سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
به گزارش کسب و کار نیوز ، قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران طی یک سال بیش از دو برابر شده و تورم تولید ساختمان به یکی از مهم‌ترین متغیر‌های بازار مسکن تبدیل شده است. در چنین شرایطی، پرسش این است که آیا افزایش ساخت‌وساز همچنان می‌تواند به کاهش قیمت منجر شود؟
فردین یزدانی، صاحبنظر اقتصاد مسکن، در گفت‌و‌گو با اقتصادآنلاین معتقد است پاسخ این پرسش در شرایط فعلی لزوما مثبت نیست. او می‌گوید تورم مصالح ساختمانی و تا حدودی قیمت زمین، هزینه تمام‌شده تولید مسکن را بالا برده و همین موضوع می‌تواند حتی با افزایش ساخت‌وساز، فشار افزایشی بر قیمت‌ها ایجاد کند.
یزدانی البته برای بازار شمال کشور سازوکار دیگری نیز مطرح می‌کند؛ وضعیتی که در آن گسترش ساخت‌وساز ممکن است پس از عبور از یک آستانه، خود به عاملی برای جذب خریداران بیشتر و افزایش قیمت زمین و مسکن تبدیل شود.
تازه‌ترین گزارش در دسترس مرکز آمار ایران درباره شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، تصویری از شدت فشار هزینه بر تولید مسکن ارائه می‌دهد. بر اساس این گزارش، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶٫۴ رسید؛ رقمی که نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۶٫۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. تورم فصلی این نهاده‌ها نیز ۲۰٫۷ درصد ثبت شد، در حالی که این رقم در زمستان ۱۴۰۴ معادل ۳۶ درصد بود. بنابراین، هرچند سرعت افزایش قیمت‌ها نسبت به فصل قبل کاهش یافته، هزینه تولید ساختمان همچنان رو به افزایش بوده است.
فشار تورمی میان گروه‌های مختلف یکسان نبوده است. تورم نقطه‌به‌نقطه گروه چوب به ۲۰۸٫۹ درصد رسیده؛ یعنی شاخص قیمت این گروه بیش از سه برابر بهار سال گذشته شده است. گروه نقاشی ساختمان نیز تنها در یک فصل افزایش قیمت ۶۴٫۹ درصدی را تجربه کرده است. این ارقام مربوط به شهر تهران است و نمی‌توان آنها را مستقیماً به همه شهر‌های کشور تعمیم داد. همچنین شاخص نهاده‌های ساختمانی، تمام هزینه ساخت یک واحد مسکونی را در بر نمی‌گیرد؛ قیمت زمین، دستمزد، هزینه تأمین مالی و سایر مخارج نیز بر هزینه نهایی اثر دارند.
در همین دوره، آمار‌های مرکز آمار از رشد واقعی منفی ۶٫۴ درصدی بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ حکایت دارد. این رقم از کاهش فعالیت واقعی این بخش خبر می‌دهد، هرچند به‌تنهایی مشخص نمی‌کند چه سهمی از افت فعالیت ناشی از افزایش هزینه تولید بوده است.
زدانی معتقد است در شرایط کنونی، تورم هزینه تولید یکی از عوامل تعیین‌کننده بازار مسکن است. سازنده‌ای که با قیمت‌های جدید مصالح و زمین روبه‌روست، برای فروش واحد نوساز نیز قیمت بالاتری مطالبه می‌کند. اما قیمت مورد انتظار سازنده الزاماً همان قیمتی نیست که معامله در آن انجام می‌شود.
در بازاری که قدرت خرید خانوارها کاهش یافته، خریدار ممکن است توان پرداخت قیمت پیشنهادی را نداشته باشد. در این صورت، سازنده یا باید سود کمتری بپذیرد، یا فروش را به تعویق بیندازد و یا از آغاز پروژه بعدی منصرف شود. به همین دلیل، افزایش هزینه ساخت همیشه به رشد قیمت معاملات منجر نمی‌شود؛ گاهی نتیجه آن کاهش سودآوری و افت ساخت‌وساز است.
یزدانی برای برخی مناطق شمال کشور توضیح متفاوتی دارد. او معتقد است گسترش ساخت‌وساز در این مناطق می‌تواند پس از عبور از یک آستانه، خود به افزایش جذابیت یک محدوده برای خریداران ویلا منجر شود. به گفته او، اگر در منطقه‌ای بکر تنها یک واحد مسکونی ساخته شود، ممکن است تغییر قابل‌توجهی در بازار ایجاد نکند. اما هنگامی که ساخت‌وساز گسترش می‌یابد، توجه خریداران به آن منطقه جلب می‌شود و تقاضای تازه‌ای شکل می‌گیرد.
یزدانی از تجربه یک روستای شمالی یاد می‌کند که در ابتدا قیمت زمین و مسکن در آن پایین بود، اما به‌تدریج با افزایش ساخت‌وساز و ورود خریداران ویلا، قیمت‌ها نیز بالا رفت. در روایت او، افزایش تعداد خانه‌ها به شناخته‌شدن منطقه کمک کرد و همین موضوع خریداران بیشتری را به آنجا کشاند.
او این وضعیت را با رفتار گله‌ای تقاضا توضیح می‌دهد. خریداران ممکن است علاوه بر ویژگی‌های زمین و موقعیت منطقه، به حضور دیگر خریداران و گسترش ساخت‌وساز نیز واکنش نشان دهند. در چنین بازاری، ورود تقاضای جدید می‌تواند اثر کاهشی افزایش عرضه بر قیمت را خنثی کند یا حتی بر آن غلبه کند.
یزدانی میان وضعیت کنونی بازار مسکن کشور و دوره‌هایی که تقاضای سرمایه‌ای فعال‌تر بوده، تفاوت قائل می‌شود. او معتقد است در شرایطی متفاوت، گسترش ساخت‌وساز در یک منطقه می‌توانست به شکل‌گیری تقاضای سرمایه‌ای و حتی هجوم سفته‌بازانه کمک کند. اما اکنون نااطمینانی سیاسی موجب شده چنین تقاضایی در بخش بزرگی از بازار مسکن حضور پررنگی نداشته باشد. به اعتقاد این صاحبنظر، برخی مناطق شمال کشور تا حدودی از این وضعیت مستثنا هستند؛ زیرا شرایط جنگی بر تقاضای خرید مسکن در این مناطق اثر گذاشته است. البته اندازه این اثر و تفاوت آن میان مناطق مختلف، بدون اطلاعات معاملات و ترکیب خریداران قابل تعیین نیست.
بازار مسکن تهران، یک شهر صنعتی و یک روستای گردشگری در شمال کشور الزاما با نیرو‌های یکسانی حرکت نمی‌کنند. در یکی، سازنده با هزینه‌هایی روبه‌روست که خریدار توان پرداخت آن را ندارد؛ در دیگری، ساخت‌وساز بیشتر ممکن است خریداران تازه‌ای را به منطقه بکشاند.
برای سازنده بازار نخست، پرسش این است که خانه گران‌تمام‌شده را به چه کسی بفروشد. در بازار دوم، همین ساخته‌شدن خانه‌های بیشتر می‌تواند بخشی از دلیل ورود خریداران جدید باشد. افزایش عرضه در این دو بازار، الزاما نتیجه یکسانی ندارد.
رکود سنگین و فرار سرمایه از صنعت مسکن
مهدی زرقانی، دبیر انجمن انبوه‌سازان
از شهریورماه سال گذشته تا کنون، در بخش مصالح و نهاده‌های ساختمانی با تورم بالای ۱۵۰ درصدی روبه‌رو بوده‌ایم؛ رقمی که نزدیک به دو برابر میانگین تورم اعلامی کشور است و هزینه‌های ساخت را به شدت بالا برده است. با جهش هزینه‌های تولید و اُفت قدرت خرید مصرف‌کنندگان نهایی، تقاضا به شدت کاهش یافته و بازار وارد یک رکود سنگین شده است. متأسفانه از میان ۱۴۰۰ عضو فعال انجمن، اکنون تنها ۷۰۰ عضو باقی مانده‌اند که از این تعداد نیز صرفاً حدود ۳۰۰ سازنده پروژه‌های فعال و در حال اجرا دارند. بسیاری از فعالان، این حوزه را ترک کرده یا ترجیح داده‌اند سرمایه و تخصص خود را به خارج از کشور منتقل کنند.
پروژه‌های حمایتی در حال حاضر با ظرفیت حدود ۲۰ درصدی پیش می‌روند. وام مسکن که در گذشته تا ۷۰ درصد هزینه ساخت مسکن مهر را پوشش می‌داد، امروز حتی پس از افزایش به مبالغی نظیر۶۵۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان (که هنوز برای همه شرکت‌ها اجرایی نشده است)، کمتر از ۱۰ تا ۱۵ درصد هزینه ساخت یک واحد را تأمین می‌کند.
به گزارش رادیو تهران، متقاضیان این طرح‌ها عمدتاً از دهک‌های پایین درآمدی هستند و توان تأمین سهم آورده خود را ندارند. اگرچه دستوراتی مبنی بر تهاتر منابع برای تکمیل پروژه‌ها ابلاغ شده، اما این راهکارها هنوز عملیاتی نشده و پروژه‌ها در حالت نیمه‌تعطیل قرار دارند؛ وضعیتی که بازنگری فوری و تسهیل مسیر توسط دولتمردان و سیاست‌گذاران را می‌طلبد.
هزینه ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه و برج‌ها نیز با توجه به نوع سازه و مشخصات پروژه، به حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای غیرمفید می‌رسد؛ رقمی که در پروژه‌های خاص و لوکس ممکن است تا حدود ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یابد. البته این ارقام، برآوردهای اعلام شده از سوی دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران است و شاید نتوان آنها را به‌عنوان متوسط رسمی هزینه ساخت در کل کشور در نظر گرفت. هزینه نهایی هر پروژه به عواملی مانند موقعیت زمین، تراکم ساختمانی، کیفیت مصالح، تعداد طبقات، هزینه تأسیسات و شرایط قرارداد بستگی دارد. با این حال، همین برآوردها نشان می‌دهد که فاصله میان هزینه تولید مسکن و توان مالی بخش بزرگی از خانوارها تا چه اندازه افزایش یافته است.
