تبدیل زمین به کالای سرمایه ای به گرانی مسکن منجر شد/رشد سرسام آور قیمت زمین

شایلی قرائی

به گزارش کسب و کار نیوز، افزایش هزینه تولید مسکن به دلیل رشد غیرمنطقی قیمت زمین بهای رهن و اجاره مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده است. زمین اصلی ترین نیاز تولید مسکن بوده و به عقیده کارشناسان یکی از مهم ترین دلایل عقب ماندگی طرح های دولتی ساخت مسکن نیز کمبود و گرانی زمین است.

فعالان ساخت و ساز بر این باورند افزایش قیمت زمین در سال‌های اخیر به واسطه سرمایه‌ای‌شدن این کالا و افزایش هزینه تولید در کشور ضربه سختی به نظام اقتصادی کشور وارد کرده است. این در حالی است که قیمت زمین در راستای رشد قیمت ارز نیز بالاتر می رود . در این رابطه اما برخی فعالان بازار معتقدند تورم زمین در سه سال اخیر از حتی از تورم بازار ارز نیز پیشی گرفته است. امروز تاثیر این تورم در قیمت بالای تولید و اتمام واحدهای مسکونی دیده می شود.

سجاد خسروآبادی، کارشناس حوزه زمین و مسکن می گوید: هزینه‌ای که سرمایه‌گذار باید به منظور تهیه زمین تخصیص بدهد، سبب کاهش بهره‌وری نهایی سرمایه (MPK) خواهد شد و سرمایه گذار باید بخشی از سرمایه خود را نه در راستای تولید و ارائه خدمات، بلکه در راستای تهیه زمین اختصاص دهد.

وی افزود: بالا رفتن قیمت زمین عامل بازدارنده در سرمایه‌گذاری سرمایه‌گذاران در کشور خواهد شد و از این نظر توجه و سیاستگذاری دقیق در بخش زمین از سوی سیاستگذاران امری ضروری‌خواهد بود. خسروآبادی تاکید کرد: افزایش قیمت زمین و تبدیل شدن آن به کالای سرمایه‌ای سرمایه‌گذاری در تولید، صنعت و ارائه خدمات در کشور را کاهش می‌دهد و سبب ایجاد ناکارآمدی در اقتصاد خواهد شد.

به هر ترتیب با توجه به جزئیات ذکر شده قیمت زمین در چند سال اخیر افزایش چشم‌گیری داشته و با توجه به آمارها از تورم عمومی نیز بالاتر بوده است این افزایش قیمت که به ناچار در بخش مسکن بیشتر نمایان می شود باعث اشفتگی بیشتر بازار شده و دسترسی به مسکن را سخت تر می‌کند. با توجه به نکات فوق، ورود اثر گذار دولت به بازار زمین برای کنترل قیمت می‌تواند از دو طریق کنترل تقاضای سوداگرانه با اجرای مالیات های حوزه زمین و شناسایی نیاز واقعی در کنار افزایش عرضه زمین های دولتی و تخصیص آن به متقاضیان برای پوشش نیاز واقعی تبدیل شدن زمین و مسکن به کالای‌ سرمایه‌ای سبب افزایش تقاضا برای آن و در نتیجه افزایش قیمت آن‌ خواهد شد.

عوامل موثر بر گرانی مسکن

منصور غیبی، کارشناس مسکن

عامل اصلی برای تولید و توسعه ملک و آپارتمان، زمین است. در واقع زمین پیش نیاز اصلی تولید مسکن است. با توجه به رشد جمعیت و نیاز به ساخت و ساز بیشتر، در شرایط فعلی با کمبود زمین مواجه هستیم. کمبود زمین و گرانی آن به خصوص در بافت های اصلی شهرها منجر به افزایش قیمت تمام شده تولید ملک و آپارتمان شده است. این بدان معناست که قیمت تمام شده ساخت خانه از حالت واقعی آن بسیار گران تر تمام می شود. در حال حاضر کمبود زمین در بافت اصلی شهر موجب شده بناهایی با عمر مفید و آماده به خدمت تخریب شده و مجدد وارد جریان ساخت و ساز شوند. این فرآیند سود را نصیب دلالان خواهد کرد.

بسیاری از نهادها و دوایر دولتی که دارای املاک هستند باید زمین های مورد نیاز خود برای ارایه خدمات را برداشت کرده و مازاد آن را در اختیار دولت قرار دهند. تا این زمین ها به چرخه تولید مسکن بازگردند. برگشت زمین از سوی نهادهای دولتی به چرخه ساخت و ساز از احتکار زمین و ملک جلوگیری خواهد کرد. به عبارتی آزادسازی اراضی مازاد منجر به تامین زمین با زیرساخت های آماده مانند مدرسه، بیمارستان، مسجد، پارکها و فضاهای فرهنگی خواهد شد. در این فرآیند هزینه ساخت مسکن به دلیل آماده بودن زیرساخت ها ارزان تر خواهد شد. در شهرهای حاشیه ای به دلیل نبود زیرساخت های آماده، تولید مسکن گران تمام می شود.

به عبارت بهتر این زمین ها دست به نقد هستند و خروجی خوبی از آزادسازی آنها نصیب ساخت و ساز خواهد شد. متاسفانه در دوره های مختلف یک سری اشتباهات و تصمیم گیری های بدون مطالعه گرفته شد. آینده نگری در تصمیماتی مانند توزیع مسکن میان مردم در نظر گرفته نشد.

تاثیرپذیری قیمت زمین از رشد نرخ ارز نیز غیرقابل انکار است. این معضل همواره در اقتصاد وجود داشته و شاهد رقابت بین بازارهای موازی هستیم. از طرف دیگر نقدینگی در دست مردم است. گردش این نقدینگی در بازارهای موازی به گرانی دامن زده است. مردم تصمیم گیرنده سرمایه گذاری در بازارها هستند. اگر همین روند در اقتصاد ادامه پیدا کند شاهد گرانی بیشتر در بخش زمین خواهیم بود. پیش نیاز ساخت مسکن وقتی گران شود قیمت واحد مسکونی در دست ساخت نیز گران تر می شود. مواد اولیه در تولید آپارتمان همانند دیگر بخش های تولید حرف اول را می زند. وقتی مواد اولیه گران می شود محصول نهایی نیز افزایش قیمت خواهد داشت.