سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز ، چرا بانک‌ها سهم قانونی خود از تسهیلات بخش مسکن را پرداخت نمی‌کنند؟ عبدالجلال ایری، عضو کمیسیون عمران مجلس، علت را به توقف ثبت‌نام جدید نهضت ملی مسکن نسبت داده است. اما آمار درخواست‌های موجود در شبکه بانکی نشان می‌دهد مساله را نمی‌توان صرفا با نبود متقاضی جدید توضیح داد. هنوز تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان طرح‌های ساخت مسکن و دریافت تسهیلات ودیعه در انتظار تعیین تکلیف پرونده‌های خود هستند. براساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها مکلف شده‌اند دست‌کم ۲۰ درصد تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. بااین‌حال، عملکرد شبکه بانکی در اجرای این تکلیف همواره محل اختلاف بوده است.
اکنون پرسش این است که آیا ثبت‌نام‌نکردن متقاضیان جدید مانع پرداخت تسهیلات شده یا بانک‌ها برای تامین مالی درخواست‌های موجود نیز با مشکل روبه‌رو هستند؟
آمار ثبت‌شده در سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن، موسوم به «تم»، نشان می‌دهد مجموع معرفی‌شدگان برای تسهیلات ساخت و ودیعه مسکن به ۶ میلیون و ۹۴۰ هزار مورد رسیده است. از این تعداد، برای ۲ میلیون و ۶۹۴ هزار مورد قرارداد منعقد شده و بیش از ۴ میلیون و ۲۴۶ هزار مورد در ستون صف انتظار ثبت شده‌اند.
در بخش تسهیلات ودیعه مسکن مستاجران، ۳ میلیون و ۴۶۹ هزار درخواست به بانک‌ها معرفی شده که از این تعداد، یک میلیون و ۴۳۴ هزار مورد به انعقاد قرارداد رسیده و ۲ میلیون و ۳۵ هزار درخواست همچنان در صف انتظار قرار دارند. در بخش ساخت مسکن نیز مجموع معرفی‌شدگان به ۳ میلیون و ۴۷۰ هزار واحد می‌رسد. این آمار مجموعه‌ای از طرح‌های حمایتی ساخت مسکن، از نهضت ملی تا ساخت‌وساز خودمالک شهری و روستایی و نوسازی بافت فرسوده را دربرمی‌گیرد؛ بنابراین حجم پرونده‌های موجود نشان می‌دهد شبکه بانکی همچنان با تقاضای گسترده‌ای برای تسهیلات مسکن روبه‌روست؛ تقاضایی که مستقل از آغاز یا توقف ثبت‌نام‌های جدید وجود دارد.
محمدحسن علمداری، صاحبنظر حوزه مسائل بانکی در گفت‌و‌گو با اقتصادآنلاین، علت اصلی استقبال‌نکردن بانک‌ها از پرداخت تسهیلات مسکن را ترکیبی از تورم بالا، بی‌ثباتی اقتصادی و طولانی‌بودن دوره بازگشت منابع می‌داند. او توضیح می‌دهد: بانک‌ها برای انتخاب محل تخصیص منابع خود، به مدت‌زمان بازگشت پول و بازدهی تسهیلات توجه می‌کنند. در شرایط تورمی، تامین مالی پروژه‌هایی که منابع را برای چندین سال درگیر می‌کنند، جذابیت کمتری برای بانک‌ها دارد.
به گفته علمداری، بازگشت منابع در تسهیلات ساخت مسکن دست‌کم پنج سال زمان می‌برد و این دوره در تسهیلات خرید مسکن به حدود ۱۰ تا ۱۲ سال می‌رسد. او معتقد است در اقتصادی که قیمت‌ها با سرعت افزایش می‌یابند، ارزش واقعی منابعی که بانک پس از چند سال دریافت می‌کند، با ارزش منابع پرداخت‌شده در زمان اعطای تسهیلات قابل مقایسه نیست.
در چنین شرایطی، بانک‌ها ترجیح می‌دهند منابع خود را به فعالیت‌هایی اختصاص دهند که دوره بازگشت کوتاه‌تری دارند و امکان گردش سریع‌تر پول را فراهم می‌کنند. علمداری به تفاوت نرخ سود تسهیلات مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی نیز اشاره می‌کند. به گفته او، نرخ سود تسهیلات مسکن حدود ۲۳ درصد است، در حالی که نرخ تسهیلات در سایر بخش‌های اقتصادی، بنا بر برآورد او، در محدوده ۲۵ تا ۳۰ درصد قرار دارد.
این تفاوت زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که بانک‌ها منابع موردنیاز برای پرداخت تسهیلات را با هزینه بالا تجهیز کرده باشند. علمداری توضیح می‌دهد: تسهیلات مسکن در شرایط فعلی عمدتا از محل منابع گران‌قیمت بانک‌ها تامین می‌شود و برخلاف برخی دوره‌های گذشته، منابع ارزان‌قیمتی مانند خطوط اعتباری بانک مرکزی پشتوانه گسترده آن نیست.
از نگاه این صاحبنظر، ترکیب نرخ سود پایین‌تر، هزینه بالای تامین منابع و دوره طولانی بازپرداخت باعث می‌شود پرداخت تسهیلات مسکن برای بانک‌ها جذابیت اقتصادی محدودی داشته باشد. او معتقد است در چنین وضعیتی، بانک‌ها معمولا بون وجود تکلیف قانونی یا مشوق مالی، تمایل چندانی به گسترش تسهیلات‌دهی در بخش مسکن ندارند.
علمداری برای توضیح نقش شرایط اقتصادی در رفتار بانک‌ها به تجربه دهه ۷۰ و اوایل دهه ۸۰ اشاره می‌کند. به گفته او، در دوره‌هایی که اقتصاد از ثبات بیشتری برخوردار بود، بانک‌های خصوصی نیز با انگیزه اقتصادی خود وارد تمین مالی مسکن می‌شدند و پرداخت تسهیلات این بخش صرفا به تکالیف قانونی وابسته نبود.
او تفاوت شرایط امروز با آن دوره را در میزان نااطمینانی اقتصادی، تورم و هزینه تامین منابع می‌داند؛ عواملی که محاسبات بانک‌ها درباره سودآوری تسهیلات بلندمدت را تغییر داده‌اند. از این رو به نظر می‌رسد تنها این نیست که چه تعداد متقاضی برای دریافت وام ثبت‌نام کرده‌اند، بلکه باید دید بانک‌ها با چه هزینه‌ای منابع جذب می‌کنند و با چه نرخ و در چه دوره‌ای آنها را پس می‌گیرند.
ضرورت تکمیل پروژه‌های عقب مانده مسکن
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن
مسیر طرح‌های توسعه و حمایت از تولید مسکن باید فراتر از بازنگری و اجرای تکالیف پیش‌بینی‌شده از دولت‌های قبل طراحی شود. بر اساس قانون جهش تولید مسکن، دولت باید زیرساخت‌های لازم برای تأمین مسکن خانوارها را فراهم کند؛ با این حال، اینکه تعهدات دولت را صرفاً به تکمیل پروژه‌های به‌جامانده از دولت قبل محدود کنیم، جای تأمل دارد.
وی افزود: تکمیل پروژه‌های مسکن، تعهد دولت و وزارت راه و شهرسازی است و باید از تمام ظرفیت‌های موجود برای جلوگیری از افزایش مشکلات و هزینه‌ها استفاده شود. تعهدات دولت در این حوزه نیز به بیش از ۸۵۰ هزار واحد مسکونی می‌رسد.
دولت باید حدود یک میلیون قطعه زمین فاقد زیرساخت را برای افراد فاقد مسکن تأمین کند و در اختیار متقاضیان قرار دهد. باید از تجربیات سال‌های گذشته در حوزه مسکن استفاده شود. لازم است با افزایش خلاقیت و بهره‌گیری از راهکارهای مناسب، مشکلات طرح‌های مسکن برطرف شود. همچنین باید از طرح‌هایی که دولت برای مردم در نظر گرفته و قراردادهایی که با متقاضیان منعقد شده است، حمایت کرد تا با تغییر دوره مدیریتی، اجرای این طرح‌ها متوقف نشود و روند تکمیل آنها ادامه یابد.
به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، بازنگری طرح جامع مسکن را فاقد توجیه می‌دانم. طرح جامع مسکن که در دوره وزارت آقای آخوندی تدوین شده بود، قرار است بار دیگر مورد بازنگری قرار گیرد؛ در حالی که تجربه بازنگری این طرح در اوایل دهه ۹۰ به توقف ادامه اجرای مسکن مهر منجر شد و اکنون نیز این نگرانی وجود دارد که بازنگری جدید به توقف نهضت ملی مسکن بینجامد.
به نظر می‌رسد چنین بازنگری‌هایی ممکن است به ابزاری برای توجیه کم‌کاری‌ها تبدیل شود و لازم است این موضوع در فرایند بازنگری طرح جامع مسکن مورد توجه قرار گیرد. اگر همان یک میلیون واحد مسکونی پیش‌بینی‌شده ساخته شده بود، امروز با وضعیت دشوار کنونی بازار مسکن مواجه نبودیم.
