افزایش تقاضا و عدم عرضه در بازار مسکن

گروه اقتصاد ایران و جهان 

به گزارش «کسب و کار» در فروردین ماه سال جاری براساس آمار رسمی، معاملات مسکن شهر تهران ۶٫۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافته بود. این در حالیست که خرید و فروش سفته‌بازانه در این بازار تا ۵۹ درصد، افزایشی بود. بررسی‌ها از علت سقوط معاملات واقعی به عقب‌گرد متقاضیان واقعی، بلاتکلیفی بازار ناشی از انتظار برای تصمیم ترامپ درباره برجام و سوددهی بازارهای ارز و سکه مربوط می‌شد که هم‌اکنون اثر ۳ عامل کاهنده ذکرشده در بازار مسکن از بین رفته است. نخستین نتیجه خروج آمریکا از برجام در تعیین‌تکلیف و ترغیب متقاضیان واقعی برای خرید آپارتمان متناسب با توان ظهور یافت که با کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم از ۹٫۵ به ۸ درصد همراه شد. به دنبال این اتفاق، بازارهای سکه و ارز که ظاهرا به حد نهایی ظرفیت خود رسیده‌اند، شاهد ریزش تقاضا و متعاقبا کاهش نسبی قیمت بودند. بنابراین بخش عمده‌ای از مشتریان این بازارها زودتر از موعد پیش‌بینی‌شده به سمت بازار مسکن روانه شدند. مشاهدات میدانی از دفاتر املاک شهر تهران حاکی از آن است در اردیبهشت ماه دو گروه «سرمایه‌گذار» و «متقاضی واقعی» هم‌اکنون نقش مساوی در بازار مسکن به عنوان عوامل رونق‌بخش ایفا می‌کنند.
براساس اطلاعات خام سامانه‌های ملکی در ۲۷ روز ابتدای اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۴ هزار و ۲۲۴ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل حداقل ۱۱۴ درصد رشد نشان می‌دهد. کارشناسان علت این مساله را ظرفیت بازار مسکن برای هماهنگی با نرخ تورم، کاهش نگرانی‌ها در فضای اقتصاد کلان متاثر از انتظار برای تصمیم آمریکا درباره توافق هسته‌ای، نگرانی از افزایش مجدد قیمت آپارتمان، کاهش نرخ تسهیلات مسکن به ۸ درصد و بروز تدریجی تقاضای مطلق در این بازار عنوان می‌کنند.

ارتباط مسکن با خروج آمریکا از برجام
گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد قیمت مسکن در تهران طی فروردین‌ماه امسال در مقایسه با فروردین سال گذشته حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است. مطابق این گزارش، طی فروردین امسال متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۵ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بود که نسبت به اسفندماه ۱۳۹۶ و فروردین ۱۳۹۷ به ترتیب ۲ درصد کاهش و ۲۹٫۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این میان، فشار طرف تقاضا تعیین‌کننده‌ترین محرک بخش مسکن است. از نیمه دوم سال گذشته با تاثیرپذیری بازار مسکن از تسهیلات بانکی و رسیدن قیمت مسکن به کف، شاهد افزایش تدریجی متقاضیان این بازار بودیم. همزمان قیمت‌های پیشنهادی تا ۴۱ درصد رشد یافت و به همین دلیل در پایان سال گذشته، بازار مسکن شاهد ریزش مشتریان واقعی خود شد و از سوی دیگر تقاضای سرمایه‌گذاری در این بازار رشد کرد. همچنین بررسی بازار مسکن طی ماه‌های فروردین و اردیبهشت امسال نشان می‌دهد تقاضا برای واحدهای زیر ۱۵ سال سن شدت گرفته است. یکی از دلایل این اتفاق، وام‌های ۱۶۰ میلیون تومانی بانک مسکن برای خانه‌اولی‌هاست که محدودیت ۱۵ سال را برای استفاده دارد. عدم تناسب تقاضا و عرضه در این بخش و همچنین کمبود واحدهای ۵۰ تا ۸۰ متری شرایطی را به وجود آورده تا عملا بازار مسکن در بخش ساختمان‌های با عمر کمتر از ۱۵ سال دستخوش تغییرات قیمتی بیشتری شود.
از سوی دیگر، روند تحولات بازار مسکن حکایت از آن دارد که نوسان بازارهای رقیب همچون سکه و ارز و نهاده‌های ساحتمانی، بی‌تاثیر در قیمت نهایی مسکن نبوده است. تجربه نشان داده تاثیر رشد مصالح ساختمانی بر بازار مسکن در کوتاه‌مدت خود را نشان نمی‌دهد، اما در فاصله‌های زمانی بر رشد قیمت مسکن سر جمع می‌شود. پاییز سال ۱۳۹۶ میانگین قیمت مصالح ساختمانی شهر تهران ۱۲ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن رشد کرد. این در حالیست که بنا به گفته‌ فعالان صنعت ساختمان قیمت فولاد تا ۷۰ درصد، شن و ماسه ۳۰ تا ۳۵ درصد و سیمان ۱۵ درصد افزایش نشان داد، اما رشد قیمت مسکن در پایان سال گذشته ۲۶ درصد ثبت شد.

عقبایی: رکود معکوس مسکن را تایید می‌کنیم
حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه معکوس شدن رکود بازار مسکن را تا حدودی تایید می‌کنیم، اظهار داشت: در ماه‌های اخیر توازن عرضه و تقاضای مسکن تغییر کرده و تقاضا از عرضه پیشی گرفته است. وی با رد این ادعا که فروشنده‌ها از فروش واحد به دلیل آنکه احتمال افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده وجود دارد، خودداری می‌کنند، گفت: مسکن در سه ماه پایانی سال گذشته رشد خود را در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد تجربه کرده و اینکه فروشندگان از فروش ملک خود سر باز می‌زنند به این دلیل است که بازار در اصطلاح مشاوران املاک «گم» است؛ به معنای دیگر بازار دچار نوعی گنگی شده است که علت آن؛ عدم تثبیت بازارهای موازی مسکن و غیرقابل پیش‌بینی بودن وضعیت بازار در ماه‌های پیش‌رو است. عقبایی تاکید کرد: به نظر من این وضعیت تا پایان رمضان به اتمام می‌رسد.
وی با اشاره به موثر بودن رکود ساخت‌و‌ساز مسکن در ۶ سال گذشته گفت: برای تغییر این وضعیت باید ۱۱ سال از سمت عرضه حمایت کنیم، تا توازن به عرضه و تقاضای مسکن بازگردد.

حواشی برجام تاثیری در قیمت مسکن ندارد
به گزارش خبر آنلاین، محمدرضا رضایی، رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز معتقد است که بازار مسکن بدون هیچ تغییری به مسیر خود ادامه خواهد داد؛ زیرا فرآورده‌های ساختمانی از خارج تهیه نمی‌شود که حواشی برجام بتواند تاثیری در قیمت مسکن داشته باشد. وی با بیان اینکه مسکن و پروژه‌های عمرانی هیچ ارتباطی به خروج آمریکا از برجام ندارد، تاکید می‌کند: با توجه به پایبندی سایر کشورهای طرف برجام به این توافق خللی در روند مراودات ایران با کشورهای دیگر صورت نمی‌گیرد.