سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرایی
که براساس آن از این پس سود سازنده به جای ارزش منطقه‌ای ملک یا ارزش معاملاتی برای دریافت مالیات ساختوساز سازندگان مسکن ملاک عمل قرار می‌گیرد.
بدین‌ترتیب سازنده‌ها به سه گروه «سازنده حقیقی» (اعم از بسازوبفروش‌ها و افراد عادی)، «سازنده حقوقی» (شرکت‌های ساختمانی) و «تعاونی‌های مسکن» تقسیم می‌شوند که برای سازندگان حقیقی مبلغ مالیات معادل «۱۵ تا ۲۵ درصد سود حاصله از ساختوساز»، برای اشخاص حقوقی و شرکت‌های ساختمانی «۲۵ درصد» و برای تعاونی‌های مسکن معادل «18.75 درصد» به عنوان میزان مالیات دریافتی تعیین می‌شود. براساس این مصوبه دریافت مالیات از واحدهای مسکونی نوساز به گونه‌ای خواهد بود که سازندگان باید از سود حاصله نخستین فروش واحد مسکونی نوساز خود سهم مالیاتی‌شان را بپردازند. این فرمول محاسبه جدید دریافت مالیات از ساخت و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز شامل ساختمان‌هایی خواهد شد که از ابتدای سال ۱۳۹۵ پروانه ساختمانی برای آنها صادر شده است و بدین ترتیب این فرمول شامل ساختمان‌هایی که تا پایان سال ۹۴ پروانه ساخت دریافت کردند، نمی‌شود. این مصوبه واکنش‌های بسیاری را در میان مسئولان و کارشناسان حوزه مسکن و امور مالیاتی داشته است. برخی آن را به عنوان یک مالیات مضاعف تحمیل‌شده بر سازندگان مسکن می‌دانند و در مقابل برخی دیگر برقراری عدالت مالیاتی میان صاحبان مشاغل و تولیدکنندگان مختلف می‌پندارند. به عبارتی معافیت مالیاتی سازندگان مصرفی مسکن در صورت فروش واحد مسکونی پس از ۳ سال از زمان صدور پروانه ساختمانی از طرفی یک امتیاز برای افرادی محسوب می‌شود که مسکن را برای مصرف خود ساخته‌اند و از طرفی برخی این امر را عاملی برای احتکار واحدهای نوساز و عدم عرضه آن به بازار مصرف از سوی انبوه‌سازان در جهت عدم پرداخت مالیات عنوان می‌کنند. براساس این مصوبه سازندگان حقیقی در سال چهارم پس از صدور پایان‌کار، عملا از پرداخت مالیات معاف می‌شوند؛ به عبارت دیگر سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند، یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان نخستین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. از طرفی در این مصوبه آورده شده که امتیاز ارزش زمین پروژه‌های ساختمانی در زمان فروش، به قیمت روز زمان فروش ساختمان محاسبه می‌شود و از درآمد حاصل از فروش کسر می‌شود. به این معنی که سود حاصل از فروش مسکن در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش، شامل درآمد سازنده بدون احتساب ارزش روز زمین در زمان فروش است که این یک امتیاز از سوی دولت برای سازنده‌های بازار ساختوساز محسوب می‌شود.
اخذ مالیات از خانه‌های نوساز مشکلی را حل نمی‌کند
غلامعلی جعفرزاده ایمن‌آبادی، عضو کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس
چندی پیش سازمان امور مالیاتی اعلام کرد که درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان در حیطه قوانین مربوط به مالیات بر درآمد بوده و در شهرهای بالای یک صد هزار نفر جمعیت مالیات علی‌الحساب ۱۰ درصدی از اشخاص حقیقی اخذ خواهد شد. با توجه به مطرح شدن این موضوع لازم است که گفته شود اخذ مالیات از خانه‌های نوساز نه‌تنها مشکلی از بازار مسکن حل نمی‌کند، بلکه مشکلات دیگری را بر اقتصاد آوار می‌کند.
ضرورت دارد در اشاره به تصمیم اخیر سازمان امور مالیاتی مبنی بر اخذ مالیات ۱۰ درصدی برای فروش خانه‌های نوساز، گفته شود که این تصمیم مغایر سیاست‌های خروج مسکن از رکود است. خروج مسکن از رکود می‌تواند به رونق اقتصادی و ایجاد اشتغال منجر شود و در شرایط فعلی باید دولت سیاست‌هایی را مدنظر قرار دهد که به خروج از رکود و تشویق ساختوساز منجر شود. اخذ مالیات ۱۰ درصدی برای فروش خانه‌های نوساز از جمله سیاست‌های تنبیهی است و در حال حاضر سیاست‌های اعمالی در بحث مسکن از جمله اخذ مالیات تشویقی نبوده و اثر معکوس بر رونق بازار مسکن دارد. امروز و در شرایط فعلی باید تسهیل شرایط ساختوساز مسکن در دستور کار دولت قرار بگیرد.
دولت نیز برای افزایش حجم ساختوساز در کشور باید کاهش اخذ عوارض و مالیات را در دستور کار خود قرار دهد. همچنین ارائه تسهیلات کم‌بهره و همچنین ارائه بسته‌های تشویقی می‌تواند حجم ساختوساز را در کشور بیشتر کند. در حال حاضر سرمایه‌ها از بازار مسکن به علت برخی سخت‌گیری‌ها فراری بوده و هیچ‌کس حاضر به سرمایه‌گذاری در این بازار نیست زیرا می‌داند با سپرده‌گذاری نزد بانک‌ها سود بهتری عاید آنها خواهد شد. از سوی دیگر، دولت باید سیاست‌های مشخص با رویکرد حمایتی از حوزه مسکن در پیش بگیرد تا قفل رکود چندساله این بازار باز شود.
اخذ مالیات از ساخت و سازها خروج از رکود را مشکل می کند
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران
درباره مصوبه جدید برای مالیات بر ساختوساز باید اشاره شود که با توجه به اینکه در مرحله رکود ساختوساز قرار داریم، وضع چنین قوانین مالیاتی به نفع صنعت ساختمان نیست. این مصوبه خروج از رکود بازار مسکن را دچار مشکل می‌کند و با توجه به اینکه فشار مضاعفی را بر دوش سازندگان مسکن می‌گذارد، بنابراین در نهایت این‌بار به مردم و خریداران ضعیف تحمیل خواهد شد. در شرایط فعلی بازار مسکن نیازمند سیاست‌های تشویقی است و به صلاح نیست که مالیات‌های مضاعف برای سازندگان وضع شود. بنابراین باید از کسانی که حرفه و شغل آنها ساختوساز است، مالیات‌های منطقی و مالیات بر نقل و انتقال در معاملات مسکن دریافت شود، اما گرفتن مالیات مضاعف هم عقلایی نیست.
از سوی دیگر، درباره اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز باید گفته شود که اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند به عنوان آخرین راهکار برای ایجاد توازن مابین عرضه و تقاضا مطرح شود. دولت قبل از هر کاری باید سیاست‌های مختلفی را وارد کار کند تا بتواند بازار مسکن را به تعادل نسبی برساند و دست آخر به سراغ گرفتن مالیات‌های بیشتر از خانه‌های خالی از سکنه برود. یکی از راه‌های ایجاد تعادل مابین عرضه و تقاضا ایجاد سیاست‌های ثابت بوده که می‌تواند مانع از افزایش این واحدهای خالی شود. به عنوان مثال اخذ سیاست‌های تشویقی و ارائه تسهیلاتی متنوع به افراد می‌تواند قدرت خرید را در بین آنها ایجاد کند که درنتیجه آن از تعداد واحدهای خالی کاسته خواهد شد. در انتها اگر این نوع از سیاست‌ها جوابگو نبودند، آنگاه دولت می‌تواند با اخذ مالیات از خانه‌های خالی به این بازار رونق ببخشد.
در تهران و حومه آن حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد در کشور و ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی است که این تعداد بیشتر مربوط به حومه بوده و خالی بودن واحدهای مسکونی این روزها بیشتر در شهرهای کوچک نمود پیدا کرده است که ورود این واحدهای خالی از سکنه به بازار عرضه و تقاضا، نقش موثری در خروج از رکود بازار مسکن دارد.
اعمال مالیات‌های تازه بر ساختوساز مسکن منطقی به نظر نمی‌رسد
سید محسن طباطبایی‌مزدآبادی، کارشناس اقتصادی
براساس آیین‌نامه مطرح‌شده نخستین نقل و انتقال ساختمان‌های ساخته‌شده توسط اشخاص در شهرهایی با جمعیت ۱۰۰ هزار نفر و بالاتر علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، درباره اشخاص حقوقی با رعایت تبصره (۴) ماده ۷۷ قانون مزبور و درباره اشخاص حقیقی با رعایت تبصره‌های ۲ و ۴ ماده اخیرالذکر، مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ۱۰ درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. همچنین درباره تبصره‌های ۲ و ۴ این ماده قانونی نیز باید اشاره شود که به موجب تبصره ۲ ماده مذکور شمول مقررات این ماده درباره ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد و وفق تبصره ۴ نیز شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنا هستند.
البته در شرایطی که بازار مسکن همچنان در شرایط رکودی است، تحمیل مالیات ۱۰ درصدی بر ساختمان‌های نوساز می‌تواند بیش از گذشته اوضاع را وخیم کند. هرچند تلاش سازمان امور مالیاتی برای افزایش درآمدهای کشور پسندیده است، اما راهکارهای کسب درآمد باید با مقتضیات اقتصادی همخوانی داشته باشد. هدف مستقیم این آیین‌نامه انبوه‌سازان و سازندگان شخصی مسکن هستند. البته باید در نظر داشته باشیم که در نهایت این مالیات از جیب مصرف‌کننده پرداخت خواهد شد، چرا که سازندگان این اضافه مالیاتی را روی اصل قیمت مسکن اضافه می‌کنند.
با توجه به آمارهای ارائه‌شده می‌توان گفت که در شش ماهه سال گذشته، جمع سرمایه‌گذاری‌های بخـش خصوصـی در ساختمان‌های جدید که در شهرها ساخته شده‌اند، ۳۲ هزار و ۶۱۶ هزار میلیارد تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال ۱۳۹۴ کاهش ۱۶.۵ درصدی را نشان می‌دهد. همچنین در شش ماهه نخست سال گذشته ۴۵ هزار و ۱۵۱ دستگاه از کل ساختمان‌های شروع شده به ساخت، مسکونی بوده‌اند که باز ۱۱.۶ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد.
این در حالی است که اوضاع ساخت و‌ساز در شهرهای بزرگ و به ویژه پایتخت نامناسب‌تر بوده است. در شش ماهه سال گذشته در تهران ۵۰۶۰ دستگاه ساختمان مسکونی شروع به ساخت کرده که نسبت به دوره قبلی بیش از ۲۰ درصد کاهش داشته است. در نیمه نخست سال گذشته بیش از ۵۸ هزار دستگاه ساختمان در شهرها از سوی بخش خصوصی با هزینه ۲۶ هزار و ۵۶۰ میلیارد تومان تکمیل شده که نسبت به دوره مشابه در سال ۱۳۹۴ کاهش بیش از ۲۵ درصدی نشان می‌دهد.
این آمار و ارقام و مشاهده نبض بازار در سال جاری تاکید دارد که مسکن با وجود تمامی تمهیدات دولت همچون افزایش سبد اعطای تسهیلات نتوانسته است به طور کامل از شرایط رکودی خارج شود. در این شرایط اعمال مالیات‌های تازه بر ساخت و‌ساز مسکن منطقی به نظر نمی‌رسد. آنچه به عنوان مشکل اصلی در حوزه مسکن وجود دارد فاصله بسیار زیاد سطح دستمزدها و پس انداز خانوارها با قیمت زمین و مسکن است. در سال گذشته بالغ بر ۳۰ درصد خانوارهای ایرانی در خانه‌های استیجاری زندگی کرده‌اند که نسبت به سال ۱۳۹۰ رشد ۴ درصدی دارد و در سال ۱۳۹۴ نیز مسکن بیش از ۴۲ درصد از هزینه‌های خانوارهای شهری در ترکیب هزینه‌های غیرخوراکی سالانه را به خود اختصاص داده است. همچنین ضرورت دارد به آمار ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحدی خانه‌های خالی در سال گذشته نیز اشاره کرد. راهکار حل مساله مسکن بهبود سایر شاخص‌های درآمدی کشور و به تبع افزایش سرانه درآمدی خانوارها و سپس افزایش چتر حمایتی دولت با تسهیلات کم بهره و بلندمدت است.
