سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز ، همزمان با افزایش سقف وام نهضت ملی مسکن به ۸۵۰ میلیون تومان، رشد افسارگسیخته هزینههای ساخت، قدرت خرید متقاضیان را کاهش داده و اثربخشی این تسهیلات را با تردید جدی روبهرو کرده است. به گزارش مهر، بازار مسکن ایران طی سالهای اخیر با رشد مستمر قیمت، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و جهش قابل توجه اجارهبها روبهرو بوده است؛ روندی که بهویژه در کلانشهرهایی همچون تهران، مشهد و اصفهان، امکان خرید یا حتی اجاره یک واحد مسکونی مناسب را برای بخش قابل توجهی از زوجهای جوان و خانوارهای کمدرآمد به حداقل رسانده است. افزایش شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه تأمین مسکن، این حوزه را به یکی از مهمترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل کرده است.
امروز بحران مسکن دیگر صرفاً به دهکهای پایین درآمدی یا جامعه کارگری محدود نیست، بلکه بخش وسیعی از طبقه متوسط را نیز درگیر کرده است. استمرار تورم، افزایش قیمت زمین، رشد هزینه مصالح ساختمانی و بالا رفتن هزینههای ساخت موجب شده قیمت مسکن فاصلهای قابل توجه با توان مالی خانوارها پیدا کند؛ موضوعی که ضرورت اجرای سیاستهای مؤثر، برنامهریزی دقیق و حمایتهای هدفمند دولت را بیش از گذشته آشکار کرده است.
کارشناسان معتقدند با سطح فعلی دستمزدها و میزان حق مسکن پیشبینیشده در فیش حقوقی کارگران، خانهدار شدن برای بسیاری از خانوارها به رؤیایی دور از دسترس تبدیل شده است؛ بهگونهای که حتی اختصاص بخش عمده درآمد ماهانه نیز پاسخگوی هزینه خرید یا تأمین مسکن نیست.
جهش هزینه ساخت، نهضت ملی مسکن را در تنگنا قرار داد
در کنار بحران بازار اجاره، افزایش چشمگیر هزینههای ساختوساز نیز طی ماههای اخیر به یکی از مهمترین چالشهای بخش مسکن تبدیل شده است؛ موضوعی که علاوه بر پروژههای بخش خصوصی، اجرای طرحهای حمایتی دولت از جمله نهضت ملی مسکن را نیز با مشکلات جدی مواجه کرده است.
رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد نیروی انسانی، بالا رفتن هزینه حملونقل و خدمات مرتبط، بهای تمامشده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را به شکل محسوسی افزایش داده و فشار مضاعفی بر تأمین منابع مالی پروژههای حمایتی وارد کرده است.
در همین راستا، دولت برای جلوگیری از کند شدن روند اجرای پروژههای نهضت ملی مسکن، افزایش سقف تسهیلات این طرح را در دستور کار قرار داد؛ تصمیمی که ابتدا در شورایعالی مسکن و سپس در هیئت عالی بانک مرکزی به تصویب رسید.
وام ۸۵۰ میلیونی؛ گامی رو به جلو یا عقبمانده از تورم؟
بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی در بیستوچهارمین جلسه شورایعالی مسکن که پنجم خردادماه به ریاست معاون اول رئیسجمهور برگزار شد، از افزایش سقف تسهیلات پروژههای نهضت ملی مسکن از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان خبر داد.
پس از آن، هیئت عالی بانک مرکزی نیز در هفتاد و یکمین جلسه خود با این افزایش موافقت کرد. بر اساس این مصوبه، سقف فردی تسهیلات موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن از ۶ میلیارد و ۵۰۰ میلیون ریال به ۸ میلیارد و ۵۰۰ میلیون ریال افزایش یافت. این تسهیلات صرفاً به پروژههای حمایتی اختصاص دارد که زمین آنها از سوی وزارت راه و شهرسازی تأمین و به متقاضیان واگذار شده است.
همچنین مقرر شده افزایش سقف تسهیلات شامل پروژههایی شود که بیش از ۶۵ درصد پیشرفت فیزیکی دارند؛ اقدامی که میتواند روند تکمیل پروژهها را تسریع کرده، بخشی از کمبود منابع مالی سازندگان را جبران و از توقف یا کندی اجرای طرح جلوگیری کند.
بحران مسکن از مرز توان خانوارها عبور کرد
در مجموع، هرچند افزایش سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان در ظاهر اقدامی برای جبران بخشی از رشد هزینههای ساخت و تسریع در تکمیل پروژهها به شمار میرود، اما واقعیتهای بازار نشان میدهد این افزایش با شتاب تورم و جهش قیمت مصالح ساختمانی همخوانی ندارد و سهم وام در تأمین هزینه ساخت نسبت به سالهای ابتدایی اجرای طرح به شکل محسوسی کاهش یافته است.
در نتیجه، متقاضیان ناچار به تأمین آورده شخصی بیشتری هستند؛ موضوعی که با توجه به افت قدرت خرید خانوارها، فشار مضاعفی بر دهکهای هدف این طرح وارد میکند. کارشناسان هشدار میدهند در صورت تداوم این روند، عمل نکردن بانکها به تکالیف قانونی و نبود حمایتهای مالی مؤثر، احتمال انصراف بخشی از متقاضیان از پروژههای نهضت ملی مسکن افزایش خواهد یافت؛ رخدادی که علاوه بر کند شدن روند اجرای طرح، میتواند اعتماد عمومی به سیاستهای حمایتی دولت در حوزه مسکن را نیز با چالش جدی مواجه کند.
الزامات تحقق اهداف وام مسکن
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن
با توجه به افزایش نرخ ساخت، بازنگری و بهروزرسانی در تسهیلات مسکن الزامی است، زیرا وامها در برخی پروژهها تنها درصد کمی از هزینه ساخت مسکن را پوشش میدهد. بهطور کلی آمار ثبتنامهای نهضت ملی مسکن میتواند اطلاعات خوبی درخصوص میانگین درآمدی افرادی که تقاضای مسکن داشتهاند، را شفاف کند. این اطلاعات، هرچه جزئیتر و همراه با تحلیلهای اقتصادی و اجتماعی باشد، میتواند کمک زیادی به تحلیل دقیقتری از تقاضای مسکن کند. بنابراین، انتشار جزئیات بیشتر این آمار میتواند مفید باشد.
در شرایط کنونی، تغییرات جدید در طبقهبندی دهکها موجب شده که بسیاری از افراد از دهکهای ۵ و ۶ به دهکهای ۷، ۸ و حتی دهک ۹ منتقل شوند. این تغییرات ممکن است با توجه به مبنای اقتصادی صورت گرفته، ابهاماتی بهوجود آورد.
واگذاری زمینهای مرغوب و قابل سکونت، انتخاب زمینهای باکیفیت و دارای شرایط مناسب، یکی از الزامات تحقق اهداف کاهش قیمت و پاسخگویی به نیاز جامعه در حوزه مسکن است. به جای واگذاری قطعات کوچک به افراد، زمینهای بزرگ باید به توسعهگران بخش خصوصی واگذار شود تا با نظارت دولت و سرمایهگذاری خود، نسبت به ساخت شهرکهای مسکونی یا مجتمعهایی با تمام زیرساختهای لازم اقدام کنند. اجرای موفق پروژهای با این مقیاس، مستلزم هماهنگی مستمر میان دستگاههای ذیربط و برگزاری منظم جلسات شورای عالی مسکن است تا موانع زمینمحور طرح به سرعت رفع شده و اهداف وعده داده شده محقق شود.
در تهران حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد و ورود حتی بخشی از این ظرفیت به بازار میتواند تأثیر قابل توجهی بر افزایش عرضه و کاهش فشار قیمتی داشته باشد. تجربه سالهای گذشته نشان داده صرف تعیین سقف مجاز برای افزایش اجارهبها یا توصیه به مالکان، اثرگذاری محدودی داشته و بدون اجرای قوانین تنظیمگر، نمیتوان انتظار ایجاد تعادل پایدار در بازار را داشت.
