سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
شایلی قرائی
به گزارش کسب و کار نیوز، این اتفاق سبب شد تا نرخ سود موثر وام مسکن پس از دو روز کاهش دوباره با افزایش مواجه شود. این در حالی است که وامی که توسط این بانک پرداخت می شود آنقدر ناچیز است که برای متقاضی بازپرداخت آن با افزایش نرخ سود موثر و اقساط نجومی اصلا به صرفه نیست. از آنجا که بانک مسکن مبلغ وام برای مجردین ۱۴۰ میلیون تومان و برای متاهلین را ۲۴۰ میلیون تومان اعلام کرده است، مجردها نیازمند خرید ۲۸۰ ورق و متاهلین ۴۸۰ ورق خواهند بود. بنابراین مجردها برای اخذ وام مسکن باید ۲۵ میلیون و ۸۴۹ هزار تومان و متاهیلین ۴۴ میلیون و ۳۱۲ هزار تومان اوراق تهیه کنند. اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن (به‌صورت خلاصه تسه) اوراقی هستند که مالک آنها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه از آن، از امتیاز استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده کند. در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت همزمان استفاده کرد. یک وام در قالب خرید مسکن است و وام دیگر که برای بازسازی و تعمیر استفاده می شود در قالب تسهیلات جعاله پرداخت می شود. حداکثر تسهیلات پرداختی از این محل در تهران برای متاهلین ۲۴۰ میلیون تومان است. مجردها نیز ۱۴۰ میلیون تومان در این قالب وام بگیرند. در روز ۵ آبان ماه بانک مسکن اعلام کرد هر ورق از اوراق تسه در بازار قیمتی معادل با تقریبا ۹۲ هزار و ۳۱۸ تومان دارد. این درحالیست که اعتبار هر ورق در بازار مسکن ۵۰۰ هزار تومان است و به اعتبار هر ورق می توان ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن دریافت کرد.
در این بین فقط اقشار ثروتمند هستند که توان پرداخت اقساط وام ۲۴۰ میلیون تومانی را دارند که البته این افراد نیز اساساً با توجه به تمکن مالی هیچ نیازی به چنین وام‌هایی را برای خرید خانه ندارند. در مقررات پرداخت تسهیلات خرید مسکن بانک عامل بخش مسکن قید شده که شعب باید اطمینان حاصل کنند که متقاضی توان بازپرداخت به موقع وام در سررسید اقساط را دارد. این در حالی است که برخی از شعب ساده‌ترین راه را برای این منظور انتخاب می‌کنند و آن مطالبه فیش حقوقی چند میلیونی است. در این بین شعبی نیز وجود دارند که به کلی از پرداخت تسهیلات به افرادی که مشاغل آزاد دارند و اصلا فیش حقوقی برای آنها معنا پیدا نمی‌کند، خودداری می‌کنند.
این‌گونه به‌نظر می‌رسد بانک مسکن برای تأمین منابع مالی با مشکلات جدی روبه‌رو شده است. پس از افزایش قیمت مسکن طی سال ۹۷ و اوایل امسال، تقاضا برای وام اوراق حق‌تقدم به‌واسطه تأثیرگذاری کم در قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافت، موضوعی که مدیرعامل بانک مسکن دی‌ماه سال گذشته به‌نوعی به آن اذعان کرد؛ رحیمی انارکی ۲۵ دی‌ماه سال ۹۷ در نشست خبری گفته بود: بر اساس آمار صندوق پس‌انداز یکم مسکن تا ۲۰ دی‌ماه ۹۷، تعداد سپرده‌های افتتاحی در این صندوق به ۵۵۴ هزار فقره رسیده است. از این تعداد ۳۷۰ هزار سپرده زنده و دارای متقاضی تسهیلات است و مانده سپرده‌های این صندوق به ۶۵۸۰۰ میلیارد ریال رسیده است.
سهم مسکن از تسهیلات بانکی
مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصادی
به طور کلی وام مسکن ۲۴۰ میلیون تومانی سهم کوچکی از قسمت مسکن در تهران را شامل می شود و سیستم بانکی همزمان با افزایش قیمت ها در حوزه مسکن نتوانست تسهیلات مسکن را افزایش دهد. سهم تسهیلات مسکن از تسهیلات بانکی کاهش پیدا کرده و کمبود منابع بخش مسکن را تحت فشار قرار داده است. در این راستا با توجه به تورمی که در بازار مسکن وجود دارد باید میزان وام افزایش پیدا کند تا سهم تسهیلات در این بخش رشد کند و متقاضیان بتوانند سهم بیشتری از وام مسکن داشته باشند.
به عبارتی بخشی از قدرت خرید مسکن از طریق تسهیلات بانکی تامین می‌شود که این موضوع منوط به این است که وام به میزان کافی در اختیار باشد و شرایط سود و بازپرداخت مناسبی داشته باشد. در شرایط فعلی میزان اعتبارات بانکی که می‌تواند برای خرید اختصاص یابد در حد مورد نیاز نیست و دولت و بانک مرکزی باید به میدان بیایند که این موضوع مشکلاتی را ایجاد می‌کند. تاکید بر این است که سرمایه گذاری در بخش مسکن افزایش و زیرساخت‌های تولید مسکن بهبود یابد و تورم کنترل شود.
علاوه بر این، میزان وامی که برای خرید در کلان‌شهرها داده می شود جوابگوی خرید مسکن با نرخ‌های سربه فلک کشیده امروزی نیست. بدون شک با توجه به مشکل منابع مالی بانکها نیز نمی توان درخواست منابع کلان تری را در اعطای وام دنبال کرد. از این رو گزینه افزایش نرخ وام بانکی در شرایط کنونی به هیچ وجه کارساز نیست و حتی می تواند منجر به افزایش ریسک بانکی شود. با توجه به محدودیت منابع بانکی و گرانی زمین نمی توان انتظار داشت مردم علاقه‌مند به دریافت تسهیلات بانکی خرید مسکن باشند. با یک مقایسه ساده از روی حقوق پایه میلیون‌ها جوان شاغل، میلیون‌ها جوان بیکار جویای کار یا ناامید از یافتن همان کار، با حقوق پایه با قیمت ملک در تهران و حتی شهرهای اقماری تهران، می‌توان دریافت متوسط زمان خانه دار شدن یک جوان ۲۵ ساله بین ۴۰ تا ۵۰ سال است.
از طرفی دیگر خرید مسکن در تمام دنیا با این روند صورت می‌پذیرد که بانک، اعتباری در حدود یک سوم درآمد افراد برای بازپرداخت وام مسکن به آنها اعطا می کند تا خریدار در کنار خرید مسکن بتواند سایر نیازهای ضروری و رفاهی زندگی‌اش را تأمین کند. متأسفانه این مسئله با توجه به سطح پایین درآمد مردم قابلیت تحقق ندارد، چراکه افزایش نرخ وام مسکن در کنار افزایش نیافتن درآمدهای مردم موضوع بازپرداخت بدهی را بغرنج می‌کند.
البته رشد قیمت مسکن به این شدت که طی چند ماه گذشته بوده دیگر نیست و سرعت رشد قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد. با روندی که در حال حاضر اقتصاد کشور در پیش گرفته چنین چشم‌اندازی متصور نیست و بعید به نظر می‌رسد که قیمت مسکن کاهش پیدا کند اما رشد قیمت مسکن به این شدت که طی چند ماه گذشته بوده است دیگر نیست و سرعت رشد قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد. چراکه ۶ ماه نخست امسال عملا ماهیانه قیمت مسکن به طور میانگین ۱۲ درصد افزایش یافت ولی در شهریور ماه این رشد قیمت‌ها به ۵ درصد رسید و از شتاب افزایش قیمت مسکن کاسته شد البته ۵ درصد هم عدد نگران‌کننده‌ای است.
