مشوق‌های نوسازی به افزایش تولید مسکن منجر می شود؟/تراکم تشویقی به کام دلالان

شایلی قرائی

به گزارش کسب و کار نیوز، علت صدور این مجوز به شهرداری‌ها برای عرضه تراکم تشویقی در بافت‌های فرسوده، رفع مشکلات ریزدانگی، نفوذناپذیری و عدم تاب آوری در این بافت هاست که با توجه به فعال شدن برخی گسل‌های اطراف پایتخت و وجود نگرانی‌هایی بابت نامقاوم و نا ایمن بودن خانه‌های واقع در بافت‌های نابه سامان شهری، شورای عالی شهرسازی به دنبال ایجاد صرفه اقتصادی جهت ورود سرمایه گذاران، انبوه سازان و توسعه گران بافت‌های فرسوده است.

این در حالی است که بسیاری از فعالان بازار مسکن معتقدند سوداگران مسکن به بافت‌های فرسوده ورود می‌کنند تا توسعه گران شهری. این مصوبه نیز منجر به سودآوری بیشتر دلالان خواهد شد. از سوی دیگر در حالی که دولت در طرح نهضت ملی مسکن به دنبال توسعه افقی شهرها و شهرسازی افقی است، اما در داخل بافت‌های فرسوده شهری خصوصاً کلانشهرها و پایتخت که با کمبود شدید زمین مواجه هستیم، دستور کار ساخت و ساز، توسعه عمودی است.

تا پیش از این توسعه عمودی در برخی مناطق و محلات گران قیمت پایتخت برای سازندگان صرفه اقتصادی داشت و کمتر انبوه ساز یا سرمایه گذاری رغبت به بلندمرتبه سازی در بافت‌های میانی و جنوبی پایتخت از خود نشان می‌داد. اما به نظر می‌رسد با تصویب بسته تشویقی شورای عالی شهرسازی، رویکرد به بلندمرتبه سازی در بافت‌های میانی و مرکزی شهر نیز با اقبال سازندگان مواجه شود. مصوبه اخیر شورای عالی شهرسازی و بسته تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده، از سوی برخی کارشناسان اقتصادی بیشتر به عنوان راه مفری برای سوداگران و دلالان مسکن یاد می‌شود تا نوسازی بافت‌های فرسوده و ارتقای کیفیت زندگی مالکان واحدهای مسکونی ریزدانه در بافت‌های ناکارآمد شهری.

ناکارآمدی طرح های تشویقی نوسازی بافتها

حسن محتشم، کارشناس مسکن

نوسازی بافت فرسوده چند وجهی است و متقاضی باید مسیرهای مختلفی را طی کند تا به نتیجه برسد. به همین دلیل تا به امروز طرح هایی که برای نوسازی این بافت به تصویب رسیده اجرای موفقی نداشته است. طرح های تشویقی نیز برای ورود سرمایه گذار و سازنده به این بافتها موثر واقع نشده است. نوسازی بافت‌های فرسوده از برنامه سوم توسعه آغاز شده و در برنامه ششم هم آمده است. در طول این سال‌ها وزارت راه و شهرسازی می‌بایست سالی ۱۰ درصد از بافت‌های فرسوده را نوسازی می‌کرد. اما نه تنها پیشرفت‌ها بسیار کند بوده، بلکه حتی سرعت تولید بافت فرسوده جدید هم بیشتر از سرعت نوسازی‌ها شد. عملاً حجم بافت‌های نابسامان شهری ایجاد و افزایش هم یافته است.

مشکلات انبوه سازان در نوسازی بافت‌های فرسوده زیاد است. در ارائه تخفیف‌های صدور پروانه ساختمانی، خدمات نظام مهندسی و صدور پایان کار درگیری های بسیاری وجود دارد. در طرحی دیگر اعلام شد تخفیف‌های صدور پروانه ساختمانی در این بافت ها در نظر گرفته خواهد شد. تا کنون خبری مبنی بر عدم رعایت تخفیف‌های صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری‌ها دریافت نشده است. مشکل اینجاست که شهرداری‌ها وقتی می‌خواهند پروانه‌های رایگان یا با تخفیف بالا صادر کنند، بسیار کند کار می‌کنند و بروکراسی طولانی بر این روند حاکم است.

در طرحی دیگر اعلام شد در بخش نوسازی بافت‌های فرسوده، شهرداری برای مسکونی‌ها عوارضی دریافت نمی‌کند. برای تجاری‌ها ۵۰ درصد عوارض می‌گیرد و برای واحدهای تجمیعی (ریزدانه‌ها)، حتی تشویقی یک طبقه هم می‌دهد. اما در مجموع نتوانسته‌ایم علی رغم این امتیازات، به توفیقی دست یابیم. دلیل آن نیزهمان چند وجهی بودن بافت فرسوده است. بسیاری از خانه‌ها و واحدهای مسکونی ریزدانه در بافت‌های جنوبی یا میانی تهران، محل کار و تولید هم هستند و با این پول، نمی‌توانند نه جای جدیدی پیدا کنند و نه می‌توانند رهن کنند، از کار هم بیکار می‌شوند. وام ودیعه‌ای هم به آنها داده می‌شود برای انتخاب جای جدید، کفایت نمی‌کند.

از سوی دیگر اگر توسعه افقی شهر مد نظر است دو راه وجود دارد. یا باید برای نوسازی بافت‌های فرسوده ورود کرد یا نسبت به تامین زمین برای این واحدها اقدام کنند. برای گسترش افقی تعدادی زمین در جنوب و غرب تهران وجود دارد اما این اقدام به افزایش سرمایه‌گذاری برای ارائه خدمات اولیه و افزایش هزینه‌های نگهداری شهر منجر می‌شود. از سوی دیگر توسعه حریم شهری نیز می‌تواند به افزایش حاشیه‌نشینی و تراکم در تهران بینجامد.​​​​​​ در توسعه افقی، از زمین استفاده بهینه‌ای صورت می‌گیرد مشروط به این‌که تمام پهنه زمین را ساختمان‌سازی نکنند و بخشی از آن را به فضای سبز اختصاص دهند. این شکل از توسعه به مراتب از توسعه عمودی بهتر است.