامعه که مستاجران هستند، وارد می‌کند که جزو طبقات ضعیف‌تر هستند. به همین دلیل برای حمایت از این اقشار، لایحه جدید حمایت از مستاجران با هدف «حداقل دو ساله شدن قراردادهای اجاره مسکن» و «همچنین عدم امکان افزایش بیش از ۱۰ درصدی اجاره‌بها در هنگام تمدید اجاره‌نامه‌های موجود (یکساله‌ها)» از سوی وزارت راه و شهرسازی تنظیم و به هیات دولت تقدیم شده است. این لایحه موافق و مخالف زیاد دارد و اقتصاددانان در دو دسته قرار گرفته‌اند؛ عده‌ای با آن کاملا موافق هستند و عده‌ای هم کاملا مخالف این لایحه هستند. معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: لایحه‌های بعدی نیز به بخش مالیات‌های حوزه مسکن تعلق دارد؛ از جمله حمایت از موجرانی است که قراردادهای دو ساله اجاره مسکن امضا می‌کنند که در این صورت می‌توانند از معافیت‌های مالیاتی برخوردار شوند. البته در حال حاضر بخش اجاره واحدهای مسکونی مطابق الگوی مصرف (کوچک‌متراژ) از معافیت مالیاتی برخوردار است که با این لایحه، مالکان واحدهای مسکونی که قراردادهای دو ساله و بیشتر با مستاجران به امضا می‌رسانند هم هرچند برای واحدهای مسکونی بزرگ‌مقیاس، از معافیت مالیاتی برخوردار می‌شوند.
کاهش اجاره بها با مسکن استیجاری
حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک
مسکن را نباید با ارز و طلا مقایسه کرد و این تصور که چون این دو بازار رشد می‌کنند باید مسکن هم گران شود، اشتباه است. مسکن دیگر کشش رشد قیمت را ندارد، چراکه بازار مسکن با بازار ارز و طلا قابل مقایسه نیست و نمی‌توان اینگونه تصور کرد که چون قیمت ارز و طلا افزایش یافته پس قیمت مسکن هم باید افزایش یابد. اگر بازار ارز و طلا ثبات قیمت نداشته باشد بازار مسکن در ادامه روند رکود تورمی خود را ادامه خواهد داد. قیمت مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته ۵۵ درصد رشد داشته و همین امر باعث شد تا قدرت خرید کاهش یابد و شاهد افت معاملات در تیرماه و مردادماه باشیم. رشد چند برابری قیمت‌ها در بازارهای موازی و رشد قیمت مسکن موجب شد در تیر و مرداد شاهد کاهش محسوس معاملات مسکن باشیم. همچنین افزایش قیمت مسکن یا هر کالایی باید در حد معقولی باشد و قطعا رشد بیش از حد هر کالایی به‌ویژه مسکن موجب رکود می‌شود. البته سرمایه‌های سرگردان و بازارهای موازی و همچنین نبود رقابت کافی در حوزه تولید مسکن و تسهیلات ناکافی بانک‌ها برای خرید مسکن نیز از عوامل دیگر قیمت مسکن و رکود در این بازار است. بسیاری هم بر این باورند که چون قیمت مصالح ساختمانی گران شده و نرخ ارز و طلا به‌شدت اوج گرفته مسکن نیز ناگزیر برای وفق دادن خود با این رشد افزایش می‌یابد که این نادرست است. اولا نقش مصالح ساختمانی در قیمت تمام‌شده مسکن ۲۰ درصد است و دوم اینکه نباید بازار ارز و سکه را با بازار مسکن مقایسه کرد. به طور کلی بازار مسکن در نیمه دوم امسال کشش افزایش قیمت را ندارد و رشد بیش از حد قیمت مسکن که به کاهش قدرت خرید منجر شده باعث خواهد شد مسکن روند رکودی خود را ادامه دهد. راهکارهایی برای بهبود شرایط بازار مسکن می‌توان ارائه کرد که مهم‌ترین آن پروژه مسکن استیجاری است که متاسفانه هنوز این طرح موفق نشده است. امروز در شرایطی قرار گرفته‌ایم که لزوم راه‌اندازی مسکن استیجاری بسیار احساس می‌شود. تنها راهکار طولانی‌مدتی که برای بازار اجاره وجود دارد، ساخت مسکن استیجاری با قیمت‌های بسیار پایین است، چراکه با ابلاغ سیاست‌های دستوری یا ارائه بیانیه‌ها و لایحه‌ها نمی‌توانیم قیمت اجاره را کنترل کنیم. دولت باید برای حفظ فضای رقابتی و کاهش اجاره‌بها طرح تولید مسکن استیجاری را اجرا کند. با وجود موافقت چند دوره مجلس درباره مسکن استیجاری و پیشنهاد اتحادیه برای تولید مسکن استیجاری، متاسفانه هیچ اقدامی درباره تحقق این پروژه صورت نگرفته است. کنترل نکردن بازار مسکن و نداشتن برنامه‌ریزی مشخص در این زمینه باعث افزایش قیمت مسکن در بازار شده و با این وجود مشکل مسکن مربوط به یک دوره نمی‌شود و برای کنترل بازار و رشد بی‌رویه قیمت‌ها نیازمند تدوین یک سند چشم‌انداز چند ساله و برنامه جامعی هستیم که با عمل به آن در چند دوره مختلف می‌توان به حل این مشکل امیدوار بود. به دلیل ناکارآمدی در برنامه‌ریزی برای مدیریت بازار مسکن، قیمت مسکن از سال ۷۱ تا ۹۴، یعنی در مدت‌زمانی بیش از ۲۰ سال ۱۰۴ برابر شده و بیش از ۱۰۰۰ درصد افزایش داشته است؛ امروزه این افزایش قیمت باعث شده تا خرید خانه برای زوج‌های جوان و دهک‌های ضعیف و متوسط دشوار شود و در همین راستا اجاره‌نشینی نیز افزایش یافته است.
