رونق بازار مسکن با شوک مصنوعی ؟

شایلی قرائی

به گزارش کسب و کار نیوز، در ماههای اخیر به گفته فعالان بازار معاملات مسکن به کمترین میزان خود رسیده و رکود بی سابقه ای بر این بازار حاکم شده است. کارشناسان بازار مسکن بر این باروند که امکان دریافت وام مسکن بدون خرید اوراق و سپرده گذاری شاید بتواند کمی از بار رکود را در این بازار بکاهد و متقاضیان را ترغیب به خرید ملک و مسکن نماید.

این در حالی است که قیمت اوراق تسهیلات مسکن در معاملات بازار سرمایه و همزمان با انتشار خبر اعطای تسهیلات خرید مسکن بدون نیاز به سپرده، به ۵۳ هزار تومان کاهش یافت. پس از آنکه بانک عامل حوزه مسکن از آغاز اعطای تسهیلات خرید مسکن به مناسبت سالگرد تأسیس این بانک از فردا ۲۵ دی ماه تا ۲۲ بهمن بدون نیاز به سپرده گذاری در صندوق ممتاز و خرید اوراق تسهیلات مسکن خبر داد، نرخ اوراق تسهیلات مسکن نیز در معاملات روز چهارشنبه ۲۴ دی فرابورس با کاهش مواجه شده است. همچنین بسیاری از دارندگان این اوراق از عرضه آن در معاملات خودداری کرده‌اند که سبب شد تا تعداد برگه‌های فروخته شده در معاملات امروز، به شدت کاهش یابد.

محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن در رابطه با این خبر می گوید: از ۲۵ دی ماه سال جاری به مناسبت سالروز تأسیس بانک، طرح اعطای تسهیلات خرید مسکن به صورت توأم (بدون سپرده و اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن) در دستور کار شعب بانک قرار می‌گیرد. بانک مسکن با هدف کمک به خانه دار شدن اقشار مختلف جامعه و تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن، طرح اعطای تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده را از ۲۵ دی ماه تا ۲۲ بهمن ماه در دستور کار قرار داده است.

وی به سقف تسهیلات جدید خرید مسکن اشاره و اضافه کرد: همه شعب بانک مسکن به متقاضیانی که در بازه زمانی این طرح درخواست بهره مندی از تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را دارند، تسهیلات موصوف را به صورت توأم (بخشی از محل اعتبار داخلی بانک و بخشی از محل اوراق مذکور) پرداخت می‌کند. وی درباره چگونگی پرداخت این نوع تسهیلات توضیح داد: پرداخت تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده به نحوی است که ۵۰ درصد مبلغ تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن و ۵۰ درصد مابقی از محل منابع بدون سپرده (مجموعاً تا سقف‌های ابلاغی تسهیلات خرید مسکن اوراق گواهی حق تقدم)، پرداخت می‌شود. به این ترتیب متقاضیان فقط برای نیمی از تسهیلات نیازمند خرید اوراق هستند.

بازگشت سوداگران مسکن با انباشت تقاضا

منصور غیبی، کارشناس مسکن

امکان دریافت وام مسکن بدون خرید اوراق و سپرده گذاری شاید اقدام مثبتی باشد اما به این سرعت تاثیرگذار نیست. این اقدام حامل پیامی است که عوامل اجرایی هم به دنبال ایجاد شوک مثبت در بازار مسکن هستند تا روند رکود را بهبود ببخشند چراکه این نگرانی وجود دارد که این رکود ماندگار باشد. هدف سیاستگذاران در بازار مسکن این است که از طریق یک سری تکانه ها از جمله اعطای وام و اخذ مالیات در پی تحقق شعار عدالت و همچنین فرهنگ سازی اجتماعی هستند که اعلام کنند که مسئولان به فکر مردم هستند. بنابراین این اقدام کنونی هم نمی تواند به تنهایی راهگشای بازار مسکن شود. فعلا تقاضایی برای خرید خانه‌های کلنگی یا حتی کوچک متراژها نیز وجود ندارد. با افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن سازندگان خانه نیز برای خرید خانه‌ها کلنگی عقب‌نشینی کرده‌اند.

اما فرآیند اینباره رکود در اقتصاد مسکن با سالهای قبل فرق دارد. این نگرانی در این مدل از رکود وجود دارد که همزمان با رکود در اقتصاد مسکن ما رکود معاملات را در بازارهای موازی نیز داریم. بازر ارز، طلا، سکه، خودرو و آنچه که قابلیت خرید و فروش و سرمایه گذاری برای مردم را دارد با سکون و رکود همراه است. بسیار بی سابقه است که تمام این بازارها بدین گونه همه باهم در رکود قرار بگیرند و پیش بینی می شود این فرآیند اینچنین پیش نرود و انرژی به بازار خواهد برگشت و اقتصاد مسکن و معاملات ملکی به رونق خواهد رفت. شاید این رکود را بتوان به آرامش قبل از طوفان تشبیه کرد.

بنابراین در حال حاضر بهترین فرصت برای خریداران با قدرت چانه زنی بسیار بالا است. اگر آن هجمه و طوفانی که از آن یاد کردیم برگشت انرژی و رونق به بازار مسکن همراه شود این فرصت از بین خواهد رفت و سوداگران مجدد وارد بازار مسکن خواهند شد. در حال حاضر انباشت تقاضایی که از اولویت اول خرید ملک و مسکن در تهران است، خود را به حالت انتظار و سپس حمله به بازار در آتی طراحی می کند که اگر کوچک ترین تحرک اقتصادی صورت بگیرد، این منتظران ورود خواهند کرد و دوباره داد و ستد و رونق دست به دست که باعث افزایش قیمت در کلان شهر تهران می شود دوباره اتفاق خواهد افتاد.

نکته دیگری که لازم است به آن اشاره شود لزوم اخذ مالیات از خانه های خالی و مالیات برای مالکان بیش از دو خانه است. کسانی که دارا تر هستند باید مالیات بیشتری بپردازند و از همین جهت اجرای این قانون می تواند گام موثرتر و عملیاتی تری برای کنترل بازار رهن و اجاره و حتی قیمت مسکن باشد. کسانی که خانه‌های خود را خالی نگاه داشته اند یعنی نیازی به اجاره بهای آن ندارند و از طرف دیگر کسانی که بیش از دو خانه در اختیار دارند هم نشانه تمکن مالی آنهاست و باید از آنها مالیات اخذ شود چرا که عدم فروش آنها باعث به وجود آمدن یک تقاضای زیاد نسبت به عرضه در بازار مسکن شده و قیمت ها را بالا می برد.