رشد اجاره بها بالاتر از نرخ مصوب

شایلی قرائی

به گزارش کسب و کار نیوز ، منصور غیبی افزود: نرخ گذاری دستوری نمی تواند بازدارنده باشد و این تجربه در تمام بازارها ثابت شده است. ضمن اینکه سقف ۲۰ تا ۲۵ درصد نیز برای مستاجران بسیار زیاد است.

با شروع بحران کروتا و تشکیل ستاد ملی مبارزه با این بیماری، قرار بر این شد تا برای اجاره بها سقفی از سوی این ستاد تعیین شود. سقف افزایش اجاره بها برای سال گذشته ۲۰ درصد تعیین شد که از قرار معلوم عده بسیار کمی از موجران به این سقف پایبند بوده و مصوبه ستاد ملی کرونا را رعایت کرده اند. متاسفانه بیش از ۸۰ درصد از موجران در رعایت سقف تعیین شده اجاره بها کم کاری داشتند. البته بسیاری از این افراد دخل و خرج زندگی خود را از تنها دارایی خود که یک واحد مسکونی بوده پوشش داده اند. بنابراین ناکارآمدی مصوبه ستاد ملی کرونا اینجا نمود پیدا می کند. اینکه مردم معمولی که تنها یه ملک دارند سوداگر نیستند و ناچارند با توجه به افزایش هزینه ها اجاره ها را افزایش دهند.

با این حال آمار رسمی از عدم توفیق سیاستگذار در اجرای این مصوبه حکایت دارد. بانک مرکزی در گزارش اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ آمار رشد اجاره‌بها نسبت به ماه مشابه سال قبل در تهران را ۳۲.۶ درصد و در دیگر مناطق شهری ۳۶.۳ درصد اعلام کرد. گزارشهای میدانی نیز حاکی از آن است که در برخی موارد، صاحبخانه‌ها در تهران بیش از ۵۰ درصد نرخ اجاره را بالا بردند. بررسی‌ها نشان می‌دهد معمولا مستاجران با این دیدگاه که ممکن است تذکر به مالکان درخصوص اجرای مصوبه دولت به ایجاد تنش بین آنها و موجر منجر شود، با قیمت پیشنهادی صاحبخانه کنار می‌آیند.

این در حالی است که در حالی ستاد ملی کرونا ثبت‌نام وام ودیعه مسکن را تا پایان شهریور ۱۴۰۰ مصوب کرده که وزارت راه و شهرسازی هنوز سایتی را برای این منظور معرفی نکرده است. سقف مبلغ این تسهیلات برای کلانشهر تهران ۷۰ میلیون تومان، سایر کلانشهرها ۴۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۲۵ میلیون تومان تعیین شده که نسبت به وام ودیعه سال گذشته به ترتیب ۲۰، ۱۰ و ۱۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در ادامه مصوبه ستاد ملی کرونا آمده است: « شرایط و مقررات مترتب بر این تسهیلات در سال ۱۳۹۹، در سال جاری نیز به قوت خود باقی است. تا سقف مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومان از بسته تسهیلات کرونایی، در سال ۱۴۰۰ به پرداخت تسهیلات برای این موضوع اختصاص داده می‌شود.»

البته سود این وام که میزان قسط را تحت تاثیر قرار می‌دهد به چالشی برای مستأجران تبدیل شده است. بازپرداخت وام ودیعه ۳ ساله با سود ۱۲ درصدی است. در این شیوه وام مستقیم به مستأجر پرداخت می‌شود و میزان اقساط آن در شهر تهران، کلانشهرها و سایر شهرها به ترتیب ۲ میلیون و ۳۲۵ هزار تومان، یک میلیون و ۳۲۸ هزار تومان و ۸۳۰ هزار تومان است. سود وام ودیعه مسکن ۷۰ میلیونی ۱۳٫۷ میلیون تومان، وام ۵۰ ملیون تومانی ۷٫۸ میلیون تومان و ۴٫۹ میلیون تومان است.

بروکراسی پرداخت وام ودیعه 

منصور غیبی، کارشناس مسکن

وقتی ستاد ملی مبارزه با کرونا سقفی را برای جاره بها تعیین می کند این بدان معناست که باید اخلاق و انصاف در این بخش به دلیل شرایط ویژه ای که در آن قرار داریم، رعایت شود. حال اگر این سقف رعایت نشده دلایل زیادی می تواند داشته باشد. نرخ گذاری دستوری نمی تواند بازدارنده باشد و این تجربه در تمام بازارها ثابت شده است. ضمن اینکه سقف ۲۰ تا ۲۵ درصد نیز برای مستاجران بسیار زیاد است.

از طرفی دیگر آماری که در رابطه با افزایش ۳۶ درصدی اجاره بها مطرح شده نمی تواند خیلی قابل استناد باشد. چراکه ممکن است توافق بین متعاملین یعنی موجر و مستاجر باشد. از طرفی دیگر باید به این موضوع نیز توجه کرد که جامعه مصرفی ما به عنوان مستاجر ۲۰ تا ۲۵ درصد سقف تعیین شده برای اجاره بها هم برایشان زیاد است. همچنین عدم رعایت سقف تعیین شده اجاره بها به انتظارات هزینه ای و دخل و خرج برخی موجرین نیز بازمی گردد.

بسیاری از موجرین ملاک نیستند که با داشتن تعداد بسیار زیادی ملک و خانه بخواهند در بازار مسکن سوداگری کنند. این افراد با داشتن تنها یک واحد مسکن سعی دارند هزینه های خود را پوشش دهند. به عبارت دیگر موجران قصد دارند روزی خود را از محل اجاره واحد مسکونی دربیاورند. همه موجرین سوداگر نیستند که از محل اجاره داری درآمدزایی کنند. اما به هر حال جامعع مصرفی در این وسط می سوزند و له می شوند چراکه هزینه بسیار بالا است. اجاره بها برای مردم به سنگ بزرگی برای گذارن زندگی تبدیل شده است.

با تعیین سقف جاره بها و پرداخت وام کمکی ودیعه برخی موجران نیز برای بالا بردن نرخ اجراه دندان تیز می کنند. به هر حال هر تسهیلاتی در هر بخشی هنگامی که پرداخت می شود تورم در آن بخش دیده می شود. وقتی افسار حوزه اقتصادی رها شود و نمی توان این فضا را مدیریت کرد موجب می شود حوزه اقتصاد مسکن هم بی محابا از فضای مدیریت نشده تبعیت کند. افزایش وام زمانی موثر است که در یک فضای تثبیت قیمتی و رونق نسبی در حوزه اقتصاد مسکن باشیم. تنها در این شرایط انوع وام های موجود در بازار مسکن که به در مصرف کننده می خورد.

با افزایش قیمت ها در بازار مسکن این مدل تسهیلات دیگر سبد حمایتی نیست چراکه این وام نسبت به افزایش قیمت ها عقبگرد هم داشته است. این وام هزینه مضاعف و سختی برای مصرف کننده خواهد شد. وام ودیعه مسکن در بدو شروع به پرداخت دچار تاخیر و بروکراسی های پیچیده شد. اگر دولت قصد دارد به عنوان حمایت از مستاجران این وام ها را پرداخت کند نباید پیچیدگی و بروکراسی را با آن همراه کند. مستاجران در فرآیند پرداخت وام آنقدر بازی می خورند که در نهایت خانه ای را گرانتراجاره می کنند. زمانی این وام پرداخت می شود که ارزش خود را از دست داده است. مستاجران هم خانه را گران اجاره می کنند و هم باید تاوان اقساط بالای وام ودیعه را پرداخت کنند. بنابراین به طور کلی وقتی قرار بر این است که ودیعه و یا همان رهن خانه برای مستاجران از طریق تسهیلات پولی تامین شود رقم رهن و اجاره نیز بدون دلیل و منطق افزایش پیدا خواهد کرد.

اگر مسوولان با تفکر کمک و حکامیت از جامعه مصرفی تسهیلاتی را در اختیار مستاجران قرار می دهند باید به این نکته نیز آگاه باشند که مشکلاتی در این راه ایجاد خواهد شد. در شرایط فعلی درآمدهای مردم بخصوص مستاجران به شدت کاهش یافته است و توان پرداخت اقساط با این اعداد بالا برای این قشر بسیار سخت خواهد بود.