سایه تردید بر بازار مسکن

شایلی قرائی

به گزارش کسب و کار نیوز ، حسین محمودی اصل افزود: بخش مسکن باید گفت بخش مسکن هم مشکل تولید دارد و هم توزیع. برای تولید به طور طبیعی با توجه به شرایط تحریم و کرونا و عوارض ناشی، منابع لازم بانکی بسیار محدودتر شد. بنابراین بایستی از توان بخش خصوصی استفاده کرد و در این راستا بایستی بخش اعظم قیمت که شامل زمین است در اختیار بخش خصوصی قرار بگیرد.

متاسفانه طرح‌های حمایت از مسکن و تولید و ساخت آن از سوی کاندیداهای ریاست جمهوری تنها برای کسب رأی در انتخابات است و جنبه عملی نخواهد داشت. کاندیداها برای کسب رأی این طرح‌ها و ایده‌ها را مطرح می‌کنند، بدون اینکه مشخص باشد بودجه آنها از کجا می‌آید، نقشه راه چیست و چه برآورد هزینه‌ای بابت جزییات آن شده است. در حال حاضر قیمت مسکن تا بیش از ۱۰۰ درصد رشد داشته و تقاضا به شدت کاهش یافته است. کسانی که تا قبل از این انگیزه‌ای برای خرید داشتند، عملاً انگیزه‌شان از بین رفته و توان بازپرداخت وام‌های مسکن را نیز ندارند. وام‌های مسکن نیز به اندازه خانه‌دار شدن نیست.

در همین زمینه فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه سازان در این زمینه گفت: در حال حاضر بنگاههای تولیدی مسکن به یک ناامیدی رسیده‌اند و در حال ترک این بازار هستند. اینکه برخی کاندیداهای محترم اعلام می‌کنند قرار است یک میلیون واحد را بسازند اعداد درشت و دهن پرکنی است اما سوال این است که با کدام مکانیزم و زیرساخت می‌خواهند این کاررا انجام دهند. آن هم در وضعیتی که فضای کسب و کار برای فعالان بخش مسکن کاملا پرمخاطره شده است.

به گفته پورحاجت، برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی، ابتدا باید قدرت اقتصادی مردم را افزایش دهیم تا بتوانند به صورت نقدی یا اقساطی واحد مدنظر خود را خریداری کنند. می‌گویند فضا را برای بخش خصوصی فراهم می‌کنیم تا مسکن تولید کند. بر فرض که بسازند، خریدارش چه کسی است؟ مردمی که با این سطح پایین درآمدی از عهده حداقل‌های زندگی خود برنمی‌آیند آیا توان و حتی فرصت فکر کردن به خرید مسکن را دارند؟

برگزیده برنامه های کاندیداهای سیزدهمین دوره انتخابات ریاست‌جمهوری برای بازار مسکن:

عبدالناصرهمتی، نامزد سیزدهمین دوره انتخابات ریاست‌جمهوری گفت: برنامه دولت من در حوزه مسکن این است که در چهار سال نخست بتوانیم سه میلیون واحد مسکونی را به ویژه برای جوانان احداث کنیم.

آیت الله رئیسی، دیگر نامزد انتخهابات ریاست جمهوری نیز می گوید: من به جوانان گفته‌ام که آنها ازدواج کنند، ما هم ساخت مسکن برایشان را از همان روز نخست دولت پیگیری می‌کنیم و فکر می‌کنم بشود طی ۴ سال ۴ میلیون واحد مسکونی ساخت.

علیرضا زاکانی در رابطه با برنامه های خود برای احیای بازار مسکن گفته است که برای زوج‌های جوان و محرومین مسکن استیجاری به صورت صنعتی سازی ساخته و فضای خارج از شهر‌ها توسعه پیدا می‌کند. مثلا زمین از منابع طبیعی می‌گیریم. بخشی از منابع اجرای این کار از تبصره ۱۴ قانون هدفمندی است.

سعید جلیلی در توضیح برنامه های خود برای بازارمسکن گفت: ‏طبق قانون اساسی هر خانواده ایرانی باید صاحب خانه باشد.طبق برنامه ما، دولت زمین‌ را در اختیار تعاونی‌های ‎مسکن قرار می دهد و اقساط وام ساخت نیز با توجه به سطح درآمد هر خانوار مشخص می شود. تضمین کیفیت ساخت و عدم نیاز به آورده اولیه؛ مزیت نسبی این طرح به سایر طرحها است.

محسن رضایی کاندیدای انتخابات ریاست‌جمهوری هم گفت: مسکن مهر را قبول ندارم. ما به دنبال اجرای “نهضت مسکن‌سازی ایرانیان” هستیم. سرمایه‌گذاری در مسکن، به معنای تولید است. مسکن یکی از پیشران‌های اقتصاد است که تولید ملی و اشتغال را زیاد می‌کند. باید پیمانکاران و مشتریان به بانک‌ها متصل شوند. بانک‌ها وام می‌دهند و خانه‌ای که قرار است ساخته شود در وثیقه بانک قرار می‌گیرد.

بسترسازی برای رونق مسکن

حسین محمودی اصل، کارشناس اقتصادی

برنامه های وعده داده شده کاندیداهای ریاست جمهوری دوره سیزدهم به قدری آرزو محور است که تا به امروز اگر کل بودجه آسیا را نیز صرف تحقق آنها بکنیم باز هم کم است. با روندی که نامزدها در این دوره برای وعده دادن در پیش گرفته اند اگر تامین مالی این وعده ها به کل بودجه چند قاره نرسد جای شکر خواهد داشت. بنابراین به نظر می رسد در این دوره از رقابت ها رقابت نامزدها برای وعده سازی بسیار نگران گننده باشد و همانند نظام برنامه ریزی در بودجه سالیانه، برنامه پنجم و برنامه ششم آرزومحور باشد.

به هر ترتیب در مقام عمل واقعیت ها نشان می دهد که اوضاع بسیار پیچیده تر است و بهتر است کاندیداها در ابتدا برنامه خود را برای تامین مالی و تحقق بودجه ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ را اعلام کنند. اگر بتوانند همین بودجه عمومی دولت که بیشتر شامل پرداخت حقوق کارکنان می شود را از کسری خلاص کنند خدمت بزرگی به اقتصاد کشور کرده اند چراکه که رئیس جمهور آینده، ۶ ماه یک نیمه ۱۴۰۰ را نیز باید مدیریت کند. بنابراین اگر توان حل بخشی از کسری بودجه ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ را از مسیرهای غیرتورمی و معقول داشته باشند بسیار شاهکار کرده اند و نیازی به سایر وعده ها ندارند. چراکه اگر بودجه عمومی با ۳۵۰ هزار میلیارد تومان کسری بودجه همراه باشد در یک شرایط تورمی هیچ یک از وعده ها محقق نخواهد شد.

یکی از مشکلات کشور که در مناظرات کاندیداها نمایان شد، خود عدم وجود چنین مناظراتی است تا مسائل واقعی اقتصاد و ضعف نظام مدیریتی نمایان شود و به موقع حلاجی و راهکارها ارایه شود. ای کاش هر ماه چنین مناظراتی در سطح وزیران و در همه بخش ها اتفاق بیفتد و قبل از اینکه با تصمیمات غیرکارشناسی و خلق الساعه کشور دچار ریسک شود برنامه ها و وعده ها در یک بستر مناسب کارشناسی و در محصر ملت ارزیابی گردد.

اما در رابطه با بخش مسکن باید گفت بخش مسکن هم مشکل تولید دارد و هم توزیع. برای تولید به طور طبیعی با توجه به شرایط تحریم و کرونا و عوارض ناشی، منابع لازم بانکی بسیار محدودتر شد. بنابراین بایستی از توان بخش خصوصی استفاده کرد و در این راستا بایستی بخش اعظم قیمت که شامل زمین است در اختیار بخش خصوصی قرار بگیرد.

اما آیا دولت، سازمانها، نهادها و دیگران مکانیزم مناسبی طراحی کرده اند. چیزی که نمایان است در طی سالهای گذشته که قرار بود بر اساس برنامه ششم توسعه دولت کوچک تر شود و بانکها از بنگاهداری فاصله بگیرند و املاک و زمین ها به فروش برسد این اتفاقات نیفتاده است. بنابراین به نظر می رسد اراده و ظرفیت لازم در جهت تامین مسکن در حد وعده ها وجود نداشته باشد.

از سوی دیگر این حجم از ساخت و ساز باعث افزایش تقاضای مصالح ساختمانی شده و اگر ظرفیت لازم برای تولید در این بخش ایجاد نشود، خود همان مسکن تولیدی را دچار تورم و کسری اعتبار خواهد کرد. مسئله مهم دیگر این است که ساخت مسکن زیرساخت لازم دارد. ایجاد زیرساخت هم با فرض وجود اعتبار و منابع زمانبر خواهد بود.

بنابراین به نظر می رسد بایستی بسترسازی لازم در جهت رونق بخش مسکن با ایجاد زیرساخت ها و توانمند سازی بخش خصوصی و تامین زمین باید در اولویت قرار بگیرد. البته به نظر می رسد توزیع مسکن از تولید و ساخت آن مهم تر است چراکه در سایه تورم دلالی و سوداگری مسکن های تولید شده در سالهای گذشته به نسبت ۷۵ به ۲۵ بیشتر به تصرف سوداگران و دلالان درآمده است.

بنابراین تلاش دولت بعدی در جهت تدوین آیین نامه مناسب و اجرای قانون مالیات برعایدی سرمایه که کلیات آن در مجلس تصویب شده است بسیار حیاتی به نظر می رسد. تا با وضع مالیات دلالی دربخش مسکن، خودرو، طلا و ارز توجیه اقتصادی نداشته باشد و بخش واقعی اقتصاد یعنی بورس و تولید در معرض توجه قرار بگیرد. به کاندیداها توصیه می شود نخست اینکه برنامه های خود را واقع بینانه تدوین و ارایه نمایند و بدانند که تغییر یک متغیر موجب تغییر ده ها متغیر دیگر خواهد شد. باید برای متغیرهای متاثر از یک یا چند تغییر نیز برنامه داشت و از برنامه های سطحی که تنها هزینه محور است و منابع لازم و قطعی در آنها لحاظ نشده است دوری گزینند.

کافی است نامزدها برنامه بودجه سال ۱۴۰۰ را به دقت بخوانند آن موقع می توانند مشاهده کنند که تحقق بخش ضروری بودجه دولت که بیشتر شامل پردعاخت حقوق کارکنان است به سختی اتفاق خواهد افتاد. اگر واقع بینی و اصلاح نظام مدیریتی با رویکرد غیرسیاسی در دستور کار نباشد خطر بروز تایتانیک اقتصادی در کشور بعید نخواهد بود