سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز، رسول قرباننژاد کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتگو با مهر با بیان اینکه وضعیت کلی بازار مسکن تحت تأثیر از عوامل کلان اقتصاد کشور است، گفت: در بررسی وضعیت بازار مسکن ابتدا باید به ذات و ماهیت اقتصاد کشور توجه داشت، چرا که اقتصاد ایران یک اقتصاد تورمی است و پارامترهای مختلفی در شکلگیری آن نقش دارند.
وی با اشاره به عوامل اثرگذار بر بازار مسکن افزود: نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز به عنوان پیشرانه اصلی و هدایتگر بازار مسکن شناخته میشوند و همه این مؤلفهها در کنار مجموعهای از متغیرهای دیگر، جهتگیری بازار مسکن کشور را تعیین میکنند.
قرباننژاد اظهار کرد: به طور کلی دو نوع تورم در اقتصاد کشورها مطرح است؛ تورم ناشی از فشار هزینه که در نتیجه نوسانات قیمتی و تغییرات هزینهها به وجود میآید و تورم در اثر افزایش تقاضا برای کالا یا خدمات در یک مقطع زمانی بروز کرده و موجب رشد قیمتها میشود.
وی ادامه داد: تورم در بخش مسکن تورم در اثر افزایش تقاضا است و در بازههای زمانی مختلف، تحت تأثیر عواملی همچون رشد بازارهای موازی، نوسانات نرخ ارز و طلا و شرایط اقتصادی که امکان کسب سود در دیگر بازارها را فراهم میکند، شکل میگیرد و در نهایت سرمایههای سرریز شده از این بازارها به عنوان یک پناهگاه امن به سمت مسکن حرکت میکنند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: هرچند بازار مسکن در ایران ذاتاً از الگوی دورهای رونق و رکود پیروی میکند، اما در سالهای اخیر شاهد نوعی «نُرمشکنی» در این روند بودهایم و تغییرات رفتاری بازار به گونهای بوده که الگوهای گذشته دیگر قابل اتکا نیستند.
وی با بیان اینکه ریسکهای متعدد داخلی و خارجی موجب این تغییر الگو شده است، گفت: در سالهای اخیر موضوعاتی همچون تحولات منطقهای، ریسکهای سیاسی و ورود متغیرهای مختلف با سرعت بالا به فضای اقتصادی کشور، ماهیت بازار مسکن را دگرگون کرده و پیشبینی آینده این بازار را دشوار ساخته است.
قرباننژاد تاکید کرد: تا زمانی که ثبات نرخ ارز برقرار نشود و برای تورم دامنه و چارچوب مشخص تعریف نگردد، نمیتوان انتظار داشت که بازار مسکن به تعادل برسد و همچنان شاهد آشفتگی و عدم قطعیت در این بخش خواهیم بود.
وی با اشاره چالشهای موجود در شاخص استطاعت خانوار برای خانهدار شدن گفت: در ادبیات علمی حوزه مسکن، شاخصی تحت عنوان «شاخص استطاعت» تعریف میشود که نشان میدهد یک خانواده با درآمد متوسط در یک کشور، چند سال طول میکشد تا بتواند صاحب خانه شود. بر اساس برآوردهای فعلی، این شاخص در ایران عددی بین حدود ۱۵ تا ۳۰ سال است که بسته به منطقه، سطح درآمد و قیمت مسکن متغیر است. به عبارت دیگر، یک خانواده اگر هیچ هزینه دیگری نداشته باشد و تمام درآمد خود را پسانداز کند، بین ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد ۷۰ تا ۸۰ متری خریداری کند. این شاخص بیانگر شکاف عمیق میان سطح درآمد عمومی جامعه و قیمت مسکن در کشور است.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: طرحهایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در دهههای گذشته راهکارهایی برای کاهش این فاصله بودهاند، اما امروز نیازمند پاسخها و راهکارهای تازه هستیم. کشورهای مختلف با اتخاذ سیاستهای نوین توانستهاند قیمتها را به ویژه در بخش اجاره کنترل کنند و ما نیز میتوانیم از این تجربیات بهره ببریم.
وی ادامه داد: یکی از مهمترین الزامات در این مسیر، طراحی برنامههای مشخص برای ورود واحدهای مسکونی تازهساخت به بازار است. اگر سازندگان ملزم باشند پس از تکمیل واحدها، آنها را به فروش یا اجاره عرضه کنند و در کنار آن اهرمهای مالیاتی و نظارتی به شکل تسهیلگر و نه مداخلهگر فعال شود، میتوان زمینه بازگشت رونق به بازار مسکن و ترغیب سرمایهگذاران را فراهم کرد.
قرباننژاد با تأکید بر ماهیت تورمی اقتصاد ایران تصریح کرد: برای جذب سرمایهگذاران در بازار مسکن باید از ابزارهای متنوعی بهره گرفت. یکی از این ابزارها که در بسیاری از کشورها رایج است، سازوکار «پیشفروش» است. هرچند در گذشته به دلیل نوسانات شدید قیمتی، افزایش هزینه نهادههای ساختمانی و کمبود نقدینگی، پیشفروش با ریسکهایی همراه بود و گاهی سازندگان قادر به تأمین مالی پروژهها نمیشدند، اما این موضوع راهکارهای قابل اجرا دارد.
وی گفت: در برخی کشورها حسابهای گردشی تحت نظارت دولت یا نهادهای حاکمیتی ایجاد میشود که در آن تمامی منابع مالی مربوط به پروژه در یک حساب مشترک میان نهاد ناظر و سازنده تجمیع و هزینههای ساخت مستقیماً از آن پرداخت میشود. در پایان، مابهالتفاوت منابع به عنوان سود سازنده محسوب میشود. این روش علاوه بر کاهش ریسکهای مالی، اعتماد خریداران را افزایش داده و به جذب سرمایه کمک میکند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: بسیاری از شرکتهای ساختمانی هماکنون نیز در حال استفاده از اهرم پیشفروش هستند و با ایجاد امکان پرداختهای بلندمدت، شرایطی فراهم میکنند تا خریداران ضمن بهرهمندی از مزیت پرداخت تدریجی، از رشد قیمت مسکن در آینده نیز منتفع شوند.
وی با اشاره به ضرورت بهرهگیری از ابزارهای نوین مالی برای تقویت نقدینگی در بازار مسکن گفت: فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط از جمله ظرفیتهای مهمی است که میتواند به تأمین مالی جمعی در حوزه ساختوساز کمک کند.
قرباننژاد ادامه داد: سال گذشته بحث انتشار اوراق در بخش مسکن مطرح شد و این ابزار میتوانست به عنوان تأمین مالی جمعی مورد استفاده قرار گیرد، اما تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است. این روند نیازمند تعریف دقیق، ضوابط مشخص و فرهنگسازی گسترده است. در برخی کشورها، ابزارهایی مانند توکنیزه کردن دارایی، استفاده از برخی رمزارزهای قانونی و حتی ایجاد کوینهایی به ازای هر متر مربع ملک به کار گرفته میشود و این کوینها در بازار ثانویه قابل معامله هستند. این روشها به طور مستقیم ضعف نقدشوندگی بازار مسکن را پوشش میدهند و امکان گردش سرمایه را افزایش میدهند.
وی یادآور شد: اصلیترین مشکل بازار مسکن در ایران کاهش «پتانسیل نقدشوندگی» است. زمانی که سازندگان نتوانند به منابع مالی سریع و شفاف دسترسی داشته باشند، ناچار به استفاده از روشهای پرریسک مانند پیشفروش میشوند که این امر در نهایت میتواند پروژه را با چالشهای جدی مواجه سازد. اگر سازوکارهای نوین مالی به درستی راهاندازی شود، این مشکل تا حد زیادی برطرف خواهد شد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن تأکید کرد: راهاندازی کامل ابزار فروش متری مسکن میتواند ظرفیت بسیار بزرگی برای جذب سرمایههای خرد ایجاد کند. در این روش، حتی مبالغ کوچک و سرمایههای پراکنده مردم میتواند مانند آجرهایی در ساخت یک ساختمان به کار گرفته شود و در نهایت منجر به تأمین مالی پروژههای بزرگ مسکونی شود.
به گفته وی، شکلگیری این ظرفیت در بازار مسکن نه تنها به افزایش نقدشوندگی کمک میکند، بلکه شرایط تأمین منابع پایدار برای سازندگان را نیز تسهیل خواهد کرد.
قرباننژاد با اشاره به پدیده مهاجرت معکوس مستأجران در پی افزایش قیمت مسکن و اجارهبها گفت: برای تحلیل این موضوع باید یک گام به عقب بازگردیم و به تحولات ساختاری دهه ۷۰ توجه کنیم؛ دورهای که با صنعتی شدن کلانشهرها، موج گستردهای از مهاجرت از شهرهای کوچک و حاشیهای به مراکز بزرگ شهری شکل گرفت.
وی افزود: دلیل اصلی این مهاجرت، دسترسی به فرصتهای شغلی بیشتر و درآمد بالاتر در کلانشهرها بود، اما اکنون با تغییر شرایط اقتصادی و رشد شدید هزینههای مسکن، پرسش مهمی در برابر سیاستگذاران قرار گرفته است که ضرورت بازنگری در شیوه تأمین مسکن کارمندان و اقشار متوسط را دوچندان میکند.
قرباننژاد اظهار کرد: در ساخت شهرکهای کارمندی، کارگری یا پرسنلی باید کیفیت و دوام سازهها در اولویت قرار گیرد. نباید به بهانه کاهش هزینههای اولیه، به ساخت مسکن با کیفیت پایین روی آورد، چرا که این اقدام طول عمر بنا را به شدت کاهش میدهد.
راهکار احیای بازار مسکن
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن
در بحث عرضه و تقاضا در بازار مسکن، طبیعی است که هم شرایط عرضه باید فراهم باشد و هم تقاضای مؤثر در بازار وجود داشته باشد؛ اما در این میان، طرف تقاضا از اهمیت بیشتری برخوردار است. حتی با فرض اینکه مانعی وجود نداشته باشد و عرضه مسکن بهدرستی عمل کند، اگر تقاضا و خریدار واقعی در بازار حضور نداشته باشند، چرخه بازار مسکن عملاً بهدرستی کار نخواهد کرد.
به نظر میرسد رکود بازار مسکن همچنان ادامه پیدا کند. البته رکود به این معنا نیست که تقاضا بهطور کامل از بین رفته باشد. سازندگان باید هوشمندانه عمل کنند؛ یعنی نباید هر ملکی را بدون توجه به نیازهای بازار بسازند. با این حال، همچنان اندکی تقاضا در بازار وجود دارد و اگر طراحیها متناسب با مختصات و نیاز واقعی بازار انجام شود، میتوان شرایط مناسبی برای شرکتهایی که مایل به ادامه فعالیت هستند ایجاد کرد.
توصیهای که همواره داشتهایم، این است که برای تقاضای مصرفی، هر زمان که بازار فرصت ورود فراهم کرد، باید از این فرصت استفاده کرد. آن دسته از افرادی که به دنبال سرمایهگذاری یا فعالیتهای سرمایهای هستند، شرایط متفاوتی دارند.
زمانی که بازار روند نزولی پیدا کرده و قیمتها کاهش یافته، متقاضیان مصرفی نباید این فرصت را از دست بدهند، زیرا ممکن است شرایط تغییر کند و نقطه خرید از دست برود.
در مورد سرمایهگذاری شرایط متفاوت است؛ در حال حاضر وضعیت بازار به گونهای است که اگر بخواهید ملکی را با هدف خرید و فروش تهیه کنید، هیچ تضمینی برای بازدهی به دلیل رکود حاکم بر بازار و کاهش معاملات وجود ندارد. همچنین ممکن است فرصتی مناسب برای سرمایهگذاری پیدا شود و وارد بازار شوید، اما امکان خروج از آن فراهم نباشد.
