صفحه اصلی / مردم توان خرید مسکن ندارند

مردم توان خرید مسکن ندارند

احسان سلطانی، پژوهشگر اقتصادی
به گزارش کسب و کار نیوز، دوره 92-1380، بدون هیچ شک و تردیدی دوران طلایی دست‌اندرکاران زمین و مسکن در ایران به شمار می‌رود. از کل پنج پیک پرقدرت رشد قیمت‌های زمین و مسکن تاریخ کشور، سه پیک در این دوازده سال واقع شد که احتمال وقوع آن در آینده بعید است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، طی دوره بیست ساله ۹۲-۱۳۷3 بهای زمین، مسکن و اجاره‌بهای مسکن (متوسط تهران) و میزان تورم از رشد متوسط سالانه به ترتیب 26.3، 24.2، 22.8 و 19.6 درصد برخوردار بود که به مفهوم افزایش ۳، 2.2 و 1.7 برابری به ترتیب بهای زمین، مسکن و اجاره‌بها نسبت به رشد کلی قیمت‌ها و خدمات در کشور است. در دوره ۹۲-۱۳۸۴ افزایش کلی قیمت‌های ناشی از تورم ۲۳۴ درصد و افزایش بهای مسکن ۵۱۱ درصد بود (تورم بهای مسکن 2.19 برابر تورم عمومی با رشد متوسط سالانه 25.4 درصد). در کل دوره 92-1373 سرمایه‌گذاری در زمین یا مسکن از هر بخش دیگری از قبیل طلا یا ارز سودآورتر بود و با سرمایه‌گذاری در زمین به جای ارز، سپرده ۵ ساله بانکی و طلا، سرمایه به ترتیب به میزان 6.1، 4.1 و 1.8 برابر افزایش پیدا می‌کرد. در صورت سرمایه‌گذاری با تسهیلات دریافتی بانکی بخش‌های مسکن، صنعت یا بازرگانی در زمین (حتی با پرداخت بهره مرکب)، امکان کسب ثروت بدون هیچ‌گونه فعالیت یا تلاش اقتصادی به میزان به ترتیب 6.8، 4.5 و ۲ برابر تسهیلات دریافتی طی این دوره وجود داشت که با سرمایه‌گذاری در مسکن این نسبت‌ها به ترتیب 4.9، 2.9 و 1.1 برابر است. 
در دوره 92-1373 بهای متوسط زمین، مسکن و اجاره‌بها در تهران به دلار آمریکا (نرخ ارز آزاد) به ترتیب 6.1، 4.3 و 3.4 برابر رشد داشت که به مراتب بیش از رشد شهرهای بزرگ جهان است. در دوره 2014-2000 میلادی با وجود افزایش بیش از سه برابری نرخ ارز در پایان دوره، نرخ رشد متوسط سالانه بهای ارزی (به دلار) زمین و مسکن به ترتیب 17.5 و 13.8 درصد است که این نرخ بسیار بالای سودآوری و منافع بادآورده (به بهای جهانی) در یک دوره نسبتا بلندمدت چهارده ساله در هیچ اقتصاد جهانی تجربه نشده است. 
زمین و مسکن کارکرد اقتصادی دوگانه دارند و ضمن تامین تقاضای مصرف‌کنندگان نهایی، سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در این بخش انجام می‌شود که در 15 سال اخیر، وجوه سرمایه‌گذاری و به‌ویژه سفته‌بازی به‌شدت در ایران غلبه داشته است. طی دوره 92-1380 با وجود اینکه شاخص عمومی بهای کالاها و خدمات 8 برابر شد، بهای زمین و مسکن به ترتیب 27 و 18 برابر شد. طی سال‌های 1393 تا 1395 بخش قابل توجهی از حباب‌های سفته‌بازی در مستغلات تخلیه شد و بهای موثر حقیقی (با تعدیل تورم عمومی کالاها و خدمات) زمین و مسکن به حول و حوش اوایل دهه 80 سقوط کرد. 
موضوع مهم در رشد بهای زمین و مسکن هجوم نقدینگی‌های سرگردان و شدت فعالیت‌های سفته‌بازانه در بازار مستغلات است. طی دهه 80 شاخص نسبت حجم نقدینگی به بهای زمین و مسکن هیچ‌گاه از 182 واحد (100=سال 1372) بالاتر نرفت، اما در سال‌های 1394 و 1395 این شاخص به ترتیب به میزان 230 و 279 واحد صعود کرد. نظر به کاهش قابل توجه بهای موثر حقیقی زمین و مسکن طی سال‌های 1392 تا 1396 و سپری شدن چهار سال از بخش رکودی سیکل تجاری مستغلات و از سوی دیگر فشار بالای نقدینگی روی بازار مستغلات، این بازار از ظرفیت بالقوه قابل توجهی در جهت جهش قیمت‌ها برخوردار است. طی دهه‌های 70 و 80 شمسی، رشد «نسبت حجم نقدینگی به تولید ناخالص داخلی» رابطه متناسبی با رشد «نسبت شاخص بهای زمین و مسکن به شاخص عمومی بهای کالاها و خدمات» داشت. طی سال‌های 1392 تا 1395، نسبت حجم نقدینگی به تولید ناخالص داخلی بیش از 40 درصد افزایش یافت که به مفهوم افزایش حجم نقدینگی نامرتبط با تولید ناخالص داخلی یا مازاد بر آن است. 
عامل تاثیرگذار مهم دیگر روی تغییرات بهای اقلام و کالاها، نرخ تبدیل ارز است. در زمان افزایش نرخ تبدیل ارز، در مدت کوتاهی بهای اقلام قابل تجارت (مانند کالاهای مصرفی و به‌ویژه وارداتی) و پس از آن بهای اقلام غیرقابل تجارت واکنش نشان می‌دهد. چنانچه درباره شاخص بورس اخیرا اتفاق افتاد، آنچه در حقیقت تحت عنوان صعود به قله 100 هزار واحدی به وقوع پیوست، در اصل تعدیل شاخص (ارزش سهام) بورس برحسب دلار بود. در مجموع چهار بازار اصلی 1- ارز خارجی، 2- طلا، 3- سهام و 4- مستغلات، سه بازار صعود کرده‌اند و در اینجا فقط زمین و مسکن هنوز قادر به تعدیل کامل خود در برابر این بازارها نشده است. 
بزرگ‌ترین موانع روی رشد سریع قیمت‌های بخش مسکن 1- قدرت خرید پایین عامه مصرف‌کنندگان و 2- عدم تناسب بین عرضه (قیمت) و تقاضا (توان خرید) در سطح مصرف‌کننده نهایی، 3- رکود مزمن و شدید اقتصادی و 4- اجرای سیاست‌های انقباضی پولی است. بیش از 60 درصد سرمایه‌گذاری‌ها در بخش مسکن لوکس یا گران‌قیمت انجام شده که این سطح بالای عرضه در مقابل با میزان پایین تقاضای مصرف‌کننده نهایی روبه‌رو است. 
چنانچه ذکر شد بیش از تقاضای مصرف نهایی، رشد بهای زمین و مسکن معلول فعالیت‌های سفته‌بازانه است و به تقاضای مصرف واقعی کمتر وابستگی داشته است. همچنین اقتصاد بخش مسکن به‌شدت دوقطبی شده است. تنزل قیمت‌های موثر حقیقی به سطح بیش از یک دهه پیش، چهار سال رکود و فشار بالای نقدینگی مجموعه عواملی هستند که بهای زمین و مسکن را در نقطه تحریک قیمت‌ها قرار داده‌اند. روند افزایش بهای عمومی کالاها و خدمات و اقلام کلیدی چنانچه ادامه پیدا کند، ریسک جهش بهای زمین و مسکن را بالا خواهد برد.  هرچند براساس آمارهای خام سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله‌شده در سطح تهران، طی ماه‌های فروردین تا آبان سال جاری نسبت به ماه‌های مشابه در سال 1395 کمتر از 10 درصد رشد داشت، اما این نرخ رشد در آذر، دی و بهمن ماه به ترتیب به 14.9، 16.7 و 22 درصد صعود کرد. تحرکات ماه‌های اخیر قیمت‌ها در بازار مسکن تهران، در میزانی بالای نرخ تورم نشان می‌دهد که وضعیت قیمت‌ها در بازار زمین و مسکن در حالت آتش زیر خاکستر قرار دارد. 
از مجموع تعداد معاملات انجام‌شده واحدهای مسکونی آپارتمانی تهران در دی ماه سال جاری، 49 درصد مربوط به واحدهای با سال ساخت زیر 5 سال است، در شرایطی که در دی ماه سال 1395 سهم این نوع واحدها 54 درصد بود. در مجموع 11 ماه اخیر تعداد معاملات واحدهای مسکونی آپارتمانی تهران با عمر بالای 10 سال 17 درصد افزایش و از سوی دیگر واحدهای با عمر زیر 10 سال 2 درصد کاهش دارد. بنابراین تمایل خریداران از سمت واحدهای نوساز به سمت واحدهای کهنه‌ساز در تغییر است. این تغییر در تعداد معاملات برای واحدهای با عمر زیر 5 سال و عمر بین 6 تا10 سال به ترتیب منفی 5 و مثبت 8 درصد است.  در بین مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین میانگین قیمت معامله‌شده در بهمن ماه سال جاری معادل 115 میلیون ریال در متر مربع مربوط به منطقه یک است و کمترین میانگین قیمت معامله‌شده مربوط به منطقه 18 به میزان 24 میلیون ریال است. 
مهم‌ترین مانع بر سر راه تحریک بازار مستغلات، کاهش شدید نقدینگی در دست مردم است. در پایان آذر ماه سال جاری، از کل حجم نقدینگی 14450 تریلیون ریالی کشور 82 درصد آن (11806 تریلیون ریال) در بانک‌ها به صورت سپرده‌های سرمایه‌گذاری مدت‌دار نگهداری شده است. در این ماه نسبت پول به حجم نقدینگی به 12 درصد کاهش یافت که یکی از کمترین نسبت‌ها در جهان و همچنین تاریخ کشور به شمار می‌رود. در هر صورت استمرار فشارهای تورمی هرچند با تاخیر، تحولاتی جدی را در بازار مستغلات ایران ایجاد خواهد کرد. 
با وجود تقاضای کم و بیش پایین مصرف‌کننده نهایی، فشار نقدینگی و سفته‌بازی روی مسکن لوکس بیشتر خواهد بود و پیش‌بینی می‌شود که در بخش لوکس واحدهای مسکونی خاص از رشد قیمت بهتری برخوردار باشد، اما واحدهای متراژپایین با قیمت مناسب دارای اقبال ترقی قیمت بیشتری در کل مناطق شهری خواهند بود. زمین بسته به موقعیت خود، رشد قیمت بهتری را، به‌ویژه در تهران و پس از آن شهرهای دیگر می‌تواند تجربه کند. در سال 97، متغیر نرخ ارز تکلیف بازارها را مشخص خواهد کرد. گذر نرخ ارز (دلار) از 50 هزار ریال، به مثابه آماده شدن بازار مستغلات برای تحولات جدی رشد قیمتی است و حرکت آن در بازه‌ای بین 50 تا 55 هزار ریال، غول مستغلات را از خواب پنج ساله بیدار خواهد کرد. 

همچنین مطالعه کنید:

سودجویی تاکسی های اینترنتی

شایلی قرائی به گزارش کسب و کار نیوز، در قوانین تاکسی های اینترنتی استعلام صلاحیت …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *