سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز، ابوالفضل نوروزی – مشاور وزیر در امور مسکن و شهرسازی – با اشاره به وضعیت بازار مسکن و اجاره بها گفت: ما در وزارت راه و شهرسازی دو راهبرد اساسی را برای اجاره بها پیش م بریم که راهبرد اول تعادل ایجاد کردن بین عرضه و تقاضای زمین و مسکن است. دولت در تلاش است تولید مسکن در کشور را افزایش دهد. ریشه مشکل مسکن در کشور پایین بودن تولید مسکن و شکاف جدی عرضه و تقاضا است. دولت قبل فقط ۴۵۰ هزار واحد مسکونی ساخت در حالی که باید سالی یک میلیون واحد مسکونی ساخته می شد.
نوروزی افزود: بر اساس قانون مجلس دولت باید زیرساخت‌های ساخت مسکن را فراهم کند تا سایر بخش ها اقدام به تولید مسکن کنند. دولت از ابتدای شروع به کارش ساخت یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در پروژه‌های مختلف را شروع کرده است.
وی افزود: دولت قبل حتی تکمیل واحدهای مسکن مهر را سرانجام نرساند با این وجود دولت فعلی با منابع اعتباری اقدام به ساخت و ساز و تکمیل این منازل کرد. رویکرد بعدی که در کنار افزایش ساخت مسکن در حال پیگیری آن هستیم، کنترل و مدیریت بازار مسکن است. این دو اقدام باید در کنار یکدیگر انجام شود. اما اگر در کنار ساخت مسکن بازار را رها کنیم باز هم به نتیجه نخواهیم رسید.
وی توضیح داد: ابزار مدیریت بازار مسکن ابزارهای مالیاتی و نظارتی است و ما در وزارت راه و مسکن در این زمینه هم اقدام کرده‌ایم. برای کاهش اجاره بهای مسکن به بحث عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه ورود کرده‌ایم. بر اساس بررسی که انجام شد، یک میلیون خانه خالی از سکنه را شناسایی کردیم و به مالکان آنها اعلام شد تا وضعیت خانه‌های خود را اعلام کنند.
مشاور وزیر در امور مسکن و شهرسازی گفت: ۵۰۰ هزار واحد مسکونی اعلام کردند که ملک را فروخته‌اند یا اجاره داده‌اند و یا خودشان در آن ساکن هستند و در مرحله دوم بررسی نیز ۲۰۰ هزار مالک دیگر شرایط خانه خود را تعیین تکلیف کردند و مابقی خالی از سکنه هستند که باید خانه‌های خود را اجاره بدهند. بر اساس آمار ۳۰۰۰ ملک در کشور داریم که مالکان آنها هر کدام حدود ۱۰۰ خانه داشتند و بخش اعظم آن مربوط به ۳ بانک بود.
نوروزی افزود: طرح مجلس برای کنترل اجاره بهای مسکن با همکاری وزارت راه و شهرسازی تدوین شده و اقداماتی را شروع کرده‌ایم که به این طرح مجلس کمک می کند. شهرهای پردیس، پرند و هشتگرد در قالب طرح مجلس برای ساماندهی بازار مسکن مشمول طرح مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند و علاوه بر این در طرح مجلس عوارض بر اراضی احتکار شده نیز مصوب خواهد شد.
وی ادامه داد: در سه ماه گذشته در زمینه رسیدگی به وضعیت مشاورین املاک فاقد مجوز شروع به فعالیت کرده ایم تا جلوی کار آنها را بگیریم و علاوه بر آن برخی از بنگاه‌هایی که متخلف هستند نیز شناسایی و جلوی اختلال آنها در بازار مسکن را می گیریم.
نوروزی افزود: یک بحث دیگر در ساماندهی بنگاههای املاک این بود که حق الزحمه بنگاه ها وقتی به قیمت معامله وصل می‌شود به خریدار و فروشنده خانه ضربه وارد می شود، درصدد هستیم با طرح مجلس این موضوع را نیز اصلاح کنیم.
نوروزی گفت: در شورای عالی سران قوا مصوب شده که افزایش قیمت اجاره مسکن در تهران ۲۵ درصد و در سایر استان‌ها ۲۰ درصد باشد. بعد از آن هم اعلام شد که شورای عالی مسکن این افزایش قیمت را تعیین کند و شورای سران قوا به این موضوع ورود نکنند.
وی در ادامه گفت: بر اساس طرح مجلس اگر مستاجر از موجری به دلیل گرفتن مبلغ بیش از ۲۵ درصد شکایت کند موجر باید علاوه بر برگرداندن مبلغ اضافه ۴۰ درصد از آن مبلغ را نیز به عنوان مالیات بپردازد. مشاورین املاک در زمان انعقاد قرارداد باید اجاره نامه قبلی را بررسی و بر اساس آن قیمت ۲۵ درصد جدید را لحاظ کنند. در یک سال گذشته ۲۰۰ مورد پلمب بنگاههای مشاورین املاک به دلیل تخلف داشته‌ایم.
پرداخت ۲۴۰ هزار مورد تسهیلات ودیعه مسکن در سال گذشته
نوروزی گفت: وزارت راه و شهرسازی سامانه‌ای ایجاد کرد تا افراد متقاضی برای دریافت وام ودیعه مسکن ثبت نام کنند و وام مسکن را دریافت کنند. دستورالعمل‌های آن هم ابلاغ شده و تاکنون ۸۹۱ هزار نفر متقاضی دریافت وام مسکن هستند که از این میزان حدود ۵۰۳ هزار متقاضی به بانک‌ها معرفی شدند و حدود ۲۴۰ هزار تسهیلات ودیعه در یک سال گذشته از سوی بانک‌ها پرداخت شده است.
به گفته این مقام مسئول، این آمار نشان می‌دهد که ۱۰۰ میلیون در شهر تهران ۷۰ میلیون مراکز استان‌ها و ۵۰ میلیون هم در سایر استان‌ها وام ودیعه مسکن پرداخت شده است.
مجتبی یوسفی – عضو هیئت رئیسه مجلس شورای اسلامی – گفت: برای حل مشکل حوزه مسکن لازم نیست ما چرخ را از ابتدا طراحی کنیم دنیا در این زمینه تجربه دارد و ما هم بر این فراز و نشیب به تجربیاتی رسیده‌ایم، باید در دو حوزه ساخت و ساز و کنترل بازار مسکن و خروج آن از سوداگری اقدام کنیم. به جز این دو مورد هیچ راه دیگری برای کنترل این وضعیت نداریم.
بانک ها وام ساخت مسکن نمی دهند
یوسفی در ادامه افزود: در حوزه ساخت بانک‌ها باید تسهیلات بدهند که نمی دهند به همین دلیل از این راه به نتیجه نمی رسیم. البته در این زمینه نسبت به دولت قبل خیلی جلوتر هستیم ولی در این دو سال بانک ها فقط ۱۰ درصد برای مسکن وام داده‌اند.
عضو کمیسیون عمران مسکن خاطرنشان کرد: روز گذشته طرح دو فوریتی مجلس در خصوص ساماندهی اجاره بها مصوب شد و به شورای نگهبان ارجاع شد این طرح در ۱۴ ماده مصوب شد که مشخص شود برای اجاره‌بهای مسکن چه اقداماتی انجام خواهیم داد.
یوسفی در یک برنامه تلویزیونی با بیان اینکه این طرح اکسیری نیست که مشکلات را یک شبه در حوزه اجاره بها حل کند توضیح داد: این طرح مشکلات را مقداری کاهش خواهد داد. در ماده یک تا ۷ این طرح به ساماندهی وضعیت فعالین حوزه مسکن توجه می‌شود و مشاورین املاک یک نظام رتبه بندی خواهند داشت.
گره زدن حق الزحمه مشاورین املاک به قیمت مسکن منطقی نیست
عضو هیات رئیسه مجلس توضیح داد: حق الزحمه مشاورین املاک در این طرح شفاف می شود ولی اینکه این حق الزحمه به قیمت ملک گره بخورد منطقی نیست. سقف قراردادی که مصوبه سران قوا برای تمدید قرارداد اجاره بها است، این است که با وجود اجاره نامه قبلی فقط باید ۲۵ درصد به اجاره سال بعد افزوده شود.
وی افزود: دولت بیشترین سهم در ایجاد آشفتگی بازار مسکن را دارد. منظور ما به طور کلی دولت ها هستند که به طور کلی بر سر کار هستند. این مشکلات یک شبه حل نمی شود دولت فعلی شروع به انجام اصلاحات کرده است ولی زمان‌بر است.
این عضو هیئت رئیسه مجلس ادامه داد: نباید تمام مشکلات مربوط به ودیعه مسکن را بر گردن مشاورین املاک بیندازیم، هم اکنون قیمت سیمان و فولاد را دولت تعیین و تولید می‌کند. وقتی این قیمت‌ها بالا میرود طبیعتا و قیمت تمام شده خانه بالا میرود و بر روی قیمت اجاره مسکن تاثیر می گذارد.
یوسفی در ادامه خاطرنشان کرد: برای حل مشکل ودیعه مسکن باید در کوتاه مدت به مردم وام بدهیم تا بتوانند مشکلات خود برای تامین ودیعه مسکن را حل کنند. ولی متاسفانه بانک ها رسما اعلام کردند که از ابتدای سال تا ابتدای تیرماه وام پرداخت نمی‌کنند.
افزایش اجاره بها بیش از ۲۵ درصد غیرقانونی است
سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی گفت: وقتی از ۲۵ درصد بیشتر قیمت اجاره نسبت به سال قبل در نظر گرفته شود این امر تخلف محسوب می شود و بازرسان سازمان تعزیرات با مشاورین املاک برخورد خواهند کرد.
محمد علی اسفنانی – سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی – در ادامه این برنامه در پاسخ به این سوال که گشت‌های سازمان تعزیرات به چه تخلفاتی در بنگاه های مشاور املاک رسیدگی می‌کنند؟ گفت: تخلفاتی مثل دریافت حق کمیسیون مازاد بر تعرفه، عدم صدور کد رهگیری، عدم صدور فاکتور، عدم نصب نرخ‌نامه، عدم درج حق کمیسیون در مبایعه نامه و اجاره نامه و احتمالاً تخلفی هم برای افزایش مبلغ اجاره اگر وجود داشته باشد به عنوان تخلف شناخته می‌شود و کارشناسان ما با این موضوعات برخورد می‌کنند. وقتی از ۲۵ درصد بیشتر قیمت اجاره را نسبت به سال قبل در نظر بگیرند این امر تخلف محسوب می شود.
سخنگوی سازمان تعزیرات گفت: ۴۶۲ تیم بازرسی در چند ماه گذشته برای مشاورین املاک داشتیم، ۱۴۲۳ مورد بازرسی انجام شده، ۴۶۸ مورد متخلف بوده اند که ۱۸ مورد از آنها منتهی به پلمب واحد صنفی شده و حدود ۱۲۶ فقره هم پرونده تشکیل شده و در حال بررسی است.
نرخ مالیات بر خانه‌های خالی بازدارنده نیست
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن
در حال حاضر بازار مسکن یک بازار کاملاً سرمایه محور است. به استناد آمار موجود، ۸۰ در صد اشخاصی که در این بازار حضور دارند متقاضیان سرمایه‌ای هستند و تقاضای سرمایه‌ای غالب بر تقاضای مصرفی است. در کشورهای دیگر نیز بازار مسکن، به علت خاص بودن آن بازار جذابی است؛ اما نسبت سرمایه‌گذاری به تقاضا تقریباً یکسان و برابر است. اگر به قانون اساسی مراجعه کنیم در اصل ۳ و ۳۱ و ۴۳ در تأمین نیاز مسکن رهنمودهای بسیار خوبی دارد و وظایفی را برای دولت و حاکمیت جهت تأمین نیاز مسکن تعیین کرده است. همچنین اولین اقدام اقتصادی در تاریخ انقلاب افتتاح حساب ۱۰۰ امام خمینی (ره) و بنیاد مسکن بوده است.
ذیل این پیام قرار بود زمین به‌صورت متوازن و باعدالت توزیعی به مردم واگذار شود. به جز یک برهه کوتاه در دهه ۶۰ دیگر هیچگاه این سیاست و رهنمود امام خمینی (ره) مورد عمل واقع نشد. موضوع عرضه زمین که در دست دولت قرار دارد عامل اصلی تغییرات قیمت مسکن است.
از طرفی عرضه و ساخت مسکن به‌تنهایی مشکل قیمت را حل نخواهد کرد و تا زمانی که به تقاضاهای تشنه سوداگرانه‌ای که در حوزه‌هایی مانند مسکن، خودرو غیره وجود دارد، راهکاری برای آن اندیشه نشود، اگر میلیون‌ها مسکن و خودرو هم ساخته شود به دست مصرف‌کننده واقعی نخواهد رسید. باوجود اینکه ۸ سال از زمان مصوبه راهاندازی سامانه املاک و اسکان می‌گذرد، چرا هنوز راهاندازی نشده است؟ چرا قوه قضائیه با سازمان‌هایی که متولی تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان هستند برخورد نمی‌کند؟
ترک فعل‌ها در این زمینه نباید فقط اعلام شود؛ بلکه باید برخورد صورت گیرد و مردم در جریان برخورد‌ها قرار گیرند. سامانه املاک و اسکان در واقع سامانه زیرساختی بازار مسکن است که باید به‌سرعت راهاندازی شود. نرخ مالیات بر خانه‌های خالی هم بازدارنده نیست. به طور مثال وقتی شخصی ۱۰۰ خانه خالی تحت مالکیت خود دارد، برای او به‌صرفه است که خانه‌های خود را با وجود پرداخت مالیات‌های آن خالی نگه دارد. پس بنابراین مشخص است که این مالیات هیچ کارکردی ندارد.
نرخ مالیات بر خانه‌های خالی باید به‌شدت بالا باشد. تا حتی اگر درصد کمی از خانه‌های خالی شناسایی شدند، بتواند اثر روانی در بازار مسکن داشته باشد. این نرخ آن‌قدر پایین است که برای ۵۰۰ هزار خانه‌ای که مفاصاحساب از طریق مالیات صادر شده است، اگر همه این مالیات‌ها نیز وصول شود هیچ انگیزه‌ای برای عرضه املاک وجود نخواهد داشت.
عاقلانه‌ترین راه برای جلوگیری از احتکار، اعم از احتکار مسکن و غیره افزایش بار مالیاتی آنها است تا با این امر اقتصاد کشور از حالت کمبود عرضه خارج شود و قیمت‌ها به حالت معمولی خود بازگردد. خانه‌های خالی و کلید نخورده به عنوان سرمایه محسوب می‌شوند؛ سرمایه‌داران علاوه‌بر خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنند اقدام به خرید خانه‌های دیگر هم می‌کنند و آنها را خالی می‌گذارند تا در زمان افزایش قیمت مسکن آنها را بفروشند یا اجاره دهند. امروزه خانه خالی مانند طلا قابل سرمایه‌گذاری است و این مسئله باعث افزایش بیشتر قیمت مسکن می‌شود زیرا مسکن در حالت کمبود قرار می‌گیرد و چون تقاضا برای آن بسیار می‌شود با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شود.
