ابهامات ورود بخش خصوصی به تولید مسکن

سرمقاله

موضوع مهم در این فرآیند این است که انبوه سازان به منظور برداشت مالی با تهاتر زمین و واحد مسکونی به پروژه مسکن ملی ورود می کنند. به این گونه که ۳۰ تا ۳۵ درصد و در برخی پروژه ها تا ۵۰ درصد منابع مالی ساخت را انبوه سازان تقبل خواهند کرد و در مقابل این مشارکت از دولت زمین با واحد مسکنی گرفته و یا تهاتر خواهند کرد. زمانی موضوع واگذاری زمین و یا تهاتر آن پیش می آید نحوه تامین زمین باید بررسی شود. دولت زمین هایی را که در اختیار دارد زمین منابع طبیعی است. این نقد وارد است که هر زمینی که از دولت گرفته شود به نوعی آینده فروشی محسوب می شود. این یک نکته مهم است. چراکه منابع کشور تبدیل به مسکن می شود. در این طرح فرآیندی انتخاب شده که آسان ترین مسیر است.
اندیشه توسعه بافت های فرسوده، زمین های انباشت شده در دست دولت که قابلیت تبدیل به ملک و مسکن را دارد و در دل شهرها نهفته است در این طرح فراموش شده است. همچنین زمین و املاک در دست بانکها که هنوز دولت نتوانسته آنها را به بازار مسکن تزریق کند، دست نخورده مانده اند. به عبارتی استفاده از این راهکارها به نوعی برای دولت سخت بوده و آنها را کنار گذاشته است. مشکلاتی که هم پروژه های مشابه مانند مسکن مهر داشته اند هم همچنان به قوت خود باقی است.
از سوی دیگر دولت با این طرح خود را در اختیار انبوه سازان قرار خواهد داد. نه اینکه دولت به عنوان ناظر عالی بر انبوه سازان نظارت کند. دولت اذعان به بی پولی می کند و موافقت کرده با پول انبوه سازان طرح های ملی مسکن را پیش ببرد. یعنی انبوه سازان دست بالا را دارند. به هر دلیل بر اساس مفاد قراردادهای تعیین شده پروژه با عدم پیشرفت و اجرای مناسب روبرو شود، ساخت و ساز متوقف و پروژه روی زمین خواهد ماند. در این بین باید منابع حقوقی و راهکارهای اداری ورود کنند و دولت در این موقعیت نمی تواند برای اجرا و اتمام پروژه ها وارد عمل شود.
نکته دیگر اینکه زمانی که انبوه ساز به عنوان سرمایه گذار وارد پروژه می شود می خواهد سود کند. در نتیجه آن زمین و ملک و آپارتمانی که دریافت می کند را بر اساس بالاترین قیمت خواهد فروخت. یعنی با این طرح نظام کاسب کارانه، سرمایه گذاری و تجاری سازی ملک را توسعه می دهیم و تشویق به گسترش آن خواهیم کرد. این خود باعث گرانی مسکن خواهد. همچنین از اصالت و نیت اصلی این پروژه نیز فاصله خواهیم گرفت.
انبوه ساز زمانی که قصد کسب سود در پروژه ای را داشته باشد به حداقل ها قانع نخواهد بود. یعنی تمایل این است که ملک و مسکن در اختیار خود را به بالاترین قیمت بفروشد. این حرکت به گرانی مسکن کمک می کند و دولت هم نمی تواند اعتراضی برای فروش ملک مورد نظر به قیمت دلخواه انبوه ساز داشته باشد.
در نتیجه به علت بی پولی دولت و واگذاری پروژه به انبوه ساز، آنها تعیین کننده سرنوشت طرح ها می شوند. حداقل قیمت مسکن ملی که متری ۱۰ میلیون تومان تخمین زده شده است با ورود انبوه ساز که قرار است حدود ۵۰ درصد هزینه ساخت و را متقبل شود، متری ۵ میلیون تومان خواهد شد. با این تفاسیر و با در نظر گرفتن ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی با متراژ متوسط ۷۵ متر، باید ۳۰۰ میلیون متر مربع واحد ساخته شود. این عدد را در ۵ میلیون تومان ضرب کنیم، عدد عجیبی به دست می آید که از نظر بنده هیات مدیره کانون انبوه سازان باید اعلام کند که چند نفر یا چند شرکت انبوه ساز دارد که این مبلغ را می تواند به لحاظ ریالی تامین کند. آیا استعلامی وجود دارد و یا فراخوانی داده شده که انبوه سازان حاضرند سرمایه شرکت خود را برای ساخت مسکن ملی سرمایه گذاری کنند. آیا ظرفیت و توان انبوه سازان کشور برای اجرای این پروژه منطقی است. یا این اقدام یک برخورد شعاری و احساسی است.
به هر ترتیب اگر انبوه سازان برای ساخت ۴ میلیون واحد به طور متوسط ۷۵ متری مشارکت کنند، چیزی در حدود ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان باید پول در این پروژه تزریق کنند. آیا امکان تامین این میزان دارایی در چند شرکت انبوه ساز وجود داشته دارد؟ حتی با وجود این دارایی، شرکتها حاضر به تزریق آن به این پروژه هستند؟
به هر ترتیب این عدد وجود دارد. اما باید دید امکان تامین آن و ورود این پول از بخش خصوصی به دولت وجود دارد؟ آیا خود این نقدینگی، ایجاد تورم نخواهد کرد؟ آیا باعث افزایش قیمتها نخواهد شد؟ این موارد باید مطالعه شود.
در مجموع این پیشنهاد یک پیشنهاد احساسی است تا اینکه پیشنهاد اجرایی باشد. اگر بشود هم در یک فرآیند محدود و غیر تاثیرگذار خواهد بود و نمی تواند به عقیده برخی کارشناسان قفل مسکن ملی را باز کند. به عقیده بنده حتی ممکن است قفلی دیگر هم به قفل های پیشین این پروژه اضافه کند.
مشارکت دولت با بخش خصوصی به معنای بهره مندی بخش خصوصی و انبوه سازان در مشارکت بر مسکن ملی مبتنی بر سود ریالی و مالی از کنار کار مشاوره و پیمانکاری است. یعنی این عایدی باید مستقیم از گردش نظام پول و سرمایه شکل بگیرد. نه اینکه ما این سرمایه را نداریم و به جای آن یک محصول گران قیمت روباز و زمین به انبوه ساز بدهیم تا به صورت آزاد وارد چرخه مالی شود و موجب افزایش قیمتها شود.
اگر دولت قصد دارد از پیمانکار یا بخش خصوصی حمایت کند تمامی منابع تولیدی و ابزار از جمله مصالح ساختمانی را از شرکتهای تولید کننده ایرانی بگیرد خرید تضمینی انجام شود و در اختیار انبوه ساز قرار دهد. انبوه ساز هم سود خود را بگیرد. در واقع بابت خدمات فنی و مهندسی که انبوه ساز انجام خواهد داد دستمزد دریافت کند.
این دستمزد از محل گردش سرمایه این پروژه عمرانی از مرحله طراحی مهندسی تا مرحله طراحی فنی اجرایی، محصولات، ابزار و مصالح ساختمانی که در گردش خواهد بود، باید تولید و وارد چرخه شود. اگر منابع نداریم باید روی حداقل ها حرکت کنیم. به عبارتی ۴ میلیون مسکن به ۲ میلیون مسکن کاهش یابد ولی از راه درست تولید شود . ۲ میلیون واحد اضافه تولید می شود ولی محصول نهایی گران قیمت و تورم زا خواهد بود. بخش عمده این ۳۰ تا ۴۰ درصد در اختیار انبوه ساز قرار می گیرد که به گرانی مسکن دامن خواهد زد.