سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز، امسال بازار اجاره‌خانه به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و تورم با تلاطم فراوانی مواجه شده و مستاجران از گرانی افسارگسیخته اجاره ها شکایت دارند. دولت با دو مصوبه تلاش کرد بازار اجاره را مدیریت کند. در اولین مصوبه برای افزایش اجاره بها در تهران و کلان شهرها سقف ۲۵ درصدی تعیین شد و در مصوبه بعدی که اخیرا مورد تایید هیات دولت و بانک مرکزی قرار گرفت مقرر شد به مستاجران کم درآمد واحدهای کم متراژ وام ودیعه مسکن پرداخت شود.
شیوع کرونا و به دنبال آن دستور ستاد ملی مبارزه با کرونا مبنی بر تمدید دو ماهه تمامی قراردادهای پایان یافته اجاره منازل و حتی راه‌اندازی پویش‌های متعدد برای دریافت نکردن اجاره‌بها از سوی صاحبان املاک اجاره‌ای، نه تنها نتوانست بسیاری از مالکان را به همراهی با مستأجران وادار کند بلکه کار به جایی رسیده است که گویا بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی و مشاوران املاک شرایط نابسامان کشور را غنیمت شمرده‌اند و در حال گرفتن ماهی از آب گل‌آلود هستند.
کنترل تورم، چاره بازار اجاره بها
مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن
تصویب طرح افزایش سقف اجاره بها تا ۲۵ درصد برای شرایط کرونایی و همان ابتدای شروع بحران بود که در حال حاضر دیگر کمتر مالکی به آن دستور پایبند مانده است. این بدان معناست که در در اجاره های جدید این قانون مسکوت مانده است. در بسیاری از موارد هم مالکان می خواهند مستاجر را تغییر دهند تا بتوانند با دست بازتر نرخ های اجاره مدنظر خودشان را اعمال کنند.
هم چنین از سوی دیگر میزان اجاره در توافقاتی که مالکان متعدد و مستاجران متعدد در تمام کشور دارند، تعیین می شود و کنترل نرخ ها در هیچ بخشی تاثیر ندارد. با تعیین نرخ دستوری و کنترل نرخ ها و افزایش فشار روی کنترل نرخ اجاره، وضع مستاجران بدتر می شود. در این بین به دلیل تعیین نرخ کیفیت واحدهای اجاره ای نیز کاهش می یابد. بنابراین کنترل نرخ نمی تواند چندان تاثیری در بازار اجاره بها داشته باشد. دولت اگر قصد حمایت از مستاجران را دارد باید در شرایط قراردادهای مالکان و مستاجران آن را اعمال کند تا هر دو طرف به صورت قرارداد آن را داشته باشند.
از طرفی دیگر با توجه به اینکه اصولا قیمت‌گذاری در دستوری در بازار مسکن جواب نخواهد داد، نمی‌توان از این مصوبه دولت در رابطه با تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره در تهران انتطار اجرایی شدن داشت، چرا که مسکن کالایی خاص است و نمی‌توان برای آن سقف قیمتی تعیین کرد، بلکه باید بر اساس مکانیزم عرضه و تقاضا، نرخ‌ها در بازار تعیین شود، نه اینکه شما بیاید و برای آن نرخ‌گذاری کنید. همچنین مداخله دولت در تعیین قیمت منجر به بدتر شدن شرایط مستاجران در بلند مدت می‌شود. قیمت در بازار اجاره بر اساس تعادل عرضه و تقاضا تعیین می‌شود و مداخله دستوری دولت در تعیین سقف افزایش قیمت اجاره‌بها علاوه بر کاهش عرضه مسکن، شرایط را برای افزایش تقاضا ناشی از کاهش قیمت دستوری مهیا می‌سازد. بدین ترتیب، در بلند مدت شاهد افزایش اجاره‌بها خواهیم بود.
از سوی دیگر چون در شرایط کنونی متاسفانه با توجه به اینکه میزان عرضه مسکن ، بخصوص عرضه واحدهای اجاره ای زیاد نیست و اصلا دولت به موضوع ساخت و ساز خانه های اجاره ای یا اجاره به شرط تملیک توجهی نکرده نمی توان انتظار کاهش قیمت یا سامان یافتن بخش مسکن را داشت، لذا نرخ مسکن و به تبع آن اجاره بها کماکان خود را با تورم هماهنگ می کند و متاسفانه در دراز مدت با هم منطبق می شوند.
اما به طور کلی راهکار‌های ارائه شده به هیچ عنوان در بازار مسکن جوابگو نخواهد بود. تنها راه‌حل موجود برای حل مشکل بازار مسکن، کنترل تورم است و راهی جزء این نیز وجود ندارد. در حال حاضر به دلیل نرخ بالای تورم، تمام بازار‌ها حرکت صعودی خود را آغاز کرده‌اند و شما شواهد آن را به وضوح مشاهده می‌کنید. در این رابطه وقتی طی دو سال بورس رشد بیش از ۱۰ برابری را تجربه کرده، نمی‌توان جلوی رشد بازارهای دیگر از جمله ارز، سکه، طلا و خودرو را گرفت.
اگر ما تورم نداشتیم با اطمینان بیشتری می توانستیم بگوییم که قیمت ها کاهش پیدا خواهد کرد اما با توجه به فشار تورمی به طور دائمی تمام قیمت ها در همه بازارهای اقتصادی به سمت بالا در حال حرکت است. بنابراین اثر تورم ممکن است بحث رکود تورمی بازار مسکن را خنثی کند، در مجموع می‌توان گفت که رشد قیمت در بازار مسکن از تورم کمتر خواهد بود، اما اینکه آیا منفی یا مثبت خواهد بود را نمی توان با قطعیت اعلام کرد.
