شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز ، طبق آخرین گزارش بانک مرکزی (که البته در چند ماه گذشته به روز نشده است) در تابستان امسال متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در ۲۲ مناطق تهران بیش از ۸۸ میلیون تومان بوده است. در زمان اعلام این رقم از قیمت متوسط بازار مسکن تهران، قیمت دلار در بازار آزاد در کانال ۵۰ هزار تومان و قیمت دلار در سامانه نیما در کانال ۴۰ هزار تومان بود.
میدانیم که از مهمترین مولفههای مهم اثرگذار در تعیین قیمت مسکن، نرخ ارز است. بنابراین هر چند آمار رسمی از تغییرات قیمت مسکن در این مدت (مرداد ماه تا دی ماه سال جاری ) از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار منتشر نشده، اما دور از انتظار نیست که افزایش حدود ۳۰ هزار تومانی دلار در بازار آزاد ارز- از ۵۰ هزار تومانی مردادماه تا ۸۱ هزار تومانی پایان دی ماه – و افزایش حدود ۲۰ هزار تومانی نرخ ارز در بازار ارز تجاری (جایگزین سامانه نیما) بر روی قیمتها در بازار مسکن اثر گذار باشد.
البته کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که عامل مهمی که میتواند اثر افزایش نرخ دلار را خنثی کند، کاهش تقاضا است. یعنی هر چند فروشنده وجود دارد اما به دلیل کاهش قابل توجه قدرت خرید مردم، تقاضایی برای خرید مسکن وجود ندارد و عمده تقاضا و معاملات مسکن متوجه تهاتر برای تبدیل به احسن خانه موجود است و تقاضا خرید خانه اول به ندرت در بازار دیده میشود.
از این رو گفته میشود این افزایش نرخ دلار با وقفه زمانی در بازار مسکن دیده میشود و احتمالا رشد قیمت مسکن با شیب ملایم در سال ۱۴۰۴ یعنی بعد از دو ماه آینده وارد بازار مسکن میشود.
ضرروت اجرای مالیات بر عایدی سرمایه
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن
اگر برنامهای برای تولید مسکن وجود نداشته باشد، نمی توان انتظار کاهش قیمت را در بازار داشت، تأکید کرد: در چند سال گذشته در زمینه تولید و عرضه مسکن برنامه مشخصی را نداشتیم. برای مسکن باید برنامه بلند مدت داشته باشیم. آنچه تحت عنوان طرح ملی مسکن ارائه شده است مشابه مسکن مهر است که بیش از دَه سال پیش اجرا شد اما در دوران تصدی وزارت آخوندی وزیر مسکن دولت یازدهم متوقف شد و برنامه جایگزینی نیز معرفی نشد.
دو موضوع در بحث زمین مشخصا در شهر تهران از عوامل اصلی بودند که باعث افزایش قیمت زمین در شهر تهران شدند. یکی تراکمفروشی شهرها بود. بهعنوان یکی از بازیگران اصلی دخالت در کار زمین شهرداریها عملا با این سیاستهایی که در بحث فروش تراکم داشتند موجب دامن زدن به گرانی شدند.
عوامل ثابت هم وجود دارد. بحث تقاضای سوداگرانه و سرمایهای که در بازار وجود دارد یکی از این عوامل است ولی بحث تراکمفروشی این عامل را تشدید کرده است یعنی عامل اصلی بحث سوداگرانه شدن بازار و بحث سرمایهای شدن زمین و مسکن است که این موضوع شهرداریها این امر را تشدید میکند و از ناحیه تراکمفروشی باعث گرانی زمین در تهران شده است. همچنین عامل دوم که بیارتباط با موضوع شهرداریها نیست بحث توسعه محدوده حریم شهر تهران است.
چنانچه تولید مسکن را انجام دهیم اما توزیع عادلانه رقم نخورد، مشکل بازار مسکن حل نخواهد شد و همچنان شاهد نابرابری در بازار مسکن خواهیم بود.
اگر آمار سرشماری از سال ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۵ را بررسی کنیم خواهیم دید که در این بازه زمانی ۱۵ ساله ۱۰ میلیون واحد مسکونی تولید شده است اما تنها ۳ میلیون واحد مسکونی به متقاضیان داده شده است. به بیان دیگر در این بازه زمانی ۱۵ ساله تنها ۳ میلیون مالک اضافه شده است و ۷ میلیون از واحدهای تولیدی ساخته شده از سوی افرادی خریداری شده که دارای ملک اول بودند و واحدها را به عنوان ملک دوم یا سوم خریداری کردهاند. این روند به صراحت مبرهن میسازد که شرایط بازار، سرمایهای است. تقاضای سرمایهای را نمیتوان با تولید مسکن پاسخ داد و به نظر میرسد که در این باره میبایست موضوع مهم مالیات بر عایدی سرمایه را با اولویت در دستور کار قرار گیرد.