سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز، خود دولت نیز چندی بعد اعلام کرد از ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال تغییر موضع داده و قرار است ۲ میلیون مسکن در ۴ سال ساخته شود. این اصلاحات نیز باز هم مورد قبول کارشناسان بازار مسکن نبود. چراکه در بهترین حالت دولت ها توانستند در یک سال کمی بیشتر از ۱۰۰ هزار مسکن بسازند. تجربه ای که در مسکن مهر شاهد آن هستیم. پس از گذشت بیش از ۱۰ سال هنوز ۴۰ هزار مسکن مهر تحویل متقاضیان نشده و تکمیل آن نیازمند اعتبار ۳۲ هزار میلیارد تومانی است.
به هر ترتیب به نظر می رسد خود دولت و وزارت راه و شهرسازی نیز از اجرای این طرح عقب نشینی کرده است. شاید صراحتا حاضر به اعلام و پذیرش شکست نباشد اما اظهارات گاه و بی گاه وزیر راه گواه این مدعاست. رستم قاسمی همواره از عدم همکاری و همراهی بانکها برای تسهیلات دهی به ساخت طرح های مسکنی دولت سخن می گوید. از سوی دیگر عدم همکاری انبوه سازان با دولت برای ساخت مسکن به دلیل عدم صرفه اقتصادی آن، نشانه دیگری در راستای عدم اجرای این طرح است. افزایش قیمت هر متر خانه در مسکن دولتی یا همان طرح نهضت ملی مسکن به بیش از ۱۰ میلیون تومان، منابع مالی هزاران میلیارد تومانی یا به عبارتی حدود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات نیاز دارد.
طرح نهضت ملی مسکن با چالش‌های مهمی دست و پنجه نرم می‌کند. جدای از بحث تامین زمین برای ساخت واحد‌ها مهمترین بحث مدیریت بهای ساخته شده هر واحد است. منابع بانکی در حال حاضر برای تامین مالی این طرح کفاف نمی‌دهد و احتمالا در آینده نیز بدتر خواهد شد. عدم همراهی شبکه بانکی با طرح ملی مسکن نتیجه‌ای جز شکست قطعی طرح نخواهد داشت و افزایش بهای تمام شده و به تبع آن افزایش میزان آورده متقاضیان فشار مضاعفی را بر دوش آنها وارد خواهد کرد.
حال با توجه به این شرایط باید دید دولت چه راهکاری را برای عبور از چالش‌های پیش رو خواهد داشت. آیا منابع را به بانکها تزریق خواهد کرد؟ یا اینکه عطای کار را به لقایش خواهد بخشید؟ دولت چگونه می‌تواند بخش خصوصی را با شرایط دستوری خودش در طرح مشارکت دهد؟
لازمه ساخت چهار میلیون مسکن
بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن
طرح نهضت ملی مسکن از همان ابتدای اعلام آن طرحی شکست خورده بود. هیچ سالی و در بهترین حالت اقتصاد کشور، دولتی نتوانست طرح های ساخت مسکن را به سرانجام برساند. در این شرایط اقتصادی که شاهد افت ساخت و ساز هستیم بخش خصوصی هم وارد بازی بدون نتیجه دولت برای ساخت مسکن نمی شود. این مشارکت نه تنها برای انبوه ساز و سازندگان بزرگ صرفه ای ندارد بلکه باید از جیب خود برای ساخت مسکنی که دولت باید خرج آن را می داد، مایه بگذارد.
این اتفاق منجر به کناره گیری انبوه ساز و به نوعی بخش خصوصی از ساخت و سازها شد. خود دولت هم می دانست اجرای این طرح غیرممکن است. نمی توان برای ساخت یک میلیون مسکن هم در چهار سال با قطعیت صحبت کرد چه برسد به ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال. یک طرحی بدون تفکر در بازار مسکن اعلام شد بدون اینکه از عواقب آن اطلاعی در دست باشد.
نه تنها این دولت بلکه هر دولتی سر کار بیاید نخواهد توانست در شرایط کنونی اقتصادی به ساخت یک میلیون مسکن در یک سال دست پیدا کند. در بهترین حالت ممکن، در سالهای اخیر کمتر از ۱۰۰ هزار مسکن در سال ساخته شده است. منابع مالی برای به سرانجام رسیدم طرح مذکور وجود ندارد. دولت دل به تسهیلات بانکی خوش کرده بود که این امکان نیز فراهم نشد. هیچ بانکی نمی تواند وارد چنین پروژه ای شود. بار تسهیلات تکلیفی این طرح بسیار سنگین است. هر بانکی باشد از زیر پرداخت این تسهیلات خود را کنار می کشد.
همچنین افزایش قیمت هر متر مربع برای طرح مذکور به بیش از ۱۰ میلیون تومان را شاهد هستیم. برای افرادی که متقاضی خرید این مسکن شدند همان ۴ تا ۵ میلیون در متر مربع نیز زیاد بود چه برسد به تهیه مسکن با متری ۱۰ میلیون تومان. به همین دلیل بسیاری از متقاضیان منصرف شدند و آورده اولیه نیز برای ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال با شکست مواجه شد. بنابراین دولت نه تنها نتوانست از تسهیلات بانکی بهره بگیرد که آورده اولیه متقاضیانی که از ده ها فیلتر برای ثبت نام گذشته بودند هم تحقق پیدا نکرد. این یعنی شکست طرح که با سرو صدای بسیار از آن رونمایی کردند.
ساخت چهار میلیون واحد مسکونی نیازمند رشد اقتصادی بالای ۱۰ درصد و استفاده از دست کم ۱۵ ابزار مالی است. بخش خصوصی ۹۵ تا ۹۷ درصد تولید مسکن در ایران را انجام می‌دهد و طی دهه‌های گذشته بین ۳ تا ۵ درصد توسط دولت حمایت و احداث شده است. به عبارتی تولید چهار میلیون مسکن در چهار سال یعنی یک بیست و پنجم واحدهای مسکونی کل کشور که ۴ درصد می‌شود. این چهار میلیون واحد فضاهای جانبی و زیرساخت نیاز دارد. در واقع شما می‌خواهید ۴ درصد در کل کشور توسعه عمرانی ایجاد کنید. این هدف نیازمند آن است که رشد اقتصادی کشور بالای ۱۰ درصد باشد.
همواره طی پنج دهه گذشته نیز کمبود مسکن داشتیم. علت این است که در گذشته دولت نه توانسته بسازد و نه توانسته تسهیل‌گری کند. بخش خصوصی هم هیچ‌یک از ابزارهای مالی که سال‌هاست دنیا از آنها استفاده می‌کند در اختیار نداشته است. سازندگان با دست خالی و مقداری منابع خودشان ساخت و ساز کرده‌اند و کارها را پیش برده‌اند.
