افزایش ساخت و ساز با احیای بافت فرسوده

شایلی قرائی

به گزارش کسب و کار نیوز، یک کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با نحوه تحقق ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی می گوید: از نظر تکنولوژی در کشور توانایی ساخت سالانه تا ۹۰۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد. اما ساختار اقتصادی اجازه این کار را نمی دهد. برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز به ابزارهای مالی داریم  که این ابزارها در کشور کارایی لازم را کسب نکرده اند. حتی امکان ساخت مسکن برای بخش خصوصی نیز با توجه به ساختار اقتصادی فعلی وجود ندارد. بیت الله ستاریان اضافه کرد: برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی باید تقریبا ۴۰۰ میلیون متر مربع هزینه شود. ۲۰۰ میلیون متر مربع آن هزینه زیرساخت ها است. هزنیه های خدماتی مانند مدارس مراکز بهداشتی درمانی و … هم وجود دارد. هزینه ساخت ۴۰۰ میلیون متر مربع نیز ۴ هزار هزار میلیارد تومان است.

اما در همین زمینه نخستین نشست معاونان حوزه مسکن و شهرسازی در دولت سیزدهم با حضور وزیر جدید راه و شهرسازی و با دستور کار ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال برگزار شد. «رستم قاسمی» که در اولین پیام توئیتری خود «برداشتن تیغ تیز بی سروسامانی اجاره از گلوی نحیف اقشار آسیب پذیر» را اولین گام در دوران مدیریت خود عنوان کرده بود در اولین جلسه خود در وزارت راه و شهرسازی با معاونان مسکن و شهرسازی‌ نشست مشترکی را برگزار کرد.

پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که اولین نشست معاونان حوزه مسکن و شهرسازی در دولت سیزدهم با حضور «رستم قاسمی»، وزیر جدید راه و شهرسازی برگزار شد. در این نشست «محمود محمودزاده»معاون مسکن و ساختمان، «فرزانه صادق مالواجرد»، معاون معماری و شهرسازی، «مهدی عبوری»، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، «حبیب‌الله طاهرخانی»، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، «احمد اصغری مهرآبادی»، رییس سازمان زمین و مسکن، «محمود شایان»، مدیرعامل بانک مسکن و «عزیزالله مهدیان»، سرپرست بنیاد مسکن انقلاب اسلامی حضور داشتند.

در این جلسه معاونان وزیر راه و شهرسازی گزارش‌هایی را درباره طرح اقدام ملی تولید مسکن، روند احداث مسکن مهر، سامانه املاک و اسکان، تسهیلات ودیعه مسکن، طرح‌های جامع شهرسازی، طرح‌های احداث مسکن روستایی و شهرهای جدید و پروژه‌های بازآفرینی شهری ارائه دادند.همچنین ملزومات احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال در این نشست بررسی شد. «رستم قاسمی» وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی برنامه خود برای بخش مسکن را در ۱۴ محور ارائه کرده است که در آن بر حل مشکل ناکافی‌بودن زمین‌های در اختیار وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن، حل چالش مهاجرت روستاییان به دلیل خشکسالی و بانک‌پذیر نبودن خانوارهای کم‌درآمد تاکید شده است.

حمایت از بخش خصوصی برای ساخت مسکن

بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن

در حوزه ساخت مسکن مباحث مختلفی مطرح می شود. در ساخت مسکن تنها مقوله مهندسی مطرح نیست و موضوع اقتصادی نیز نمود پیدا می کند. امروز نیمی از اقتصاد کشور درگیر این بخش است. ساخت و ساز مسکن زنجیره تولیدات متعددی را به هم وصل می کند تا ماحصل آن یک واحد مسکونی شود. این اعدادی که در رابطه با اشتغالزایی و ایجاد شغل در ازای ساخت یک میلیون واحد مسکونی مطرح شده  اصولی نیست و آمارهای ارایه شده از روی تخمین است. چراکه میزان درگیری مشاغل مختلف با این صنعت غیرقابل شمارش است. اما بحث مهم تر از مهندسی ساخت مسکن، بحث اقتصادی آن است. همچنین بحث صنعت مطرح می شود. صنایع وابسته به صنعت ساختمان کم نیستند. از طرفی دیگر در مقوله ساخت و ساز مسائل اجتماعی، سیاسی و … وجود دارد. از نظر تکنولوژی در کشور توانایی ساخت سالانه تا ۹۰۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد. اما ساختار اقتصادی اجازه این کار را نمی دهد. برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز به ابزارهای مالی داریم  که این ابزارها در کشور کارایی لازم را کسب نکرده اند. حتی امکان ساخت مسکن برای بخش خصوصی نیز با توجه به ساختار اقتصادی فعلی وجود ندارد.

چرا تا به امروز بخش خصوصی نتوانسته این مقدار مسکن را بسازد. چون ساختار اقتصادی کشور اجازه نمی دهد. باید این ابر پروژه از تمام ابعاد آن بررسی شود. موضوع سیمان، آهن، میلگرد، کارگر، بنا و… تنها نیست و بحث بسیار وسیعی است. لذا باید در دولت جایگاهی باشد که این ابعاد را به درستی مورد مطالعه قرار دهد. ساختار دولت در ایران برای صنعت ساختمان طراحی نشده است. دولت های ما برای اقتصاد دولتی و فروش به موقع نفت طراحی شده اند.

همچنین برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی باید تقریبا ۴۰۰ میلیون متر مربع هزینه شود. ۲۰۰ میلیون متر مربع آن هزینه زیرساخت ها است. هزینه های خدماتی مانند مدارس مراکز بهداشتی درمانی و … هم وجود دارد. هزینه ساخت ۴۰۰ میلیون متر مربع نیز ۴ هزار هزار میلیارد تومان است. این مبالغ نیازمند ابزارهای وسیع مالی است. ابزارهای وسیع مالی در دنیا ۱۵ ابزار است. در ساختار اقتصادی ایران اما این ابزارها قابل کار کردن نیست. حتی لیزینگ ساختمانی در کشور ما فعال نشد. تمامی ابزارها باید دست به دست هم بدهند تا بتوان یک میلیون واحد مسکونی در سال ساخت.

از طرفی دیگر برای راه اندازی ابزارهای مالی باید قوانین را تغییر دهیم. انحصار و چاپ پول از دولت گرفته شود. بانک مرکزی از زیر سلطه دولت خارج شود. تا این قواعد اتفاق نیفتد و گردش پول سرعت پیدا نکند نمی توان این واحدها را ساخت. قطعا دولت هم نیتی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی را به تنهایی نداشته است. دولت می خواهد بخش خصوصی را وارد کار کند. حالا اگر قرار باشد، بخش خصوصی را وارد بازی کنیم تا آنها سالی یک میلیون واحد مسکونی بسازند، باید به نکات مهم دیگری توجه کرد. دولت باید امکاناتی را تأمین و بستری را ایجاد کند تا بخش خصوصی که ۹۵ درصد سهم تولید مسکن در کشور را در اختیار دارد، بتواند سالی یک میلیون واحد مسکونی بسازد. این اقدام مستلزم این است که کل ساختار اقتصادی عوض شود. یعنی تشکیلات دولت و ساختار اقتصادی تغییر کند.