سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
به گزارش کسب و کار نیوز، تحولات و نوسانات قیمتی در بازار مسکن پس از جهش‌های ریز و درشت بازار ارز که از سال ۹۷ شروع شد، سریع‌تر بوده به گونه‌ای که براساس برخی محاسبات با قدرت خرید فعلی و فرض توقف تورم سالانه همچنین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اعداد اعلام شده در بهمن، خانه‌دار شدن افراد بیش از یک قرن به طول می‌انجامد. با وجود آنکه ممکن است آرزوی خرید خانه در پایتخت توسط نسل‌های آتی محقق شود، اوضاع برای اجاره خانه نیز به سختی خرید خانه است؛ میانگین بهای اجاره یک مترمربع واحد مسکونی در تهران و براساس آمار‌های وزارت مسکن در سال ۹۲ حدود ۱۸ هزار و ۷۰۰ تومان بود که در پاییز ۹۸ به ۴۶ هزار و ۴۰۰ تومان و در پاییز سال ۹۹ به ۶۱ هزار و ۲۴۸ تومان رسید.
بدین معنا که بدون دریافت ودیعه برای اجاره واحدی صد متری در سال ۹۲ به طور متوسط یک میلیون و ۸۷۰ هزار تومان پول لازم بود که در پاییز سال گذشته به ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است. حدود ۲۳۵ درصد افزایش نرخ اجاره در عرض ۶ سال!
با استناد به اینکه شاخص اجاره مسکن در کل مناطق شهری در پاییز سال جاری و براساس گزارش بانک مرکزی افزایشی ۳۲.۴ درصدی نسبت به پاییز ۹۸ داشته، تا پایان آذر ۹۹ برای همان واحد مفروض، اجاره به بیش از ۶ میلیون تومان رسیده است؛ طی ۷ سال میزان اجاره با فرض عدم دریافت ودیعه جهشی ۲۳۱ درصدی داشته است. این امر نه تنها به افزایش شکاف طبقاتی دامن می‌زند، بلکه اجاره‌نشینی را نیز سخت‌تر کرده است.
مترمربع واحد مسکونی پایتخت در سال اول دولت روحانی، ۱۸ هزار و ۵۹۲ تومان بود. هر چند در فصل تابستان که پرتقاضاترین فصل برای معاملات مسکن است، متوسط قیمت اجاره هر مترمربع به ۱۹ هزار و ۴۰۰ تومان رسیده بود.
به طور کلی در سال ۹۲ برای اجاره یک خانه صد متری در تهران، متوسط قیمتی که صاحبخانه‌ها درخواست می‌کردند، یک میلیون و ۵۰۰ تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود. هر چند نرخ ارز و تورم نیز در آن سال به ترتیب ۳۱۸۳ تومان و ۳۴.۷ درصد اعلام شده بود. در سال ۹۳ دولت تلاش کرد تورم را کاهش دهد و نرخ ارز را به ثبات برساند که موفق هم بود. تورم در پایان آن سال به ۱۵.۶ درصد کاهش یافت و نرخ ارز نیز با اندکی تغییر به ۳۲۸۰ تومان رسید.
در سال ۹۳ و براساس آنچه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، متوسط اجاره هر مترمربع واحد مسکونی نزدیک ۱۹ هزار تومان اعلام شد؛ تغییر چندانی نسبت به سال ۹۲ نداشت. در سال‌های ۹۴، ۹۵ و ۹۶ که تورم ۱۱.۹، ۹ و ۹.۶ درصد اعلام شده بود، متوسط اجاره‌بها نیز ۲۲ هزار و ۹۹۰ تومان، ۲۳ هزار و ۵۵۴ و ۲۸ هزار و ۲۰۰ تومان بود. در این دو سال نرخ ارز تغییرات شدیدی نداشت و به ترتیب ۳۴۵۰، ۳۶۴۶ و ۴۰۴۵ تومان قیمت‌گذاری شده بود و البته بازار مسکن نیز در آرامش نسبی قرار داشت و تعداد اجاره‌نامه‌ها نیز روند ثابتی را نشان می‌داد. هر چند تعداد قرارداد‌های اجاره در تابستان بیش از سایر فصل‌ها بود.
با استناد به گزارش وزارت راه و شهرسازی سال ۹۶، پررونق‌ترین سال برای بازار اجاره مسکن بود به گونه‌ای که در تابستان این سال ۴۵ هزار و ۳۲۶ فقره قرارداد میان مالکان و مستاجران به امضا رسید. با گشتی در آگهی‌های قدیمی مسکن می‌توان چند نمونه از میزان ودیعه و اجاره در سال ۹۶ را یافت. رهن کامل آپارتمانی نوساز ۱۰۰ متری در ونک ۲۰۰ میلیون تومان و واحدی ۱۶۵ متری و ۱۲ سال ساخت در سعادت‌آباد نیز ۲۳۰ میلیون تومان بود. تهرانپارس ۹۰ متر و دو سال ساخت نیز رهن کاملی ۷۵ میلیونی خواهد داشت.
جهش ارزی و تغییراتی چندباره و ناگهانی
سال ۹۷ با اعلام خروج امریکا از برجام و بازگشت تحریم‌ها علیه ایران، نه تنها خاطره دور اول تحریم‌ها در ابتدای دهه نود را زنده کرد که تصمیم‌گیری‌هایی مانند تخصیص ارز دولتی برای کالا‌های اساسی، به کمبود ذخایر ارزی دامن زده و سبب شکل‌گیری انتظارات تورمی در افراد شد. نتیجه آن نیز جهش ۱۶۶ درصدی نرخ ارز و رسیدنش به ۱۰۷۸۳ تومان بود.
در سال ۹۷ نرخ تورم به ۲۶.۹ درصد رسید و متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسکونی نیز حدود ۳۶ هزار و ۵۰۰ تومان بود. بدین معنا که برای اجاره یک خانه صد متری اجاره‌ای ۳ میلیون و ۶۵۰ هزار تومانی لازم است. بیشترین قرارداد اجاره در این سال نیز در فصل تابستان به امضا رسید که ۳۵ هزار و ۷۸۳ عدد بوده است. براساس آگهی‌های قدیمی رهن کامل خانه‌ای صد متری و نوساز در سعادت‌آباد ۳۰۰ میلیون تومان برآورد شد که نشان‌دهنده تسری تورم به بازار خرید و فروش و اجاره مسکن است. نوسانات نرخ ارز در سال ۹۸ و ۹۹ نیز ادامه یافت. با وجود اینکه گزارش وزارت مسکن از متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسکونی تنها تا پاییز سال ۹۸ اعلام شده، اما آمار‌های بانک مرکزی از افزایشی ۳۲.۴ درصدی قیمت‌ها در پایان پاییز ۹۷ نسبت به ۹۸ حکایت می‌کند. بدین معنا که متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز به ۶۱ هزار و ۲۴۸ هزار تومان رسید.
نرخ تورم سالانه ۹۸ و پاییز ۹۹ به ترتیب ۳۱.۲ و ۳۰.۵ درصد گزارش شده است. متوسط نرخ ارز در سال ۹۸ نیز در کانال ۱۵ هزار تومان قرار داشت که در پاییز سال جاری به قیمت‌های بالاتر از ۳۰ هزار تومان را به ثبت رساند، اما متوسط نرخ ارز در این فصل در کانال ۲۶ هزار تومان قرار داشت.
کمترین قرارداد اجاره، تابستان ۹۸
تابستان ۹۸، کمترین تعداد اجاره‌نامه از سال ۹۲ به این سو، میان مالک و مستاجر امضا شد که نشان از افزایش شدید و بیش از قدرت خرید خانواده‌هاست. در سال ۹۸ اجاره آپارتمانی ۲۰۰ متری در نیاوران با ودیعه ۷۰۰ میلیون تومان سه میلیون تومان و اجاره واحد مسکونی ۵۰ متری در فرجام (شرق تهران) ماهانه یک میلیون تومان به شرط ودیعه ۱۰۰ میلیونی بود. با مقایسه قیمت‌ها در سال گذشته و جاری نشان می‌دهد که نوسانات نرخ ارز تا چه میزان بر قیمت‌ها تاثیر گذاشته است؛ واحد ۲۰۰ متری در نیاوران ۳۰۰ میلیون تومان رهن و ۳۵ میلیون تومان اجاره لازم دارد، رهن کامل این واحد ۱۰ ساله دو میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان است. اما در محله فرجام نیز رهن کامل آپارتمانی ۴۰ متری در آگهی‌ها ۲۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.
متوسط هزینه مسکن در سبد خانوارها
براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی از متوسط هزینه مسکن در سبد خانوارها، طی سال‌های ۷۵ تا ۹۵ سهم هزینه مسکن از ۲۶.۳ درصد به ۲۸.۶ درصد رسیده؛ شاید افزایش ۲.۳ درصدی رقم ناچیزی به شمار آید، اما بدان معناست که این هزینه در دو دهه از ۴۷۳ هزار تومان به ۱۲ میلیون و ۶۴۲ هزار تومان افزایش یافته است.
نرخ اجاره در سال ۷۵ برای منطقه یک متری ۸۱۹ تومان بوده که در سال ۹۷ به ۵۷ هزار و ۶۶۰ تومان رسید. ارزان‌ترین منطقه تهران در سال ۷۵، ۱۸ با میانگین اجاره هر مترمربع ۳۵۴ تومان بود. متوسط اجاره برای این منطقه در سال ۹۷ به ۱۷ هزار و ۵۸۷ تومان رسید. متوسط نرخ اجاره در سال‌های ۷۵ و ۹۷ برای کل کشور به ترتیب ۹۰۲ تومان و ۳۶ هزار و ۴۴۵ تومان اعلام شده که در پاییز سال ۹۸ به ۴۶ هزار و ۴۰۰ تومان و با حسابی سرانگشتی در پاییز سال جاری نیز به ۶۱ هزار و ۴۳۰ تومان رسید. حدود ۶۸ درصد افزایش در دو سال. از سوی دیگر گزارش سال ۹۸ مرکز آمار از سهم بخش‌های مختلف از سبد هزینه خانوارها نشان می‌دهد ۳۴ درصد از کل هزینه‌ها مربوط به بخش مسکن است؛ ۱۷ میلیون و ۲۶۷ هزار تومان که ۷ ماه حداقل حقوق یک کارگر است.
