قیمت مسکن بر سر سه راهی

به گزارش کسب و کار نیوز به نقل از  راه امروز: فرشته فریادرس در گزارشی نوشت: براساس تازه‌‌ترین گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، در اسفندماه سال گذشته متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران، ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۲ و ۱۶ درصد افزایش یافته است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت در معاملات بهمن ۳۳میلیون و ۶۰ هزارتومان بود. همچنین گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن پایتخت در بهمن ماه نشان می‌دهد، قیمت مسکن تقریبا درجا زده و تغییرات آن نسبت به دی‌‌ماه در حد ریزنوسان ۰,۴ درصدی بوده است. که به نظر می‌‌رسد ایست قیمت مسکن دراین بازه زمانی ناشی از ضرب آهنگ خروج از بازار است که تحت تاثیر اخبار مثبت حول وضعیت متغیر برون‌‌زای موثر بر بازار مسکن یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها، توسط متقاضیان مسکن نواخته می‌شود.

حال اینکه چه سرنوشتی در انتظار بازار مسکن است؟ سوالی است که در ذهن بسیاری از خریداران و متقاضیان بازار مسکن می‌گذرد؛ آنهم در شرایطی که مذاکرات برجام در وین در جریان است.

برخی از تحلیلگران، از رفتار ریزشی بازار پس از توافق وین سخن می‌گویند. برخی دیگر از کارشناسان بازار مسکن هم معتقدند، از لحاظ روانی بازار مسکن در همان ابتدای احیای برجام با شوک روبرو خواهد شد که طبیعی است اما با توجه به اینکه اقتصاد ایران بسیار تورم‌زده است، بعد از مدت کوتاهی دوباره قیمت‌ها به سر جای خود باز خواهند گشت و تطبیق‌پذیری اقتصاد رخ خواهد داد. گروه دیگری هم هستند که می گویند، در صورتیکه که توافق موقت و یا محدودی بین دو طرف به امضا برسد، این موضوع نمی‌تواند اثر گذاری زیادی بر روی کاهش قیمت بازار مسکن داشته باشد.

قیمت مسکن در زمستان ۱۴۰۰

در هفته‌های گذشته اغلب اخبار منتشر شده حول مذاکرات مثبت بود یا اینکه دست‌‌کم منفی نبود؛ بنابراین با توجه به حساسیت بالای بازار مسکن به این متغیر برون‌‌زا فروشنده‌‌تر شدن فروشند‌‌ه‌ها از یکسو و خونسردی بیش از پیش متقاضیان مسکن از سوی دیگر دور از ذهن نبود. در این شرایط گروهی از سرمایه‌‌گذاران ملکی ترجیح می‌دهند با توجه به اینکه بلندمدت شدن دوره ثبات قیمت در بازار مسکن را محتمل می‌‌دانند، از بازار خارج شده و سرمایه خود را روانه بازار دیگری کنند که پربازده‌‌تر به شمار می‌‌آید. از طرفی خریداران مسکن نیز عجله‌‌ایی برای معامله ندارند و حتی امید به افت قیمت اسمی مسکن در ماه‌های اخیر در میان آنها تقویت شده، که در نتیجه عزم به خروج موقت از بازار مسکن کرده‌‌اند.

گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در اسفندماه سال گذشته متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۲ درصد و ۱۶ درصد افزایش دارد. علاوه بر این، تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۶.۸ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۱۹.۹ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل ۲۹.۶ درصد افزایش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۳۲.۵ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

همچنین داده های بانک مرکزی بیانگر این است که در بهمن ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۳۳ میلیون و ۶۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۴ درصد و ۱۶.۴ درصد افزایش دارد. علاوه بر این، تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۸.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۱۳.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال گذشته ۱۱۷.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن پایتخت در بهمن همچنین حاکی از این است، که قیمت مسکن در این ماه تقریبا درجا زده و تغییرات آن نسبت به دی‌‌ماه در حد ریزنوسان ۰,۴ درصدی بوده است. به بیان دیگر، سطح قیمت میانگین در معاملات مسکن ثبت‌شده طی یک ماه بهمن فقط حدود ۶۰ هزار تومان افزایش یافته است. در بهمن ماه همچنین معاملات مسکن با قدری افت روبه‌رو بوده و در تهران ۸ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی فروخته شده است. به این ترتیب حجم معاملات مسکن با افت ماهانه ۱۳ درصدی و در عین حال رشد نقطه‌‌ای ۱۱۷درصدی همراه بوده است. این در حالی است که در دی‌‌ماه حجم معاملات مسکن به نزدیکی مرز ۱۰ هزار فقره رسیده بود.

ایست قیمت مسکن در یازدهمین ماه از سال ۱۴۰۰ ناشی از افزایش فروشنده‌ها و کاهش حضور موثر متقاضیان خرید خانه در بازار است؛ اما همچنان تعداد خریداران حاضر در بازار مسکن کم نیست و به همین خاطر حجم معاملات ثبت شده در این ماه نسبت به ماه مشابه پارسال ۱۱۷ درصد افزایش یافته است. سال گذشته شرایط تورمی بازار مسکن با وجود رکود معاملات متوقف نشده بود و همچنان فاصله سطح قیمت‌‌ها از میزان استطاعت متقاضیان مسکن در حال افزایش بود؛ در نتیجه حجم معاملات مسکن با وجود اینکه قاعدتا باید دمای معاملات در شب عید افزایش می‌‌یافت، اما فقط سه‌‌هزار و ۹۰۰ فقره آپارتمان در تهران فروخته شد. اما امسال به دلیل برقراری ثبات نسبی در قیمت‌‌ها قاعدتا عده بیشتری از خریداران مصرفی مسکن در مقایسه با بهمن پارسال توانسته‌‌اند وارد بازار معاملات شوند.

بازار مسکن از ۹۷ تا ۱۴۰۰

بازار مسکن افزایش شدید قیمتی را طی سه سال گذشته تجربه کرده، بطوریکه ارزیابی¬های «بازار پول» نشان می¬دهد، قیمت مسکن در بهمن ماه سال ۹۷ برابر با ۹,۹۷ میلیون تومان بوده که در بهمن ماه سال ۹۸ به ۱۴.۴ میلیون تومان، در بهمن ماه سال ۹۹ به ۲۸.۳۹۰ میلیون تومان و در بهمن ماه سال جاری به ۳۳.۰۶۰ میلیون تومان افزایش یافته است. تحلیل داده¬ها نشان از این دارد، که نرخ رشد مسکن در بهمن ۹۸ نسبت به بهمن ۹۷، برابر با ۴۴ درصد و این نرخ رشد در بهمن ۹۹ نسبت به بهمن ۹۸، برابر ۹۷ درصد بوده است. در همین حال، نرخ رشد مسکن در بهمن ۱۴۰۰ نسبت به بهمن ۹۹ برابر با ۱۶.۴ درصد اعلام شده است. این مقایسه آماری حاکی از این است که قیمت در این چند سال اخیر، چندین برابر شده است.

از سوی دیگر، بررسی ها نشان میدهد، در بازار مسکن سال ۹۹ اکثریت متقاضیان خرید مسکن از جنس سرمایه‌‌گذار بودند و عده اندکی از سفته‌‌بازان نیز همچنان در بازار مسکن حضور داشتند که تعدادشان نسبت به سال ۹۸ به مراتب کمتر بود. به این ترتیب زمستان پارسال خریداران مصرفی کم‌‌تعدادترین معامله‌‌گران به شمار می‌‌آمدند. اما زمستان امسال جای اقلیت و اکثریت خریداران تغییر کرده است، طوری که سفته‌‌بازان تقریبا بازار را ترک کرده‌‌اند و تعدادشان به نزدیک صفر رسیده است؛ اما سرمایه‌‌گذاران همچنان در بازار مسکن حضور دارند، هر چند تعداد آنها به مراتب از خریداران مصرفی حاضر در بازار کمتر است. در حال حاضر بیشترین تعداد خریداران مسکن حاضر در بازار بر اساس نتایج تحقیقات میدانی، معامله‌‌گران مصرفی بازار مسکن از قبیل متقاضیان تبدیل به احسن و نیز گروهی از خانه اولی‌‌ها هستند که خود را به وام افزایش یافته اوراق مسکن مجهز کرده و برای خرید آپارتمان متناسب با بودجه خود وارد بازار شده‌‌اند.

آیا سقوط قیمت در راه است؟

بانگاه به این آمارها، این پرسش مطرح است که نمودار قیمتی مسکن در سال آتی چگونه رقم خواهد خورد؟ کارشناسان بازار مسکن، مهمترین عامل تاثیرگذار بر روی بازار مسکن را احیای توافق می دانند؛ چراکه به گفته آنها، اگر مذاکرات به نتیجه برسد، به تبع این موضوع دلار نیز می‌تواند با کاهش قیمت روبرو شود. اما در مورد اینکه با احیای توافق قیمت مسکن به کدام سو میل پیدا می کند؛ نظرات متفاوتی وجود دارد؛ برخی از ریزش قطعی قیمت مسکن می گویند. آنها اعتقاد دارند اگر برجام احیا شود، مسکن بزرگ‌ترین ریزش تاریخی خود را تجربه خواهد کرد.

برخی هم این ریزش را سطحی می دانند و معتقدند در چنین صورتی نیز می‌توان انتظار داشت بازار مسکن با افت قیمت قابل توجهی روبرو باشد. عده ای هم هستند که براین باورند، کاهش قیمت مسکن تحت تاثیر احیای برجام رقم خواهد خورد و در آنصورت است که می‌توان انتظار داشت که تمامی بازار‌های سرمایه‌ای از جمله مسکن با افت روبرو شوند، اما در صورتیکه که توافق موقت و یا محدودی بین دو طرف به امضا برسد، این موضوع نمی‌تواند اثر گذاری زیادی بر روی کاهش قیمت بازار مسکن داشته باشد.

در این میان برخی از تحلیلگران بازار مسکن می گویند: همه انتظار دارند با احیای توافق هسته‌ای، وضع اقتصادی کشور از این بدتر نشود و یک اعتمادی به ثبات وضعیت به وجود آید، قدر مسلم اگر این اتفاق روی بدهد می‌توان انتظار داشت به مانند زمان پایان جنگ و تصویب قطعنامه ۵۹۸ بازار مسکن با یک ریزش قیمت قابل توجهی روبرو شود. البته باید این را در نظر داشت که کنترل انتظارات تورمی در گرو رسیدن به یک توافق مناسب است، حال اگر چنین اتفاقی رخ ندهد، قدر مسلم افزایش انتظارات تورمی نه تنها بازار مسکن، بلکه تمامی بازار‌های سرمایه‌ای کشور را در برخواهد گرفت، که این موضوع می‌تواند تبعات بسیار جبران‌ناپذیری را به دنبال داشته باشد، بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که احیای برجام و یا شکست در مذاکرات تأثیر بسیاری بر روی اقتصاد کشور خواهد گذاشت.

بازار پر از فروشنده می‌شود؟

با اینکه بازار مسکن هنوز در انتظار نتیجه مذاکرات وین نشسته‌ است و تحلیل‌ها در این سمت و سو است که در صورت اعلام توافق وین، باید منتظر ریزش قیمت‌ها باشیم؛ تا جایی که رییس اتحادیه املاک در رابطه با بازار مسکن گفته؛ بازار فروش در انتظار نتیجه مذاکرات برجام است و با شوک مثبتی که توافقات به بازار وارد می‌کند، فایل‌های فروش در ماه‌های آینده افزایش خواهد داشت. به اعتقاد مصطفی‌قلی خسروی، بازار به سمت خریدار و قیمت رو به پایین به ثبات خواهد رسید.

او درباره وضعیت بازار مسکن پس از توافق وین نیز در اظهاراتی عنوان کرده که ما باید بدانیم که با تلاش مسوولان، احتمال این‌که افزایش قیمتی در حوزه مسکن داشته باشیم، وجود ندارد. تازه اگر واقعا دولت یک برنامه مطلوب‌تری برسد و از طرف دیگر، دستور ریاست‌جمهوری در خصوص فروش مازاد املاک عملیاتی شود، به طور مسلم کاهش قیمت خانه را شاهد خواهیم بود. اما اینکه میزان کاهش قیمت مسکن تا میزان خواهد بود، پرسش مهمی است که کسی پاسخ قطعی نمی تواند به آن بدهد، اما بسیاری از کارشناسان بر افت قیمت تاکید دارند.

برخی از تحلیلگران بازار مسکن هم عنوان می کنند در این سناریوی احیای برجام، افرادی طماع که پول و دلار را بلوکه کردند و ملک خریدند و احتکار کردند، قطعا فروشنده خواهند شد و این بر افت قیمت در بازار مسکن اثرگذار خواهد بود. در این میان برخی هم می گویند اگر برجام اتفاق نیفتد و درصورت عدم هر گونه توافق، باز هم مسکن دارایی خوبی برای سال ۱۴۰۱ نیست، زیرا قیمت مسکن در بازار براساس دلار ۳۳ هزار تومانی است.

بازار مسکن رها شده ؟!

باهمه اینها آنچه که مشخص است اینکه اینکه قیمت مسکن طی چند سال گذشته با افزایش چندین برابری روبرو بوده که این رشد قیمت دلایل مختلفی داشته، اما باید به این نکته توجه کرد که متاسفانه افراد سودجو و دلالان در بازار مسکن طی چند سال گذشته با خرید و فروش‌های صوری که بین خود انجام داده‌اند، موجبات آن را فراهم آوردند تا قیمت‌ها چندین برابر شود، بدون این که در عمل معامله‌ای انجام شود، از سویی این موضوع تأثیر بسیار بدی بر روی بازار گذاشته و وضعیت بازار مسکن را بسیار آشفته‌تر از گذشته کرده است.

ذکر این نکته نیز ضروری است که در تمامی کشور‌های دیگر دولت‌ها در بازار مسکن دخالت کرده و آن را به نوعی مدیریت و کنترل می‌کنند، تا مانع از افزایش قیمت‌ها شوند، که این کار در اکثر موارد از طریق ابزار مالیاتی انجام می‌گیرد، اما در کشور ما در حالی که دولت در تمامی بازار‌های مختلف حضور دارد، در تنها بازاری که دخالت نمی‌کند، مسکن است و به نوعی آن را به حال خود رها کرده و آن را در اختیار دلالان قرار داده اند، اگر قرار باشد چنین وضعیتی ادامه پیدا کند، ما نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که بازار مسکن سمت و سوی درستی به خود بگیرد و به نوعی به آرامش برسد، بنابراین دولت باید این بازار را کنترل کرده و اجازه دلالی و سوداگری افراد سودجو را در بازار مسکن ندهند.