سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز، عدم صرفه اقتصادی وام هایی که از سوی دولت بر بانکها تکلیف می شود دلیل اصلی سرپیچی این سیستم از پرداخت تسهیلات است. تفاوت نرخ بهره با نر تورم و فاصله بسیار آن منجر به رویگردانی و کاهش سهم بانکها در اعطای تسیهلات به بخش مسکن شده است. مبلغ وام خرید مسکن با افزایش به ۴۸۰ میلیون تومان در حالی هزینه خرید تنها ۷ متر خانه است که سیستم بانکی را رو در روی متقاضیان قرار داده است. سالهاست بر تولید مسکن بر اساس نیاز کشور تاکید شده اما گوش شنوایی وجود ندارد. از سوی دیگر تاکید بر افزایش قابل توجه تسهیلات خرید مسکن نیز از سوی بسیاری از فعالان مسکن شده است اما درصد افزایش در سالهای اخیر بسیار ناچیز بوده است.
به هر ترتیب قدرت خرید مردم مهم‌ترین مولفه برای ورود تقاضاهای مصرفی به بازار مسکن بوده است. در این راستا نیز دولت‌های مختلف تلاش کرده‌اند با اجرای راهکارهایی از جمله افزایش سقف وام خرید مسکن، توانمندی مردم برای خرید خانه را افزایش دهند. شهریور ماه سال گذشته بانک مرکزی طی ابلاغی سقف وام ساخت و خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم در تهران از ۲۰۰ میلیون تومان برای زوجین را به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش داد. وام تعمیر یا همان جعاله که پیش از این برای تهرانی‌ها ۴۰ میلیون تومان بوده به ۸۰ میلیون تومان افزایش یافت.
همچنین سقف وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت برای زوجین ۳۲۰ میلیون تومان و به‌صورت انفرادی ۱۶۰ میلیون تومان است. در سایر مناطق شهری با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و کمتر برای زوجین ۲۴۰ میلیون تومان و به‌صورت انفرادی ۱۲۰ میلیون تومان تعیین شد. به‌عبارت دیگر در زمان حاضر یک زوج ساکن تهران می‌توانند از ۴۸۰ میلیون تومان وام خرید مسکن استفاده کنند. برای دریافت این وام نیز بایستی دو برابر مبلغ وام اوراق حق تقدم خریداری شود.
از سوی دیگر بر اساس جدیدترین آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران در خصوص تحولات بازار مسکن، طی تیر ۱۴۰۱ متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به ۴۴ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان رسید. در ماه مورد اشاره منطقه یک با متوسط قیمت ۸۴ میلیون و ۵۲۲ هزار تومان بیشترین و منطقه ۱۷ با ۲۲ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان کمترین قیمت مسکن را داشته‌اند. اگر قرار باشد یک زوج وام ۴۸۰ میلیون تومانی بانک مسکن را دریافت کنند باید ۹۶۰ برگ تسهیلات مسکن را خریداری کنند. متوسط قیمت این اوراق حدود ۱۳۰ هزار تومان است، یعنی در مجموع حدود ۱۲۵ میلیون تومان که متقاضی وام باید ابتدا آنرا برای خرید اوراق پرداخت کند.
در واقع از ۴۸۰ میلیون تومان وام خرید مسکن ۳۵۵ میلیون تومان باقی می‌ماند. با توجه به میانگین قیمت حدود ۴۵ میلیون تومانی هرمترمربع واحد مسکونی در تهران با این مبلغ وام می‌توان ۷.۸ متر را خریداری کرد. به‌عنوان مثال برای یک واحد ۱۰۰ متر مربعی با قیمت ۴.۵ میلیارد تومانی، وام خرید مسکن کمتر از ۸ درصد را پوشش می‌دهد.
تورم در تعقیب بازار مسکن
حسن محتشم، کارشناس مسکن
دولت باید با افزایش تسهیلات بازار مسکن را به سمت رونق هدایت کند. چرا که از طریق افزایش قدرت خرید متقاضیان به طور قطع بازار مسکن به سمت رونق و خروج از رکود هدایت می‌شود. در چنین شرایطی که بازار مسکن درگیر رشد قیمتها شده و افزایش قیمتها خارج از تصور رقم خورده، حمایتها برای خانه دار شدن باید متناسب با همین تورم جلو برود. تسهیلاتی که تنها برای خرید چند متر خانه کفاف می دهد به درد کدام متقاضی یا مستاجر می خورد. چرا باید شرایط را طوری رقم بزنیم که این میزان افزایش قیمت اتفاق بیفتد. در حالی که توان پرداخت تسهیلات متناسب با کوچکترین خانه ای که برای عرضه وجود دارد را هم نداریم.
دولت باید به فکر تولید مسکن باشد. چرا به این تاکیدها توجهی نمی شود. تولید مسکن نسخه درمان این بازار است. بازار مسکن تنها با ساخت و ساز بیشتر آن هم به دست بخش خصوصی نجات پیدا می کند. اگر دولت می خواهد تسهیلات بدهد در گام نخست باید به سمت تولید و ساخت مسکن باشد و در مرحله بعد به متقاضی پرداخت کند. مخالفتی با توزیع منابع به سمت تقاضا نداریم اما این مبالغ کارامدی ندارد. در کشورهای دیگر تا ۹۰ درصد هزینه خرید مسکن با تسهیلات پوشش داده می شود. در ایران اما ۴۸۰ میلیون وام برای ۷ متر خانه با اقساط سنگین و دوره بازپرداخت کوتاه مدت وجود دارد. آن هم در شرایطی که بانکها این مبالغ ناچیز را هم پرداخت نمی کنند. نظام بانکی باید تکلیف خود را با پروژه های مسکن روشن کند. چرا که موظف است طبق قانون ۲۰ درصد منابع خود را به بخش مسکن اختصاص دهد اما عملا به ۵ درصد این تکلیف عمل می‌کند. به همین دلیل افزایش تولید مسکن نیز تحقق پیدا نمی کند.
از سوی دیگر بسیاری از سازندگان از افزایش هزینه‌های ساخت و ساز ناراضی اند. چون با گران شدن مسکن نوساز، قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد. مسکن مجموعه‌ای از انواع کالاها و خدمات است. نهاده‌های ساختمانی وقتی افزایش می‌یابد، قیمت مسکن بیشتر می‌شود. ولی قدرت خرید خانوارها مرتباً کاهش می‌یابد. بنابراین انبوه ساز امکان فروش محصول خود را ندارد. بخصوص که خود انبوه ساز هم مجبور است مصالح و زمین را گران‌تر خریداری کند و باید نقدینگی بیشتری تأمین کند. اما در مقابل با ناکامی در فروش واحدهایی که ساخته است مواجه می‌شود. سازنده‌ها از افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی استقبال نمی‌کنند اما این افزایش ناشی از تصمیمات اشتباه دولت هاست که سبب تورم عمومی شده است. لذا ضرورت دارد دولت برای کنترل هزینه تمام شده ساخت مسکن، ابتدا تورم عمومی را کنترل کند که در حال حاضر با نرخ ۴۰ درصدی، یک افزایش قیمت افسارگسیخته را رقم زده است.
