باغات تهران بر سر دو راهی خانه یا برج!

به گزارش کسب و کار نیوز به نقل از ایسنا، مصوبه برج – باغ در زمان تصویبش قرار بود، نجات دهنده باغات و مالکان آنها باشد؛ اما در یک بازه زمانی به اصلی ترین عامل برای از بین رفتن باغات تهران تبدیل شد؛ بگونه‌ای که کارشناسان معتقدند در یک بازه زمانی ده ساله زمانی که دقیقا مصادف با اجرای مصوبه برج – باغ بوده، حدود ۱۲۸ هکتار از باغات تهران از بین رفته است!

لغو مصوبه برج – باغ، برای اولین بار در پایان دوره چهارم شورای شهر تهران، خبرساز شده است و برخی از اعضای شورا قصد داشتند با ارائه طرحی به نام “طرح صیانت از باغات”، مصوبه برج – باغ را لغو کنند اما نتیجه ای در بر نداشت اما همان زمان رحمت الله حافظی رئیس وقت کمیسیون خدمات شهری و سلامت شورا با اشاره به ایرادات مصوبه برج _ باغ  و ارائه پیشنهادات جایگزین این مصوبه می گوید: ” مصوبه برج – باغ یکی از سیاه‌ترین لکه‌های ننگی است که بر پیشانی شورای شهر و به خصوص شورای سوم که در آن این مصوبه تصویب شده قرار دارد. چرا که به استناد این مصوبه که برخی‌ها آن را پرافتخار می‌نامند تمامی باغات شهر قلع و قمع شده است و این مصوبه زمینه ساز قلع و قمع باغات توسط سوداگران بود و باعث شد که تمام باغات به برج و منازل مسکونی تبدیل شوند و این مصوبه و تبعات آن برای همیشه در تاریخ شورا باقی می‌ماند.”

با اینکه تلاش برخی از اعضای شورای چهارم برای لغو برج – باغ به سرانجام نرسید؛ اما میان مردم مطالبه ای ایجاد کرد تا مدیران بعدی شهر در مورد وضعیت باغات و لزوم حفظ آن چاره اندیشی کنند که با  روی کار آمدن شورای پنجم، آنها در اولین گام نسبت به لغو مصوبه برج – باغ اقدام کرده و بعد از گذشت چندماه، پیشنهادی موسوم به “خانه – باغ” را مطرح کردند که براساس این پیشنهاد که مصوب نیز شد، مالکان باغات می‌توانستند ساخت و سازی اندک در باغات خود داشته باشند.

اکوسیستم تهران را به خاطر برج از بین نبرید

با روی کار آمدن شورای شهر ششم تهران، آنها اعلام کردند که مصوبه خانه – باغ کارآیی لازم را ندارد و همین سخنان و سکوت اعضا در بیان جزئیات، سبب شد که شائبه احیای برج باغ قوت گیرد؛ بگونه‌ای که آرش میلانی رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر پنجم تهران با بیان اینکه تاثیرات مصوبه برج – باغ در شهر مشخص است، می گوید: بروند ببینند که در بیش از ۲۸۰ برج – باغ که ساخته شد، چند باغ با گذشت زمان حفظ شده است!

وی ادامه می‌دهد: درست است که در دهه ۸۰ شورای شهر وقت، مصوبه‌ای تحت عنوان برج – باغ را در تهران اجرایی کرد که بر این اساس مالکان در ۳۰ درصد زمینشان می توانستند برج بسازند که بنا به گفته طراحان این مصوبه، قرار بوده که این تصمیم، باغات تهران را حفظ کند اما در پشت این مصوبه این پیش بینی که عملا ساخت و ساز گسترده در باغات، آنها را از بین می برد، وجود نداشت.

میلانی با بیان اینکه ما در حالی به شورای شهر راه یافتیم که شهروندان از ما انتظار حفظ باغات را داشتند، ادامه می‌دهد: زمانی که ما به پارلمان محلی آمدیم، افکار عمومی انتظار داشتند که ما این شیوه تخریب باغات را متوقف کنیم و همه اعضای شورای شهر پنجم بر سر متوقف شدن مصوبه برج – باغ نظر مثبت داشتند و لغو این مصوبه جزو اولین اقدامات شورا بود که پس از آن برای جایگزینی مصوبه برج – باغ، خانه- باغ را تصویب کردیم که بیش از ۳۰ کاربری سازگار با باغ را تعیین کردیم تا امکان استقرار فعالیت‌های سازگار در باغات فراهم شود.

وی در پاسخ به سوالی در مورد چرایی عدم تحقق مصوبه خانه – باغ می‌گوید: شرایط اقتصادی اجتماعی از سال ۹۷ تاکنون برای فعالیت کاربری های جایگزین مثل گردشگری و… در باغات نامساعد شد و کرونا به استقرار مشاغل مجاز در این مصوبه نیز ضربه زد و همچنین در این سالها شاهد رشد وحشتناک مسکن در تهران به ویژه شمال تهران بوده ایم که جاذبه کاربری های رقیب ساخت و ساز در باغات را دچار مشکل کرد و در این میان شهرداری تهران عملا نتوانست بسته های تشویقی که باید برای مالکان باغات در نظر می گرفت، ساماندهی کند.

این کارشناس حوزه شهری با تاکید بر اینکه اثرات مصوبه – باغ در شهر کاملا مشهود است و مدیریت شهری چرا به جای باغات به سراغ بافت فرسوده نمی رود؟ می افزاید: مدیریت شهری می‌تواند به جای ابراز علاقه به ساخت و ساز در باغات به سراغ بافت فرسوده رود و با فعال کردن حق انتقال توسعه، به مالکان باغات در بافت فرسوده امتیاز دهد و می‌توانند با طراحی فرمولی برای “حق انتقال توسعه” با یک تیر دو نشان بزنند و هم باغات را حفظ کنند و هم سازندگان باغات به سمت بافت فرسوده هدایت شوند و آنجا را رونق دهند.

وی تاکید می کند: محیط زیست تهران مجموعه‌ای از رود دره‌ها، کوهستان و باغات است که یک اکوسیستم پیوسته را تشکیل دادند و اگر باغات به مرور زمان به هر دلیلی از بین بروند، توان اکوسیستم تهران کاهش یافته و این درحالی است که این روزها با پدیده‌هایی همچون گرم شدن زمین، تغییر اقلیم  و… روبرو هستیم و اگر باغات از بین بروند به این مثال می‌ماند که سنگربندی‌های تهران را در برابر مواجهه با خطرات زیست محیطی از بین برده‌ایم و آن موقع همه شهروندان تهرانی از مسئول، وزیر، وکیل، نماینده و… در معرض خطر هستیم.

جار و جنجال به راه افتاده است

مهدی چمران رئیس شورای شر تهران نیز در خصوص مبنای بررسی شورای شهر ششم و همچنین احتمال تغییر در مصوبه خانه -باغ ها می گوید: وقتی زمینی باغ تشخیص داده شد باید با  آن چکار کنیم؟ قانونی درگذشته بود که اعلام می کرد ۳۰ یا ۱۵ درصد زمین می‌تواند به صورت زیربنا در دو طبقه ساخته شود. این قانون عملی نمی‌شد چرا که هیچ کس نمی‌توانست آن را اجرا کند به همین دلیل باغ‌ها از بین می رفت؛ لذا ما شرایط جدیدی را پیشنهاد دادیم و پیشنهاد خود را در شورای عالی معماری و شهرسازی کشور به تصویب رساندیم به شکلی که اعلام شد باید موارد تشویقی در نظر گرفته شود که گسترش فضای سبز محقق شود.

وی ادامه می دهد: متاسفانه تخلفاتی در این مورد صورت پذیرفت و عده ای خلاف آن را اجرا می کردند براساس این قانون حتی کسانی که زمین‌هایی به مساحت بزرگ یعنی یکهزار متر داشتند می آمدند و اعلام می کردند که ما می خواهیم درخت  بکاریم تا از موارد تشویقی بهره مند شوند. در این موارد افراد می توانستند در ۳۰ درصد زمین خود خانه سازی کنند؛ البته به شرط آن که حتی یک درخت هم قطع نشود در دوره قبل شورا اعلام کردند که این موضوع مناسب نیست و نظرشان تغییر این قانون بود البته این کار را به سادگی انجام ندادند و اتهامات زیادی به ما زده شد که ما به آن کاری نداریم و آنها را دعا می کنیم که نظر خود را اجرا کردند.

وی می افزاید: در حال حاضر این قانون اجرا می شود و ما ملزم هستیم همین قانون را اجرا کنیم اما نظر اعضای شورا این بود که حق مردم تضییع نشود فردی که زمینی دارد که به زباله دانی تبدیل شده می تواند ۶۰ درصد آن را زیر بنا ببرد؛ اما زمینی که تعدادی درخت دارد مالک آن باید نقره داغ شود که این درست نیست برهمین اساس بسیاری از باغات از بین می رود چرا که فرد زمین گران قیمت خود را نمی تواند در ۱۵ درصد و دو طبقه بسازد. در سال ۹۹ نیز حتی یک پروانه در این حوزه اخذ نشده و در سال ۹۸ نیز تنها دو مورد خاص پروانه ساخت گرفته شده است و ما اعلام کردیم که باید با همان دوستان و اساتید دانشگاه همفکری کنیم و قانونی را تدوین کنیم که اشتباهات گذشته تکرار نشود باغات حفظ شود و مردم هم به منافعی که می‌خواهند و حقشان است، برسند و مهمتر از همه درختی هم قطع نشود اما فعلا برخلاف جار و جنجالی که به راه افتاد، هیچ فرقی با گذشته نکرده وکسی هم نمی‌آید پروانه باغ دریافت کند.

احیا ساخت و ساز در باغات حیثیتی شده؟

با این حال علی اعطا سخنگوی شورای شهر پنجم اعلام کرد که بهتر است اعضای شورای شهر فعلی به جای تخریب مصوبه خانه‌ – باغ، گام دوم آن یعنی ارائه‌ بسته‌های تشویقی به مالکان باغات را ساماندهی کنند.

وی با تاکید بر اینکه دوستانمان در شورای شهر ششم پیش‌فرضی دارند که باید زمینه ساخت‌وساز در باغات فراهم شود و حالا چون براساس مصوبه خانه‌ – باغ تعداد کمی ساخت‌وساز در باغات انجام شده پس معتقدند که این مصوبه موفق نبوده در حالی که موضوع کاملا برعکس است و ما به دنبال ساخت‌وساز در باغات نبودیم، ادامه می‌دهد: اگر اعضای شورای شهر پنجم به دنبال ساخت‌وساز در باغات و انتفاع از آن بودند، همان مسیر شورای دوم را طی می‌کردند. ما در مصوبه‌ خانه – باغ حداکثر دو طبقه در ۱۵ درصد با کاربری مختلف در نظر گرفتیم و اگر بسته‌های تشویقی نیز ضمیمه این مصوبه شود می‌توانیم شاهد استقبال مالکان باغات باشیم و گرنه این‌ تصور که چون افراد کمی برای ساخت‌وساز در باغات براساس مصوبه خانه – باغ مراجعه کردند پس این مصوبه موفق نبود، درست نیست.

اعطا با بیان این‌که دقیقا مشخص نیست که اعضای شورای ششم در خصوص مصوبه خانه‌- باغ یا احتمالا احیای برج – باغ چه فکری دارند و چه کاری می‌خواهند انجام دهند؟، تصریح  می کند: اما جای سوال است که مگر از ابتدا ساخت‌وساز در باغات یک حق بوده که الان بر روی آن پافشاری می‌کنند؟ ساخت‌وساز در باغات هیچ وقت حق نبوده اما در دهه ۸۰ شورای دوم در یک اقدام عجیب و غیرمتعارف ساخت‌وساز در باغات را آزاد کرد و حالا هم براین رویه غلط پافشاری می‌کنند، اما انگار احیاء ساخت‌وساز در باغات حیثیتی شده، کار غلطی که نتیجه آن بر روی زمین مشخص است و می‌بینیم را باید انجام دهند.

وی با تاکید بر اینکه شوراهای شهر تهران بروند و سوابق پرونده‌های برج- باغ را ببینند و متوجه شوند که چه بلایی بر سر تهران و باغ‌هایش آوردند، اضافه می‌کند: در این خصوص بحث و جدل بی‌فایده است و کار را به سیاست نباید کشاند بلکه اسناد را ببینند که چند درخت در باغ‌هایی که مجوز ساخت برج در آن را دادند، باقی مانده است و  پیشنهاد من این است که به جای زیرسوال بردن مصوبه خانه -باغ که جلوی تخریب باغات بیشتر را گرفت گام دوم مصوبه خانه‌-باغ را تکمیل کنند که همان ارائه بسته‌های تشویقی به مالکانی است که مصوبه را اجرا می‌کنند، بهتر است به جای تاکید و پافشاری بر کارهای غلط گذشته، تلاش برای رونق ساخت‌وساز در باغات داشته و اقدامات مثبت انجام دهند و در راستای خدمت به شهر و مردم، باغات را حفظ کنند.

راه حل برد- برد، استراتژی شورای ششم برای باغات 

با اینحال اما مهدی پیرهادی  رئیس کمیسیون خدمات شهری شورای ششم اعلام می کند که شورا به دنبال راه حل برد- برد است و ضمن خودداری از اعلام جزئیات بیشتر به ایسنا می‌گوید: در سطح شهر تهران باغهایی گسسته و پیوسته وجود دارد که دارای درختان انبوه است که قطعاً تمام تلاش شورای اسلامی شهر تهران به خصوص کمیسیون سلامت، محیط زیست و خدمات شهری شورا حفظ، صیانت و پاسداشت این نوع باغات است. در این بین، باغاتی در سطح شهر تهران وجود دارد که از لحاظ قوانین بالادستی مشمول تعریف باغ می شوند، اما بعضاً در این باغ ها حتی یک درخت هم وجود ندارد و فاقد ارزش اکولوژیک هستند.

وی با بیان اینکه ما در تلاش هستیم که مسئله این نوع باغات که فاقد درخت هستند را با یک راهکار بینابینی مرتفع کنیم. یکی از این روشها را روش حق انتقال توسعه یا (tdr)  عنوان می‌کند که می تواند راهکاری مناسب برای حل مشکل این نوع زمین ها باشد و در ادامه می‌گوید: جزئیات این طرح در حال کارشناسی و پیگیری است که امیدواریم با جمع بندی و نظرخواهی از متخصصین شهری، شهروندان، دیده بانان شهری و سمن های محیط زیستی بتوانیم به یک روش بهینه و برد-برد دست پیدا کنیم.

راه حل سوم برای نجات باغات/ تدوین بسته تشویقی و تنبیهی 

به کارگیری حق انتقال توسعه

با اینحال مهدی عباسی رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر ششم به ایسنا می‌گوید: ما به دنبال راه حل سوم هستیم و معتقدیم که می‌شود با انجام اصلاحاتی همچون پهنه بندی، منطقه بندی،توجه به سرانه‌ها، جغرافیای باغات و… در مورد ساخت و ساز در باغات تهران تصمیم گرفت، بعنوان مثال یک زمین در حالی که سالیان طولانی است که حتی یک قطعه درخت ندارد و اساسا آبی هم برای رشد درخت ندارد، چرا ساخت و ساز در آن نشود، در حالی که مالک می‌تواند در ۳۰ درصد ملک خود ساخت و ساز آنهم با ضابطه مشخص داشته باشد و ۷۰ درصد زمینش را در اختیار فضای عمومی شهر قرار دهد.

وی با تاکید بر اینکه هنوز جزییات این اصلاحات مشخص نیست و من ایده‌ها را بیان می‌کنم، می افزاید: حالا برعکس این اتفاق ممکن است مالک یک باغ گسترده درخواست ساخت و ساز دهد، آیا باید در این باغ ساختمان سازی شود؟ تصور کنید ملکی دارای درختان با بن زیاد است که نشان می دهد مالک به حفظ فضای سبز و درختان توجه داشته آیا نباید این مالک تشویق شود؟یا برعکس بررسی ها نشان دهد که مالک،باغش را خشک و نابود کرده آیا این فرد نباید تنبیه شود؟ که ما در راه حل سوم به این موضوعات توجه کردیم.

عباسی در مورد تشویق مالکانی که باغات خود را حفظ کردند به مسئله ” حق انتقال توسعه” اشاره کرد و می افزاید: باید باغات تهران را حفظ کنیم اما اگر مالکی خواهان ساختمان سازی در باغش بود باید تراکم در یک پلاک دیگر به او داده شود اما این مباحث پیچیده و فنی است و باید اقدامات کارشناسی و مطالعات زیادی صورت گیرد که هنوز در ابتدای راه هستیم.

وی با اشاره به لزوم پیدا کردن راه سوم برای حفظ باغات می‌گوید: تلاش ما بر حفظ باغات است.