سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
تغییر قیمتها در بازار مسکن به اندازه ای نوسان دارد که هیچ سازنده و خریداری قیمت مسکن را حتی برای روز آینده نمی تواند پیش بینی کند. رسیدن قیمت دلار به کانال ۳۹ هزار تومان نیز توانسته بستر را برای رشد بی سابقه قیمت مسکن و افزایش بی ضابطه رهن و اجاره بها فراهم کند.
در همین رابطه نایب رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران می گوید: در حال حاضر قیمت مسکن در بدترین مناطق حاشیه تهران کمتر از ۳۰ میلیون تومان نیست و این قیمت در منطقه یک تهران به ۳۰۰ میلیون تومان می‌رسد. علاوه بر این هزینه‌ها، هزینه‌های پروانه، تراکم، عوارض شهرداری و… به قیمت نهایی و تمام شده اضافه می‌شود.
ایرج رهبر در گفت و گوبا “ایلنا” درباره افزایش قیمت ساخت مسکن اظهار داشت: قیمت نهایی و تمام شده ساخت مسکن به عوامل متعددی از جمله قیمت زمین، نوع مصالح و کیفیت و قیمت آن، روش تامین مالی، نرخ تورم و… بستگی دارد. در حال حاضر قیمت مسکن در بدترین مناطق حاشیه تهران کمتر از ۳۰ میلیون تومان نیست و این قیمت در منطقه یک تهران به ۳۰۰ میلیون تومان می‌رسد. علاوه بر این هزینه‌ها، هزینه‌های پروانه، تراکم، عوارض شهرداری و… به قیمت نهایی و تمام شده اضافه می‌شود.
وی با بیان اینکه با نوسان قیمتی قابل توجهی مواجه هستیم که این خود عامل توقف ساخت و ساز یا کُندی ساخت و سازها می‌شود، ادامه داد: در حال حاضر نوسان قیمت زمین در تهران بین ۳۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان است و قیمت سایر اقلام و خدمات مورد نیاز برای ساخت مسکن در ابتدای هفته تا انتهای همان هفته فرق دارد و سازنده نمی‌داند قیمتها تا پایان هفته چقدر تغییر می‌کند.
عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان کشور گفت: همین نوسانات قیمت باعث رکود در ساخت و ساز می‌شود. این افزایش پی در پی قیمتها باعث می‌شود سرمایه افراد در این بازار بخوابد و از سوی دیگر قدرت خرید مردم کاهش پیدا می‌کند و توان خرید واحدهای موجود در بازار را ندارند و در این شرایط وقتی سازنده نتواند واحدهای ساخته شده را به فروش برساند، سرمایه ای برای ساخت واحدهای جدید و افزایش تولید نخواهد داشت و به عبارتی سرمایه در این حوزه می‌خوابد و متوقف می‌شود.
رهبر افزود: موضوع مهم دیگر این است که اساسا در این شرایط اقتصادی امکان پیش‌بینی در آینده نه چندان دور هم وجود ندارد و بازار و اقتصاد قابل پیش‌بینی نیست و در این شرایط سازندگان امکان تشخیص برای قیمت‌گذاری را ندارند و به دنبال آن امکان پیش‌فروش را هم نخواهند داشت. این در حالی است که پیش‌فروش اساسا ابزاری برای تامین مالی ساخت و تولید مسکن محسوب می‌شود. تنها در شرایط ثبات اقتصادی است که سازندگان می‌توانند نسبت به چگونگی و نوع تامین مالی‌ها اقدام کنند.
نایب رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به نرخ قراردادهای پروژه نهضت ملی مسکن و توافق برای هزینه ساخت هر متر مربع اظهار داشت: قرارداد سازندگان با دولت برای ساخت اقدام ملی مسکن ساخت هر متر مربع تا ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده اما این نرخ از خردادماه برای پروژه نهضت ملی مسکن تا ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان افزایش پیدا می‌کند که با تعدیل احتمالا قیمتها به هر متر ۶ میلیون تومان برسد اما باید توجه داشت که این نرخ ۶ میلیون تومانی در زمان ساخت و اجرا تعدیل نمی‌شود. وی ادامه داد: هر چند این پروژه‌ها با این قیمتها در حال اجرا هستند اما سازندگان با دولت به مشکل برخوردند و با این قیمتها به طور قطع مدت زمان اجرا طولانی خواهد شد و تجربه مسکن مهر تکرار می‌شود.
رهبر با بیان اینکه ساخت با این قیمتها برای سازندگان صرفه ندارد، گفت: قرارداد با این قیمتها در نهایت منجر به کُندی اجرا و طولانی شدن پروژه می‌شود و کسی هم دولت در این باره پاسخی نمی‌دهد و می‌گویند برای اجرای پروژه همکاری خواهیم داشت. از سوی دیگر بانک‌ها هم ارائه تسهیلات سر باز می‌زنند و در حالی که قرار بر این بوده در کلانشهرها بابت هر واحد مسکونی ۴۵۰ میلیون تومان تسهیلات ارایه شود، بانک‌ها بیشتر از ۳۰۰ میلیون تومان وام نمی‌دهند.
نایب رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با تاکید بر اینکه ساخت ۴ میلیون مسکن در سال ۴ سال تکلیف قانونی است، تاکید کرد: اینکه در ۴ سال ۴ میلیون مسکن ساخته شود، قانون جهش تولید مسکن است و دولت بهانه‌ای برای عدم ساخت یا عقب‌نشینی از آن ندارد. هر چند در حال حاضر حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار نفر برای نهضت ملی مسکن ثبت نام کرده‌اند اما به این تقاضا هر سال اضافه می‌شود و اینگونه نیست که تقاضا برای نهضت ملی مسکن محدود به همین عدد باشد.
افزایش تقاضای موثر در حاشیه شهرها
منصور غیبی، کارشناس مسکن
به دلیل افزایش قیمت مسکن در مراکز اقتصادی به ویژه در تهران به عنوان پایتخت تقاضا به حاشیه شهرها سرریز می شود. به عبارتی تقاضای موثر بسیار بیشتر از خود تهران شده است. چراکه مصرف کننده برای تامین مسکن به این مناطق یعنی حاشیه تهران انتقال یافته است.
بنابراین افزایش قیمت در حاشیه شهر تهران به دلیل افزایش بیش از اندازه تقاضا است. به هر حال قیمتها در این مناطق متعادل تر از پایتخت بوده و علاوه بر این، به تهران نزدیک است. به همین دلیل مصرف کننده می تواند از خدمات شهرهای بزرگ هم برخوردار شود. در مدت اخیر افزایش مهاجرت به این نواحی، حومه و حاشیه شهر منجر به شکل گیری رشد قیمتها شده است.
تورم هم به عنوان دیگر عامل توانسته تاثیر خود را بر افزایش قیمت مسکن داشته باشد. یکی از دلایل در عین حال عادی و موثر در حوزه اقتصاد مسکن همین تورم است. در اقتصاد مسکن تورم بار روانی دارد. با تاثیرپذیری از تورم به نوعی ضریب افزایش قیمتها دو برابر می شود.
نگاهها به این عامل موجب می شود قیمت به صورت کاذب و حباب گونه بالا رود. بدون اینکه در پشت این افزایش قیمت دلیل فنی و اقتصادی وجود داشته باشد. متاسفانه همیشه بخش مسکن متاثر از بازارهای رقیب و موازی خود است. ارز، سکه و بورس و… بازارهای موازی و تاثیرگذار بر بازار مسکن هستند. این در حالی است که مسکن بیشترین تاثیر را از افزایش قیمت دلار می گیرد.
قیمت ارز در اقتصاد کل یک شاخص شده است. این اتفاق موجب می شود با نوسانات قیمتی دلار مسکن نیز همین رویه را دنبال کند. اگر توانایی تثبیت قیمت ها در بازارهای موازی بخصوص بازار ارز وجود نداشته باشد اقتصاد مسکن نیز آینده خوبی از لحاظ قیمت تایید شده نخواهد داشت. آرام کردن بازارهای موازی باید عنوان یک راهکار اصلی مورد توجه قرار گیرد.
در صورت عدم کنترل و ثبات قیمت در بازارهای موازی بخصوص بازار ارز قیمت مسکن نیز وارد کانال های کاذب خواهد شد و آینده خوبی برای آن متصور نیستیم. با ادامه شرایط فعلی رکود و تورم در این بخش بیشتر می شود.
بدون رونق در بازار مسکن که اقتصاد پیشران است اقتصاد کلی کشور به خطر خواهد افتاد. این خود موجب خواهد شد اقتصاد کلی ما آسیب ببیند. هیچگاه نباید رکود و عدم رونق در بازار مسکن را به فال نیک گرفت. بدترین نسخه برای اقتصاد مسکن رکود و تورم است که منجر به افزایش قیمت بدون تقاضای موثر خواهد شد.
