رکود بازار ساخت و ساز مسکن

شایلی قرائی

به گزارش کسب و کار نیوز، هیچ کجای دنیا قیمت مسکن دچار افزایش قیمتی تا به این میزان نمی شود. در ایران عوامل بسیاری دست به دست هم داده اند تا قیمت مسکن با رشد نجومی روبرو باشد که حتی به عقیده فعالان بازار مسکن این عددهای میلیونی و وام های حمایتی هم از عهده تورم در این بخش برنمی آیند. در حالی مردم امید حمایت مسوولان برای خانه دار شدن دارند که منطق حمایت در ایران با دیگر کشورهای جهان تفاوت بسیاری تا به امروز داشته است. نسخه دولت برای خانه دار شدن مردم اعطای وام های متنوع مسکن به متقاضیان بوده که راهی پر از اشتباه و سو مدیریت است. در تمام کشورهای موفق جهان در حوزه مسکن شاهد هستیم که وام های در این سطوح به سازندگان و تولیدکننگان مسکن تعلق می گیرد تا با کاهش هزینه ساخت و ساز قیمت تمام شده مسکن کاهش پیدا کند و دسترسی مردم به سقف بالای سر راحت تر شود.

در همین رابطه مدیرعامل بانک مسکن از افزایش وام ساخت مسکن تا سقف ۴۵۰ میلیون تومان در صورت استفاده از فناوری‌های نوین توسط انبوه‌سازان خبر داد. محمود شایان اظهار کرد: در تهران و کلانشهرها وام ساخت مسکن تا سقف ۴۵۰ میلیون تومان افزایش یافت.

وی با یادآوری این‌که بانک مسکن پیش تر وام بافت فرسوده نیز به ۳۰۰ میلیون تومان افزایش داده بود، افزود: افزایش وام ساخت با روش‌های صنعتی سازی برای آن دسته از انبوه‌سازانی است که در بانک مسکن حساب سپرده دارند. مدیرعامل بانک مسکن بیان کرد: وام در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۴۰۰ میلیون و در سایر شهرها ۳۰۰ میلیون تومان پرداخت می شود. شایان نرخ سود این تسهیلات را ۱۸ درصد اعلام کرد.

اما در همین زمینه عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان گفت: افزایش تسهیلات ساخت مسکن به ۴۵۰ میلیون تومان خوب است، اما شروطی که برای ۱۰ درصد رسوب ته حساب سازندگان گذاشته شده استفاده از آن را محدود کرده است. حسن محتشم با بیان این مطلب گفت: بسیاری از انبوه سازان در سایر بانک‌ها غیر از بانک مسکن حساب دارند از این جهت این ۱۰ درصد رسوب حساب مشکل ساز است. وی تصریح کرد: هجوم یکباره سرمایه‌های سرگردان بازار مسکن را به هم می‌ریزد و همین نوع سرمایه هاست که باعث شد در سال ۹۹ بعد از آن هم افزایش، بار دیگر بازار مسکن شاهد ۹۰ درصد رشد قیمت و تورم باشد.

محتشم با بیان این که ساخت و سازها کاهش پیدا کرده افزود: تقاضا هم به واسطه کاهش درآمد سرانه و نبود پس انداز و توان خرید به شدت کاهش پیدا کرده است. او با بیان این که افزایش قیمت مسکن متناسب با میزان تورم به معنی این است که مسکن افزایش قیمت نداشته گفت: قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد، چون قیمت همه نهاده‌های مسکن و مصالح بالا رفته است. عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان با بیان این که اقتصاد تابع دستور نیست گفت: در هر کشور حدود ۵ تا ۱۰ درصد خانه‌ها باید خالی باشد و این طبیعی است، اما در قانون مالیات بر خانه‌های خالی دولت باید برای تولیدکنندگان و انبوه سازان واقعی فرصت کافی برای عرضه واحدهای ساخته شده اش در نظر بگیرد.

وی درباره تاثیر ساخت و عرضه واحدهی مسکن ملی هم گفت: اگر این واحدها به سرعت ساخته شود و به موقع عرضه شود تاثیر مثبت خواهد داشت. حسین عبداللهی کارشناس اقتصاد مسکن نیز با اشاره به کاهش ساخت و ساز مسکن در کشور گفت: از سال ۹۳ به این سو ۹۳ درصد ساخت و سازها کاهش پیدا کرده است.

عبداللهی با بیان این که افزایش وام به خودی خود کار خوبی است گفت:، اما این هم خیلی مهم است که این وام را چگونه به دست سازنده برسانیم و به نظر می‌رسد که این وام فقط به صنعتی سازها و انبوه سازها تعلق می‌گیرد، اما فقط ۲ درصد تولید مسکن توسط انبوه سازان صورت می‌گیرد و این نشان می‌دهد که ما داریم به ۲ درصد وام می‌دهیم که عملا خیلی تاثیر ندارد.

وی با بیان این که حداقل هزینه ساخت و ساز به متری ۵ میلیون تومان رسیده است گفت: مشکل ما این است که به همه بازار مولد وام می‌دهیم، اما به مسکن که موتور اقتصاد است اصلا از بابت وام توجه نمی‌کنیم، ارزش وام‌ها کاهش پیدا کرده و در عوض هزینه‌ها بالا رفته و رکود ساخت و ساز اتفاق افتاده است. عبداللهی گفت: سود وام ساخت و ساز بالاست و باید کمتر شود و مدت بازپرداخت آن هم از ۱۲ سال باید به ۲۰ سال برسد. او طرح مالیات برعایدی سرمایه را ستود و گفت: اجرای دقیق این طرح ثبات اقتصادی در بازار مسکن ایجاد خواهد کرد و باعث می‌شود قیمت مسکن متعادل و آرام بالا برود.

شرایط تاثیرگذاری وام بر کاهش قیمت مسکن

مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن

مجموعه وام هایی که در حوزه مسکن برای تولید نیاز کشور پرداخت می شود محل تامین منابع آن باشد مورد بررسی قرار گیرد. مجموعه ای از وامها پیش از وام ۴۵۰ میلیونی مسکن هم پرداخت شده یعنی قبل از این وام، وام هایی از این دست پرداخت شده است و باید میزان اثرگذاری آن با توجه به تورم موجود و کاهش ارزش پول ملی بررسی شود. در حال حاضر با توجه به تورم و کاهش ارزش پول این وام حجم خیلی کمی از هزینه های ساخت و خرید مسکن را پوشش می دهد که بعید است در بازار بتواند تکانه ای ایجاد کند.

مهم ترین مساله این است که تورم زایی این وام باید مشخص شود. باید بررسی شود محل تامین منابع وام ۴۵۰ میلیون تومانی  از کجاست. اگر محل تامین منابع از سپرده های مردم باشد اقدامی سازنده خواهد بود اما اگر محل تامین از خطوط اعتباری بانک مرکزی و افزایش بدهی بانک ها به بانک مرکزی باشد تورم زا خواهد بود. بانک ها دارای اوراق ثانویه هستند که می توانند بخشی از وام را از آنها تامین کنند.

در ایران افزایش وام مسکن به اینکه بانک ها دارای منابع و از قدرت پرداخت وام برخوردار هستند بستگی دارد. اصولا بانک‌ها باید منابع مورد نیاز وام مسکن را از طریق سپرده‌های مردم تامین کنند طبیعتا چون به نرخ سپرده های مردمی ۱۸ درصد سود می‌دهند عددی که باید به مردم وام بپردازند با احتساب هزینه‌های بانکی و ریسک های موجود روی ۲۴ درصد می‌رسد. عددی که با توجه به وضعیت اقتصادی کنونی برای مردم امکان پرداخت آن وجود ندارد مگر اینکه دولت برای کمک به خانه دار کردن مردم مایل به پرداخت یارانه باشد که با توجه به کسری بودجه دولت چنین امکانی نیز از بین می‌رود.

در حالیکه ما سالیانه به حداقل یک میلیون واحد نیاز داریم، اما متاسفانه طی این سال‌ها حداکثر ۴۰۰ هزار واحد ساخته شده، به عبارت دیگر میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن منفی بوده که این مسئله به هیچ عنوان نشانه خوبی نیست. زیرا زمانی که عرضه کم باشد و در مقابل آن تقاضا بیشتر قاعدتا قیمت‌ها با افزایش روبرو می‌شود. بنابراین باید دولت زمینه‌ای را فراهم کند، تا سرمایه گذاری در بخش مسکن با افزایش روبرو شود، تا میزان عرضه به بازار نیز متعادل شود.