حلقه های مفقوده بخش مسکن

سرمقاله

مشکلات مربوط به حوزه مسکن هم به اقتصاد کلان مربوط است و هم بخشی از آن به تصمیمات مدیران حوزه مسکن ارتباط دارد. در حوزه اقتصاد کلان انتظارات تورمی، افزایش قیمت مصالح و تبدیل ریال به دارایی موجب افزایش قیمت و نابسامانی در این بخش شده است. البته رشد پایه پولی و نقدینگی در اقتصاد کلان یکی از عوامل عمده تورم بوده اما بازارهای بزرگ و حجیمی مثل مسکن باید تاثیر بسیار کمتری نسبت به بازار ارز و خودرو و طلا بگیرند. چرا که کل نقدینگی کشور توان خرید حتی ۲ میلیون مسکن خالی را هم ندارد و حباب قیمت، اصلاح زمانی و رکود را در پی خواهد داشت. البته نوسانات مداوم به نفع دلالان موجبات تبدیل استراتژی سازندگان بخش مسکن به دلالی، نگه داری دارایی و عدم آغاز پروژه های جدید ساخت و ساز شده است. این امر تولید مسکن را تحت الشعاع قرار داده است. خلاء مالیات بر سوداگری یا همان مالیات بر عایدی سرمایه نیز باعث شده حاشیه سود دلالی به حدود ۲۰۰ درصد برسد. در حالی که حاشیه سود تولید در محدوده ۲۰ درصد است. این امر انگیزه های سرمایه گذاری و تولید را از بین برده و بر انگیزه های دلالی افزوده است. البته این قانون اخیرا در مجلس تصویب شده و در صورت اجرای کامل، با سامانه های قوی و آیین نامه های معقول می تواند باعث کنترل سوداگری گردد.
اما در خود حوزه مسکن، مشکل اصلی به توزیع مربوط است تا تولید. چراکه ۸۰ درصد واحدهای تولیدی به خرید غیر مصرفی یعنی دلالی رسیده است. دولتها به جای تدوین لایحه در حوزه سوداگری، نمایشی از تولید مسکن را به اجرا گذاشته اند. در این رابطه انتظار موفقیت از آنها نمی رود.
بی تردید مدیریت آگهی ها در شرایط التهاب و مشاوران املاک نیز می توانست بسیار کمک کند. چراکه در شرایط التهاب در سایت های مربوط به آگهی های فروش مسکن، همانند خودرو عده ای به راحتی و بدون معاملات مشخص قیمتها را بالا و بالاتر می برند. در حالیکه این امر به راحتی می توانست با مشارکت اتحادیه املاک و با فیلتر تایید قیمت، قیمتهای واقعی پس از تایید با توجه به قیمتهای واقعی معامله شده، نمایش داده شود.
این امر به مدیران مربوطه در وزارت مسکن و اتحادیه املاک در چند سال اخیر پیشنهاد شده اما مورد توجه قرار نگرفت. به اذعان برخی ها، تضاد منافع در این خصوص بی تاثیر نبوده است. موضوع تعداد مشاوران املاک و کارکرد آنها نیز از موضوعات مهمی است که توجه به آن می توانست از دامنه التهابات بکاهد. چراکه مجوزهای صادره از مجوز نانوایی ها بیشتر است. همچنین تعداد معاملات خرید و فروش مسکن، کمتر از تعداد مجوزهای املاک و یک چهارم تعداد مشاوران املاک فعال می باشد.
این امر به خودی خود باعث رقابت ناسالم برای جذب معاملات و کسب درآمد شده است. زمانی که هر دفتر املاک در یک سال یک معامله انجام دهد به دنبال افزایش قیمت، ایجاد جذابیت برای فروشنده و کسب درصد بیشتری از سهم خود از معامله می باشد. زمانی که سهم مشاور املاک درصدی از قیمت است، انگیزه اصلی، افزایش قیمتها است. بی تردید تعدد مشاوران املاک و سهم بری درصدی از هر معامله تاثیر بسزایی در افزایش قیمتها داشته است.
ارایه بی حساب و کتاب مجوز و حتی نبود معیار فاصله املاکی ها از هم، بسیار جای تعجب دارد. این امر زمانی دردناک می شود که مسوولین از کج فهمی در راستای به عنوان مثال ایجاد اشتغال در حوزه مشاوران املاک، محدودیت ارایه مجوز را از بین برده، غافل از اینکه با تعدد مشاوران املاک، افزایش نرخ رخ می دهد. با افزایش نرخ و فاصله گرفتن قیمتها از قدرت خرید مردم، رکود شدید حاکم می شود. در این راستا بیکاری شدیدی نه تنها در صنف مشاوران املاک بلکه در ده ها صنف مربوطه از جمله تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، بنا، کارگر و… می شود. لازم است دولت در تسهیل مجوزها در همه بخش ها به این تجربه ناخوشایند توجه کند.
اما موضوع دیگر رها شدگی بخش مسکن است. زمانی که پنیر و ماست قیمت گذاری می شود اما مسکن رها شده است. تولید کننده تحت فشار قیمت گذاری است اما دلالان در بخشهای مختلف راحت و آسوده بدون ریسک خون مردم را شیشه می کنند. بخش تولید به بهانه استفاده از یارانه قیمت گذاری می شود. این در حالی است که بخش مسکن از مصالح گرفته تا کارگر، حمل و نقل، آب و برق و… از یارانه استفاده می کنند.
هزینه های ساخت و هزینه های مصالح در کشور ترکیه حدود دو برابر ایران است. این در حالی است که قیمتها در تهران بیش از دو برابر ترکیه و در حد برخی شهرهای اروپا و آمریکا است. این خود نشان می دهد حباب مسکن روز به روز بزرگ و بزرگتر می شود و رکود ناشی از آن به دلیل رشد طولانی مدت، دو برابر رکودهای قبلی یعنی بیش از ۵ سال خواهد بود.
این امر با گشایش در روابط بین الملل و گشایش های هسته ای قابل تحقق است. البته اینکه مردم روز به روز فقیر تر شده اند و رانت خواران و سوداگران به غول های دولت افکن تبدیل شده اند به سختی قابل برگشت است. و همچنان مردم ایران برای تهیه مسکن ده ها سال بایستی بیگاری کنند. به عبارتی تحریم و تورم باعث شده حقوق بگیران ده ها سال نوکری بدون مزد رانت خواران و سوداگران را پیش رو داشته تا شاید بتوانند آلونکی برای زنده ماندن برای خود تهیه کنند.