سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
بررسی داده‌های مربوط به ساختار طبقاتی خانوارهای شهری در سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد حدود ۲۲.۷ درصد خانوارهای طبقه متوسط شهری مستأجر بوده‌اند. برآوردهای این پژوهش حاکی از آن است که حدود ۳.۲ میلیون نفر از جمعیت اجاره‌نشین کشور در گروه طبقه متوسط قرار داشته‌اند. نکته قابل‌تأمل، تغییر سهم هزینه مسکن در سبد مصرفی این طبقه است؛ به‌طوری‌که سهم اجاره‌بها و سایر هزینه‌های مسکونی برای طبقه متوسط شهری از ۲۸ درصد در سال ۱۳۹۸ به حدود ۴۰ درصد در سال ۱۴۰۳ رسیده است. به عبارت دیگر، در فاصله پنج‌ساله، سهم مسکن از هزینه‌های این گروه ۱۲ واحد درصد افزایش یافته و بخش بیشتری از درآمد خانوار را بلعیده است.
این فشار در تهران ابعاد جدی‌تری دارد. بر اساس داده‌های منتشرشده درباره هزینه مسکن در سال ۱۴۰۳، سهم مسکن از هزینه خانوارهای مستأجر در تهران به حدود ۵۹.۹ درصد رسیده است؛ رقمی که نشان می‌دهد خانوارهای اجاره‌نشین پایتخت ناچارند نزدیک به سه‌پنجم منابع مالی خود را صرف تأمین سرپناه کنند.
از سوی دیگر، آمارهای مرکز آمار ایران درباره سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد متوسط هزینه سالانه خانوار شهری به حدود ۳۹۱.۹ میلیون تومان رسیده و هزینه گروه مسکن، سوخت و روشنایی به حدود ۱۶۳.۴ میلیون تومان در سال افزایش یافته است؛ یعنی به‌طور متوسط ماهانه حدود ۱۳.۶ میلیون تومان. همچنین ۲۲.۸ درصد خانوارهای شهری در این سال اجاره‌نشین بوده‌اند.
آنچه از کنار هم قرار گرفتن این ارقام به دست می‌آید، صرفاً افزایش تعداد مستأجران نیست، بلکه تغییر تدریجی جایگاه اقتصادی طبقه متوسط است. وقتی سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار به حدود ۴۰ درصد می‌رسد، دیگر منابع کافی برای پس‌انداز، سرمایه‌گذاری، آموزش فرزندان، تفریح، درمان و حتی ارتقای کیفیت زندگی باقی نمی‌ماند. در چنین شرایطی، خانواری که از نظر درآمدی هنوز در طبقه متوسط قرار دارد، ممکن است از نظر قدرت خرید و سطح رفاه به طبقات پایین‌تر نزدیک شود.
افزایش اجاره‌نشینی در این طبقه را باید نشانه‌ای از فرسایش قدرت اقتصادی خانوارهایی دانست که نه آن‌قدر کم‌درآمد هستند که مشمول حمایت‌های گسترده شوند و نه آن‌قدر برخوردارند که بتوانند با رشد قیمت مسکن و هزینه‌های اجاره رقابت کنند. نتیجه این روند، شکل‌گیری نسلی از خانوارهای مستأجر است که به جای پس‌انداز برای خرید خانه، هر سال بخش بیشتری از درآمد خود را برای تمدید قرارداد اجاره هزینه می‌کنند.
در حالی خانه دار شدن برای خیلی از خانواده‌ها هر سال سخت‌تر می‌شود که حالا آمارهای بودجه خانوار مرکز آمار یک نشانه دیگر از این وضعیت را نشان می‌دهد: اجاره‌نشینی در شهرها بیشتر شده و این بار افزایش آن بیشتر به چشم خانوارهای دهک‌های میانی می‌آید.
در سال ۱۴۰۳، از هر ۱۰۰ خانوار شهری حدود ۱۵ تا ۱۶ خانوار مستأجر بودند. در سال ۱۴۰۴ این تعداد به بیش از ۱۶ خانوار رسید. شاید افزایش ۰.۴۳ واحد درصدی کوچک به نظر برسد، اما وقتی آن را کنار جمعیت حدود ۶۷ میلیونی شهرها و متوسط ۳.۰۹ نفر برای هر خانوار در سال ۱۴۰۴ بگذاریم، می‌توان اندازه این گروه را بهتر تصور کرد.
با استفاده از متوسط بعد خانوار در دهک‌ها، می‌توان تخمین زد که حدود ۳.۵ میلیون خانوار شهری اجاره‌نشین‌اند و جمعیت افراد ساکن در این خانوارها به حدود ۱۰.۸ میلیون نفر می‌رسد. بیشترین افزایش در دهک هفتم اتفاق افتاده است. در سال ۱۴۰۳ از هر هزار خانوار این دهک، حدود ۱۳۹ خانوار مستأجر بودند؛ در سال ۱۴۰۴ این تعداد به حدود ۱۶۴ خانوار رسید. در دهک پنجم هم تعداد خانوارهای مستأجر به ازای هر هزار خانوار، از ۱۵۸ به ۱۷۳ افزایش پیدا کرده است.
در مقابل، سهم مستأجران در دهک اول و دوم تغییر چندانی نداشته است. بنابراین افزایش اجاره‌نشینی فقط به خانوارهای کم‌درآمد محدود نیست؛ خانواده‌های میانی هم بیشتر با آن روبه‌رو شده‌اند. یکی از توضیح‌های محتمل، فاصله گرفتن قیمت خانه از درآمد و پس‌انداز خانوارهاست. وقتی قیمت خرید مسکن بالا می‌رود و تورم هزینه‌های زندگی هم فرصت پس‌انداز را کمتر می‌کند، جمع کردن پول پیش‌پرداخت برای بسیاری از خانواده‌ها دشوارتر می‌شود.
درست است که این آمار به‌تنهایی علت افزایش اجاره‌نشینی را ثابت نمی‌کند و برای سنجش دقیق‌تر باید تغییر قیمت خرید خانه، اجاره‌بها و درآمد خانوارها را کنار هم دید. اما پیام آن روشن است: اگر این فاصله بیشتر شود، اجاره‌نشینی برای بخشی از خانواده‌های میانی هم از یک وضعیت موقت به شرایطی طولانی تبدیل خواهد شد.
دوراهی مستأجران؛ «کوچ اجباری» یا «تحمل اجاره‌های کمرشکن»؟
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفت‌وگو با «کسب‌وکار» با اشاره به کاهش توان مالی مستأجران و دشوارتر شدن تأمین هزینه‌های اجاره‌نشینی اظهار کرد: شرایط اقتصادی به‌گونه‌ای پیش رفته که بخش قابل‌توجهی از خانوارها دیگر توان پرداخت اجاره‌بهای فعلی را ندارند. حتی بسیاری از مالکان با وجود افزایش ۲۷ درصدی اجاره‌بها، ترجیح می‌دهند مستأجران فعلی خود را حفظ کنند؛ چراکه جایگزینی مستأجر و یافتن فردی با توان پرداخت مناسب نیز به دغدغه‌ای جدی تبدیل شده است.
بیگی‌نژاد افزود: کاهش قدرت اجاره‌پذیری خانوارها، موج تازه‌ای از جابه‌جایی‌های اجباری را رقم زده است؛ به‌طوری‌که بسیاری از مستأجران ناچار به ترک محله‌های محل سکونت خود و انتقال به مناطق ارزان‌تر شده‌اند. در این میان، شمار قابل‌توجهی از خانواده‌ها نیز برای فرار از هزینه‌های سنگین مسکن، تهران را ترک کرده و به شهرهای اطراف پایتخت کوچ کرده‌اند. طی سال‌های اخیر، کاهش قدرت خرید و رشد هزینه‌های مسکن، گروه‌های بیشتری از خانوارها را در معرض تداوم اجاره‌نشینی و حتی جابه‌جایی اجباری قرار داده است.
این فعال صنفی با اشاره به افزایش قیمت اجاره اظهار داشت: امروز یکی از دلایل واقعی افزایش اجاره بها در بازار مسکن، نبود فایل اجاره است و این عدم فایل به دلیل کاهش شدید تولید مسکن است در حالی که تقاضا اگر هم افزایش پیدا نکرده باشد، تغییری هم نکرده است. مایت‌هایی که باید از مستأجران صورت می‌گرفت، کارآمد نبوده است. تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در عمل از سوی بسیاری از مالکان رعایت نمی‌شود و تسهیلات ودیعه مسکن نیز نتوانسته پاسخگوی نیاز مستأجران باشد.
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به افزایش جابجایی مستأجران به دلیل رشد اجاره‌بها، اظهار کرد: مهاجرت مستأجران از محله‌های محل سکونت خود به مناطق دیگر، نشان‌دهنده کاهش توان مالی خانوارهاست. افزایش اجاره‌بها با درآمد مستأجران همخوانی ندارد و بسیاری از آن‌ها دیگر توان ماندن در محل سکونت قبلی خود را ندارند. حمایت‌هایی که تاکنون برای مستاجران در نظر گرفته شده، از جمله تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و تسهیلات ودیعه مسکن، نتوانسته اثرگذاری لازم را داشته باشد.
بیگی‌نژاد ادامه داد: ممکن است افراد برای خرید مسکن به حاشیه شهرها یا مناطق دورتر منتقل شوند، اما باید توجه داشت فردی که در خارج از شهر زندگی می‌کند، هزینه‌های دیگری مانند رفت‌وآمد، حمل‌ونقل و فاصله تا محل کار را نیز باید در نظر بگیرد؛ بنابراین بهترین محل زندگی، نزدیک‌ترین نقطه متناسب با شرایط اقتصادی و شغلی خانوار است.
نایب رئیس اتحادیه املاک تهران در پایان با تأکید بر لزوم حمایت از مستاجران، گفت: دولت باید با اتخاذ سیاست‌های حمایتی، از مستاجران در برابر افزایش بی‌رویه اجاره‌بها محافظت کند. در غیر این صورت، شاهد کوچ اجباری بیشتر مستاجران به حاشیه شهرها و تشدید بحران مسکن خواهیم بود. بازار اجاره تهران و حومه شرایط خوبی ندارد و به‌رغم تلاش‌ها، مستاجران در نقطه‌ضعفی قرار گرفته‌اند که شاید تا سال‌ها نتوانند از آن رهایی پیدا کنند. خانواده‌هایی که سال‌ها رویای خانه‌ای امن داشتند، اینک در میانه موج گرانی و بی‌ثباتی، با چالش‌هایی روبه‌رو هستند که شاید تنها با تصمیمات کلان و سیاست‌های راهبردی قابل‌حل باشد. بازار خرید و فروش مسکن نیز در رکودی عمیق فرو رفته است. مشتریان واقعی دیگر توان خرید خانه را ندارند و بازار در تاریکی مطلق به سر می‌برد.
