ناکارآمدی وام خرید مسکن

شایلی قرائی

به گزارش کسب و کار نیوز ، اما یک کارشناس مسکن در رابطه با ایرادات افزایش وام خرید مسکن می گوید: توجه دولت ها در بازار مسکن برای خانه دار کردن مردم همواره اعطای تسهیلات به سمت تقاضا بوده است. تصمیمی که از ریشه اشتباه و نادرست است. محمود فاطمی عقدا افزود: مطمئنا با قیمت های فعلی افزایش تسهیلات خرید نه امکان خرید به مردم می دهد و نه بخش بزرگی از جامعه توانایی پرداخت اقساط سنگین را دارند.

فعالان بازار مسکن نیز همواره بر این نکته تاکید دارند که به نفع جامعه است که وام های بخش تقاضا حذف شود و به سمت تولید برود چرا که این کار در کاهش بهای تمام شده ساخت مسکن اثرگذار است. چراکه اگر مبلغ وام به طور یکجا به سازنده پرداخت شود، سازنده می تواند مصالح مورد نیاز خود را به صورت یکجا تهیه کند و با این کار از افزایش بهای تمام شده مسکن جلوگیری کند. اما نگرانی جدی دیگری نیز در این رابطه وجود دارد آن هم اینکه در صورت پرداخت مبلغ وام به صورت یکجا به سازنده در نهایت بانک بماند و یک پروژه نیمه تمام.

بر اساس مصوبه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، در حال حاضر بانک مسکن می‌تواند از محل خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات توسط متقاضی و ارائه آن به بانک تا سقف ۱۴۰ میلیون تومان به‌صورت انفرادی (با احتساب ۴۰ میلیون تومان جعاله) و تا سقف ۲۴۰ میلیون تومان برای زوجین (با احتساب ۴۰ میلیون تومان جعاله) متناسب با شهر محل وقوع ملک تسهیلات پرداخت کند که این مبلغ امروزه پاسخگوی بازار مسکن نیست.

پوشش هزینه ساخت مسکن با تسهیلات بانکی

محمود فاطمی عقدا، کارشناس مسکن

توجه دولت ها در بازار مسکن برای خانه دار کردن مردم همواره اعطای تسهیلات به سمت تقاضا بوده است. تصمیمی که از ریشه اشتباه و نادرست است. هر وامی که به سمت تقاضا باشد و برای خرید خانه به متقاضی وام داده شود نتیجه عکس در بازار و قدرت خرید مردم خواهد داشت. به عبارت بهتر دولتمردان تصمیم دارند با سرازیر کردن تسهیلات به سمت تقاضا مردم را خانه دار کنند که تجربیات سالهای اخیر نشان داده که این اقدام نه تنها تاثیری در افزایش توان خرید خانه نداشته بلکه تورم را به جان بازار مسکن انداخته است.

در صورتیکه اگر این تسهیلات و وام ها به سمت عرضه و تولید مسکن هدایت شوند می تواند تاثیر بسیار زیادی در خانه دار کردن مردم داشته باشد. حرکت تسهیلات به سمت عرضه و تولید همراه با وام هایی که به انبوه سازان برای ساخت مسکن داده می شود می تواند بسیار موثرتر عمل کند.

تسهیلات در عرضه و تولید مسکن هم هم در قیمت تمام شده مسکن و هم روند ساخت وساز موثر است و در نهایت خریدار، خانه را با ۷۰ یا ۸۰ درصد مبلغ خانه به صورت تسهیلات تحویل خواهد گرفت. اما در حال حاضر دولت ها سمت تقاضا را بیشتر تقویت می کنند و این اقدام هیچ اثری در تقویت خرید ندارد و گره ای را باز نمی کند. بایستی تسهیلات به سمت تولید مسکن برود و واحدهایی که برای فروش عرضه می شوند با حداکثر تسهیلات بانکی ممکن و با اقساط دراز مدت باشند تا خریدار بتواند با آروده ۲۰ درصدی از ارزش ملک، صاحب خانه شود. اینکه دولت ها راهکار خانه دار کردن مردم در این موضوع می بینند که دولت و نظام بانکی باید تسهیلات بیشتری به مردم به عنوان وام مسکن جهت خرید مسکن پرداخت کنند سیاستی کاملا اشتباه است. باید اقداماتی انجام شود تا ۸۰ درصد از هزینه ساخت، به وسیله تسهیلات بانکی پوشش داده شود.

وقتی قیمت مسکن در هفت سال گذشته چندین برابر افزایش یافته و شاهد افزایش های سرسام آور زمین و مسکن هستیم، نمی توان دلخوش بود که اعطای تسهیلات برای خرید مسکن یک راهکار خوب ومطمئن است. مطمئنا با قیمت های فعلی افزایش تسهیلات خرید نه امکان خرید به مردم می دهد و نه بخش بزرگی از جامعه توانایی پرداخت اقساط سنگین را دارند.

بنابراین نه تنها وام مسکن در بخش تقاضا مشکل آفرین است که حتی افزایش آن نیز به بهانه تقویت قدرت خرید مردم تورم زا خواهد بود. تمام زنجیره های متصل به ساخت و ساز از افزایش وام مسکن تاثیر خواهند پذیرفت و این در قیمت تمام شده خانه تاثیرگذار می شود. گرانی پشت گرانی نتیجه افزایش وام مسکن است.

در حال حاضر اصلی ترین مشکلی که مانع خرید مسکن شده، افزایش تورم است. چون مسکن در ایران یک کالای سرمایه ای است با افزایش نرخ تورم و کاهش قدرت خرید مردم امکان خانه دار شدن مردم، بخصوص از طبقات متوسط به پایین جامعه گرفته می شود. اگر دولت بعدی برنامه موثری برای افزایش قدرت خرید و توان اقتصادی جامعه داشته باشد و قدرت خرید در سطح خانوار افزایش بیابد با افزایش میزان تسهیلات مسکن بسیاری از مشکلات حل می شود.

در بررسی هایی که از برنامه کاندیداهای ریاست جمهوری دوره سیزدهم انجام شده حداقل سه کاندیدا برنامه مناسبی برای مسکن و توجه به تولید انبوه مسکن دارند. برنامه هایی برای افزایش تسهیلات ساخت دارند و سعی دارند آورده متقاضی را به حداقل برسانند. اما مطرح شدن این برنامه ها تضمینی برای اجرایی شدن آنها ندارد. اما همین که در برنامه های خود تصمیمی برای افزایش وام مسکن متقاضیان ندارند خوب است. امروز ۵ تا ۶ میلیون واحد مسکونی در کشور کم داریم که باید رئیس دولت بعدی تمام تمرکز خود را برای ساخت و عرضه مسکن بکار گیرد. افزایش تسهیلات وام خرید مسکن به خانه دار شدن مردم کمکی نخواهد کرد.