سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز، یعنی در واقع هر زمان که مردم تصوری از آینده یک بازار بصورت دقیق نداشته باشند بازار بصورت کلی ایست می کند. یعنی نه خریداران و نه فروشنده ها تمایلی به خرید و فروش ندارند اما آمادگی برای این کار وجود دارد و بسته به ریسک پذیری هر شخص و پیش بینی از وضعیتی که در آینده بوجود خواهد آمد برخی زودتر و برخی در شرایطی که موج خرید ایجاد شده اقدام به ورود به بازار می نمایند.
در همین رابطه یک کارشناس بازار مسکن گفت: از سال ۱۳۹۸ تا کنون این حجم از معاملات مسکن اتفاق نیفتاده بود که نشان می‌دهد بخش تقاضا تحریک شده است. مهدی روانشادنیا اظهار کرد: رسیدن متوسط قیمت مسکن شهر تهران به بیش از ۳۹ میلیون تومان در هر متر مربع از رونق این بازار پس از رکود یک ساله حکایت دارد. متاسفانه تورم عمومی به قدری بالاست که به تبعیت از آن بازار مسکن حرکت می‌کند. حتی رشد قیمت خانه مقداری با سطح عمومی قیمت‌ها فاصله دارد. این در واقع گران شدن قیمت واقعی مسکن نیست بلکه رشد قیمت اسمی ناشی از تورمی است که در همه سطوح به دلیل کاهش ارزش پول ملی اتفاق افتاده است.
وی یادآور شد: وقتی روند تاریخی بازار مسکن را مرور می‌کنیم می‌بینیم که همواره همبستگی بین افزایش قیمت‌ها و افزایش تعداد معاملات وجود دارد. علت این است که وقتی مردم فضا و چشم‌انداز بازار ملک را تورمی می‌بینند به سمت این بازار می‌آیند. برخی متقاضیان مردد نیز خرید خود را تسریع می‌کنند.
روانشادنیا با بیان اینکه عمده پیش‌بینی‌ها برای سال ۱۴۰۱ این بود که بازار مسکن، پایین‌تر از نرخ تورم عمومی حرکت خواهد کرد گفت: این بدان معنا نیست که رشد قیمت خانه متوقف می‌شود. در حال حاضر نیز با وجود افزایش حدود ۳۳ درصدی قیمت سالیانه مسکن در تهران، تورم عمومی نقطه به نقطه ۵۲ درصد بوده که پایین‌تر بودن رشد قیمت مسکن از تورم را تایید می‌کند.
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: نرخ ارز به طور کلی در چند ماه اخیر رشد داشته است و در کنار آن ابهامات در مذاکرات سیاسی وجود داشت که هر دو عامل در بازارهای موازی مسکن تاثیر ایجاد کرد. وی درباره تاثیر اخبار مثبت مذاکرات هسته‌ای بر اقتصاد ایران گفت: اگر مذاکرات منجر به کاهش نرخ ارز شود و این افت قابل ملاحظه باشد می‌توان نسبت به ثبات بازار مسکن امیدوار بود؛ البته به شرطی که کاهش نرخ ارز چشمگیر باشد و تداوم پیدا کند.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رکود بخش ساخت و ساز تصریح کرد: به دلیل رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی در سه چهار سال گذشته، اوضاع تولید مسکن چندان مناسب نیست اما تجربه نشان داده تقاضا اثر سریع‌تری بر تعداد معاملات و سطح قیمت‌ها در بازار ملک دارد. تاثیر رکود ساخت و ساز بر بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت مشخص می‌شود. بنابراین اگر افق نگاه را سال ۱۴۰۱ قرار دهیم می‌شود گفت که موضوع نرخ ارز و شرایط کلی اقتصاد می‌تواند سمت و سوی بازار ملک را تعیین کند.
روانشادنیا اظهار کرد: معاملات مسکن در خردادماه هردو نوع مصرفی و سرمایه‌ای را شامل می‌شد. در بخش مصرفی از ماههای قبل کسانی بودند که انتظار داشتند خرید را در شرایط تثبیت به تاخیر بیندازند. در برخی موارد هم توقع ریزش قیمت خانه را داشتیم که رخ نداد و این افراد در اردیبهشت و خرداد به بازار ملک ورود کردند. گروه دیگر هم شامل تقاضای سرمایه‌ای بود که هر زمان احساس می‌کند بازار روند صعودی دارد به قصد برداشت سود یا حفظ سرمایه ورود می‌کند. وی انعقاد حدود ۱۴ هزار معامله مسکن در خردادماه ۱۴۰۱ را چشمگیر دانست و یادآور شد: از سال ۱۳۹۸ تا کنون این حجم از معاملات اتفاق نیفتاده بود که نشان می‌دهد بخش تقاضا تحریک شده است.
بازار مسکن در فاز انتظار
بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن
رکود در بازار مسکن به معنای این است که چندین ماه متوالی خرید و فروشی اتفاق نیفتد. در حالیکه در ماههای اخیر به طور متوسط فروش وجود داشته است. در خرداد ماه فروش بسیار بالایی در حوزه مسکن داشتیم. تیرماه رکود وجود داشت. در اردیبهشت ماه میزان فروش پایین بوده و در فرودین ماه میزان فروش بالا بوده است. این بدان معناست که بازار مسکن در فاز انتظار به سر می برد نه رکود. وقتی در یک ماه رونق وجود دارد و در ماه دیگر کاهش میزان فروش، یعنی بازار کلان مسکن در انتظار ثبات است.
یعنی موضوع برجام مطرح است. یعنی برنامه های اقتصادی دولت باید تعیین تکلیف شود. در یک سالی که گذشت فقط صحبت ها شنیده شد و کاری از پیش نرفت. گویا برنامه های اقتصادی دولت نمی خواهد به سرانجام برسد. هرچند تحقق بخشی از این برنامه ها منوط به بحث برجام است. با تحقق برجام بازار مسکن خودش را نشان خواهد داد.
در حال حاضر کاهش میزان و تزلزل تولید را داریم. چراکه تولیدکنندگان عمدتا خرده ساز هستند. تولیدکنندگانی که در بازار مسکن فعال هستند بین ۲۰ تا ۵۰ و حداکثر ۲۰۰ واحد مسکونی در سال می توانند تولید کنند. زمانی که دولت بر طبل مسکن سازی می کوبد به دلیل نبود انبوه ساز مسکن، هیچ برنامه ای جلو نمی رود. با این تبلیغات و نمایش دولت همین خرده سازان هم به بازار مسکن کشورهای دیگر مهاجرت می کنند. چون ابزار لازم برای ساخت و ساز را ندارند.
علیرغم اینکه مسکن دارای پتانسیل سیاسی بسیار بالایی است اما نباید از آن استفاده سیاسی کرد. اتفاقی که متاسفانه امروز در این بازار افتاده است. وقتی حرکات سیاسی در بازار مسکن آغاز می شود تولید مسکن هم متوقف می شود. دولت می خواهد از این موضوع بهره برداری سیاسی کند. در حالی که نمی تواند ۵۰ هزار واحد بیشتر تولید کند. به جای اینکه در سکوت و تبلیغات ابزارهای مالی متناسب را تامین و بخش خصوصی را هدایت کند به سمت کارهای نمایشی رفته است. دولت نباید خودش را درگیر ساخت مسکن کند. باید موارد لازم را تامین کند. مصرف کننده، خریدار، سازنده، تولیدکننده مصالح و… هم از بخش خصوصی هستند. مشخص نیست چرا دولت خودش را جلو می اندازد.
دولت تنها باید زمین مورد نیاز را تامین کند و هیچ مسوولیت دیگری در بازار مسکن ندارد. وزارت راه و شهرسازی هم وظیفه ای در بازار ندارد. ابزارهای مالی در اختیار وزارتخانه نیست. مسکن موضوع عظیم اقتصادی است و در دست بخش خصوصی باید باشد. باید وزارت اقتصاد، بانک مرکزی و وزارت صمت پاسخگو باشند. بگویند برای مسکن چه کرده اند. مشکل اینجاست که بخش خصوصی نمی تواند منابع را از جامعه جمع کند و مسکن بسازد. رابطه بین منابع مالی و تولیدکننده گم شده است. ده ها ابزار مالی نیاز است تا یک میلیون واحد مسکونی در سال تولید شود. به همین دلیل است که بخش خصوصی به دیگر کشورهای کوچ کرده است. چون ابزارهای ساخت و ساز در این کشورها وجود دارد و در ایران وجود ندارد.
