بهت بازار مسکن از نوسانات دلار

به گزارش کسب و کار نیوز، گویی مسئولان وزارتخانه و اتحادیه گمان کرده اند نبض بازار مسکن را در دست دارند و وقتی اعلام کنند با کاهش قیمت ارز، به فرمان آنها قیمت مسکن یک به کاهش می یابد.
هرچند مشاهدات میدانی «کسب و کار» نشان می دهد دومین روز هفته و هم‌زمان با بروز اولین نشانه‌های تاثیرپذیری بازار ملک تحت تاثیر بازارهای اقتصادی، بسیاری از فروشندگان، قیمت‌های پیشنهادی خود را تا حد قابل توجهی نسبت به قیمت قبلی پیشنهادی خود کاهش داده اند که این کاهش قیمت‌ها در مناطق مختلف پایتخت به ویژه مناطق پرمعامله و مصرفی مشهود بود.
تحقیقات میدانی از برخی فایل‌های عرضه‌شده توسط مالکان در روز یکشنبه نشان می‌دهد فروشندگانی که در فروش ملک خود به واسطه کاهش انتظارات تورمی تعجیل می‌کنند، قیمت‌های پیشنهادی را بین ۱۵ تا ۳۲ درصد کاهش داده‌اند.

سه عامل کاهش قیمت مسکن در بلندمدت

در این میان «کاهش قیمت اوراق مسکن»، تداوم کاهش «انتظارات تورمی» و «ریزش نرخ ارز» سه متغیری است که در بلندمدت در جامعه باعث حفظ بازار ملک در سراشیبی قیمت خواهد شد.
معاملات مسکن مطابق پیش‌بینی‌ها به افت شدید قیمت در بازارهای موازی واکنش نشان داده است. نتایج تحقیقات میدانی،‌ از سه تغییر معنادار در رفتار فروشنده‌های آپارتمان حکایت دارد. در اقدامی کم‌سابقه، عوامل عرضه فایل‌های ملکی در بازار به استفاده از واژه‌های «قیمت‌ها شکست»، «فروش فوری» و عناوینی که در واقعیت، بیانگر عجله برای فروش است، روآورده‌اند.
حجم فایل‌ها در برخی استارت‌آپ‌های ملکی نیز افزایش یافته و پیش‌قیمت – قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در فایل‌ها – در مناطقی از شهر بین ۱۵ تا بیش از ۲۵ درصد نسبت به هفته گذشته ریزش کرده است.

وزیر راه: تداوم کاهش نرخ ارز قیمت مسکن را کاهش می‌دهد

در همین رابطه وزیر راه و شهرسازی با اشاره به کاهش قیمت ارز، می گوید: «تداوم کاهش نرخ ارز قیمت مسکن را کاهش خواهد داد. ریزش نرخ ارز و طلا به‌طور طبیعی، کالا و خدمات و از جمله مسکن را متاثر می کند. اگرچه قیمت ها با رشد ارز و طلا افزایش می یابد، اما هنگامی که با کاهش قیمت ارز در بازار مواجه هستیم، بازگشت قیمت ها به راحتی ممکن نیست.»
محمد اسلامی تصریح کرد: «اکنون و با وجود کاهش چشمگیر قیمت ارز، بازار در برگشت قیمت ها از خود سرسختی نشان می دهد و چسبندگی دارند که باید برای حل این مشکل، مداخله شود.»
اسلامی کاهش قیمت مسکن را در شرایط فعلی، انتظاری بجا، مورد تایید و کاملا درست اعلام کرد و گفت: تداوم کاهش قیمت ارز قیمت مسکن را کاهش خواهد داد.
«کسب و کار» چشم انداز بازار مسکن در سناریوهای محتمل را در گفتگو با یک کارشناس بررسی می کند.

سردرگمی بازار مسکن

منصور غیبی، کارشناس مسکن
نمی توان کتمان کرد که اقتصاد مسکن تابعی از بازارهای موازی ازجمله ارز، سکه و بورس بوده و هست. کاهش قیمت در بازارهای موازی از کاهش قیمت ارز تاثیر گرفته و رو به کاهش است و این مساله می تواند عاملی باشد که بازار اقتصاد مسکن را گیج، سردرگم و عقیم نگه دارد؛ ولی نکته این است که مطالعات ادوار گذشته و به ویژه مطالعات در بازه زمانی ۵ و ۶ ساله نشان می دهد که هرگاه رشد ۵ تا ۶ ساله مسکن به طور متوسط به ۲۵۰ تا ۲۶۰ درصد رسیده، حداکثر نرخ رشد منفی آن، منهای ۱۱ تا ۱۲ درصد بوده؛ یعنی اقتصاد مسکن در هر یک از بازه های زمانی بین ۲۰۰ تا ۲۵۰ درصدِ مثبت، طلبکار بوده است.
بنابراین این خوش بینی که ما مجددا مردم را امیدوار کنیم که با کاهش نرخ ارز یا سکه، قیمت مسکن هم به طور مثال ۱۰ میلیون کاهش می یابد، یک دلخوشی کاذب است. ما باید واقع بین باشیم.
این در حالی است که مسئولان پیش بینی می کنند که قیمت ملک تا ۳۵ درصد کاهش پیدا می کند، تفسیر چنین حرفی، این است که اگر به طور مثال یک ملک ۳۰ میلیون تومان قیمت دارد باید ۱۸ میلیون تومان شود و بعید است که ما چنین نمودار ریزشی را در حوزه مسکن داشته باشیم.
البته با کاهش و تثبیت قیمت ها در بازارهای موازی امیدواریم که حوزه اقتصاد مسکن به یک تعادل نسبی قابل داد و ستد و رونق برسد. این بهترین نسخه موجود برای اقتصاد است. با این کار، غنای ثروت و تولید شکل می گیرد و با اطمینان می توان برای آینده سرمایه گذاری و نظام اقتصادی را از حوزه های مالی و محل سرمایه گذاری اخذ و کسب کرد. همچنین از آن التهابات کاذب و هیجانی هم دوری کرد. ما برای دستیابی به این نتیجه لازم است با نظام کارشناسی و مطالعه سوابق موجود در افزایش یا کاهش قیمت مسکن حرکت و از اعداد هیجانی و غیرقابل وصول به آن اجتناب کنیم.
یکی از رسالت های مسئولان، آرامش دهی به بازار است؛ نه به این مفهوم که مردم را فریب دهند ولی به هر ترتیب این افراد هیجانات و فضای حباب گونه و کاذب را مدیریت می کنند تا مردم براساس واقعیت ها تصمیم بگیرند؛ ولی اینکه ما به ناگاه از آنها بشنویم که در بازار مسکن ریزشی ۳۰ تا ۴۰ درصدی شاهد خواهیم بود، منطقی نیست چون قیمت مسکن تنها تحت تاثیر قیمت دلار قرار نمی گیرد و تابع شرایط خاصی است و مانند بازار سکه، ارز و بورس و طلا نیست که به طور آنی دچار کاهش قیمت شود. ملک برای آنکه ارزان شوند سیکلی دارند. یکی از این سیکل ها زمانی است که مسکن در جایی وارد رکود کامل می شود و معامله ای در آن صورت نمی گیرد تا طیف به اصطلاح «پول لازم» در این بازار وارد شوند و بخواهند قیمت را بشکنند و نقدینگی خود را افزایش دهند. اگر آنها همه این فرایندها را طی کنند حداقل شش ماه طول خواهد کشید تا تاثیر کاهش قیمت ارز را در این بازار ببینیم. دومین مساله این است که این نوع کاهش قیمت چون شامل سرمایه بزرگی است پس به راحتی صاحبان آن با قیمت پایین تر تمایل به عرضه نخواهند داشت. با این سرعت عمل و با این درصد و اعدادی که اعلام می شود، کاهش قیمت در این حوزه شکل نخواهد گرفت؛ ولی امیدواری ما این است که اقتصاد مسکن به یک ثبات قابل رونق و داد و ستد و با کاهش قابل قبول برای مصرف کنندگان برسد و دست سوداگری از این حوزه قطع شود.
مساله دوم نرخ دلار است که باید توجه داشته باشیم نرخ این متغیر کلیدی اقتصاد توسط دولت کنترل می شود چون دولت مراودات بین المللی، بودجه و همه پیش بینی هایش را براساس این شاخص بسته است و هرچقدر این متغیر اقتصادی کاهش یابد دچار خسران می شود. دولت خود یک نظام کنترلی دارد که قیمت دلار از مقدار مشخصی کاهش نیابد زیرا مردم، بودجه، دولت، راهبری نظام اجتماعی و جامعه و آنچه مربوط به دلار است ازجمله فولاد، مواد اولیه و سیمان تحت الشعاع آن قرار می گیرد. درنتیجه دولت این فضا را مدیریت می کند. بنابراین پیش بینی ها در مورد رسیدن دلار به زیر ۱۵ هزار تومان صحیح نیست.
در این میان بازار مسکن در حال حاضر گیجی عدم معامله دارد؛ به این مفهوم که منتظر بازارهای موازی است. هرگاه دلار در قیمتی مشخص تثبیت شود، در آن بازه قیمتی، داد و ستد و رونق بازار ملک و املاک شروع خواهد شد. مردم در حال حاضر با نوسانات قیمت ها هم نگرانند که بفروشند و هم نگرانند که خرید کنند. در نتیجه این تلورانس یا به عبارتی ماحصل مربوط به تغییر و تحولات بین المللی و انتخابات آمریکا و امیدواری های بین دولتمردان و مردم که از قضیه به بار نشستن دوباره برجام شروع شده و نظایر آن که تمام شده و به یک فضای تثبیت شده رسیدیم، در همان جا اقتصاد ما شروع به نمو می کند. در آنجا امیدواریم که این رونق و آرامش و تثبیت موقعیت در حوزه داخلی و خارجی باعث تداوم نظام درآمد و غنا و ثروت جامعه ما شود کما اینکه یکی از آنها اقتصاد مسکن است. هرچند قیمت مسکن تحت تاثیر شاخص ها و عواملی است که در کنار یکدیگر باعث خواهد شد که قیمت مسکن کاهشی یا افزایشی شود ولی در حال حاضر این امیدواری هست که اوضاع از این التهاباتی که شاهد هستیم، بهتر شود.