دولت ناتوان از اجاره داری حرفه ای

به گزارش کسب و کار نیوز، این در حالی است که این روزها باز هم با چراغ سبز شهرداری تهران و وزارت راه و شهرسازی زمزمه های آن بالا گرفته، اما سوال این است که چرا دولت در واپسین لحظات خود بر آتش این طرح دمیده است؟
بحث مسکن استیجاری در تابستان سال گذشته از سوی برخی مقامات مسئول به خصوص سخنگوی وقت دولت مطرح شد و همان زمان، سخنگوی دولت از پذیرش پیشنهاد شهردار تهران درخصوص ایجاد واحدهای مسکونی استیجاری در کلانشهرها خبر داد و گفته بود که پیشنهادی داده شده تا بر اساس آن شهرداری‌ها واحدهای مسکونی استیجاری تولید و فراهم کنند. این طرح قرار بود با پیگیری های وزارت کشور به یک نقطه مطلوبی برسد اما ظاهرا این برنامه به دلیل برخی مسائل هنوز اجرایی نشده است.
اما این روزها خبرهایی از شهرداری تهران و وزارت راه و شهرسازی بیرون می آید که نشان از چراغ سبز این دو ارگان می دهد. اما نکته ای که هست این است که چراغ سبز محمد اسلامی و پیروز حناچی باز هم در حد موافقت بوده و هیچ تفاهمنامه ای در این زمینه به امضا نرسیده است.
طبق آخرین سرشماری در کشور به طور متوسط جمعیت اجاره نشین به جمعیت صاحب خانه در مقیاس کشوری ۳۱.۷ درصد و در مقیاس شهر تهران ۴۳.۵ درصد برآورد شده است، با این احتساب در کلانشهرها نزدیک به ۵۰ درصد جمعیت شهر را اجاره‌نشین‌ها به خود اختصاص داده‌اند که لازم است تغییری در شرایط ایجاد شود.

حال به نظر می رسد مطرح شدن مسکن استیجاری که تا حدودی در دوره مسئولیت عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی مطرح شد و سپس به فراموشی سپرده شد را باید به فال نیک گرفت. اما سوال این است که چه اتفاقی افتاده است که دولت در سال پایانی خود باز هم به فکر احداث مسکن استیجاری افتاده است؟

۲۰ سال از مطرح شدن مسکن استیجاری در مجلس می گذرد

اما نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه اگر هدف ما کاهش نرخ اجاره نشینی و کمک به مستاجران است نمی توان با دادن تسهیلات ودیعه و تعیین سقف اجاره بها به این مهم دست یابیم گفت: بیش از ۲۰ سال است که مسکن استیجاری در کشور و در مجلس مطرح است اما دلیل عدم اجرایی شدن آنرا بعد از این همه سال نمی دانیم.

وی افزود: با روی کار آمدن مجلس یازدهم مباحثی مثل طرح جهش تولید مسکن و طرح اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه مطرح شده است، حال به نظر نمی رسد که مجلس یازدهم بخواهد توجه خود را از این دو برنامه معطوف به مسکن استیجاری کند!

از مجلس هفتم تاکنون نمایندگان، برای ساخت مسکن استجیاری در کشور در حال تهیه طرح هستند و هیچ یک از دولت‌ها نیز برای ساخت مسکن استیجاری مخالفتی نداشتند اما عملا هیچگاه این برنامه به مرحله اجرایی نرسیده است

وی ادامه داد: از مجلس هفتم تاکنون نمایندگان، برای ساخت مسکن استجیاری در کشور در حال تهیه طرح هستند و هیچ یک از دولت‌ها نیز برای ساخت مسکن استیجاری مخالفتی نداشتند اما عملا هیچگاه این برنامه به مرحله اجرایی نرسیده است. از مجلس هفتم تاکنون نمایندگان، برای ساخت مسکن استجیاری در کشور در حال تهیه طرح هستند و هیچ یک از دولت‌ها نیز برای ساخت مسکن استیجاری مخالفتی نداشتند اما عملا هیچگاه این برنامه به مرحله اجرایی نرسیده است.

وی با اشاره به اینکه توجه به برنامه «تولید مسکن» و «ساخت مسکن استیجاری» باید مورد توجه دولت قرار بگیرد، گفت: پیشنهاد ما جذب انبوه سازان برای ساخت مسکن استیجاری است که هم مانع کوچ و مهاجرت بی رویه به حاشیه شهرها و مشکلات اجتماعی و حمل‌و نقلی می‌شود و هم می‌تواند از مستاجران در برابر تورم بخش مسکن حمایت کند.

حال تاکید دوباره دولت در روزهایی که مجلسی ها و به خصوص کمیسیون عمران و کمیسیون اقتصادی سرگرم طرح جهش تولید مسکن و طرح اخذ مالیات از خانه های حالی هستند، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی بر این نکته تاکید دارد که این وزارتخانه آمادگی این را دارد که با ارائه زمین های ۹۹ ساله به سازندگان مسکن استیجاری از این برنامه حمایت کُند.

در جزئیاتی که وزیر راه و شهرسازی مطرح کرده است قرار است زمین به صورت ۹۹ ساله به مدت ۱۰ سال در اختیار سازندگانی که برای دهک های پایین خانه می سازند قرار بگیرد و این واحدهای مسکونی ساخته شده به مستاجران واجد شرایط تحویل شود. آنطور که از وزارت راه و شهرسازی خبر می رسد این است که این مصوبه به دولت رفته است تا اقساط زمین را از ۵ سال به ۱۰ سال افزایش دهد. هر چند دولت مخالف ساخت مسکن های ۲۵ متری است و اعلام کرده است که این واحدها باید در متراژ ۷۵ متری احداث شود.
«کسب و کار» در گفتگو با یک کارشناس، این طرح را بررسی می کند.

بار مالی طرح مسکن استیجاری

منصور غیبی، کارشناس مسکن
طرح «اجاره داری حرفه ای» نشان می دهد بدنه ای از نظام اجرایی فعلی یعنی وزارتخانه راه و شهرسازی با همکاری شهرداری به موضوع مسکن تفکر و ایده پردازی می کند و ارائه طرح می دهد؛ ولی طبیعتا داشتن طرح و ایده تکمیل کننده هدف غایی و نهایی نیست. چنین طرح هایی ابزار و الزاماتی می خواهد که به نتیجه برسد.
نکته نخست در مورد این طرح این است که در این برنامه ها گزارش می شود که زمین های ۹۹ ساله در اختیار سازندگان قرار می گیرد؛ اما منبع و محل این زمین ها را دقیقا مشخص نکرده اند. این در حالی است که ما در مورد بافت فرسوده یک تجربه تجمیع را داریم که خروجی مطلوب را نداشت. بخشی، بحث واگذاری زمین ها و اراضی منابع طبیعی بود که از جمله مسکن مهر، ۹۹ ساله واگذار شد.
نخستین نقد من به طرح مسکن استیجاری این است که این طرح، هزینه های بسیار بالایی در دل خود دارد چون هزینه ها و محل منابع درآمدی و تخفیفی آن باید به لحاظ اعتباری مشخص شود. دولت می بایست برای اختصاص این زمین ها، آنها را اگر از منابع طبیعی است، از فریز دربیاورد و به آنها زیرساخت ببخشد. بنابراین برای دولت برای هر مترمربع این زمین ها برای آماده سازی هزینه دارد.
از طرفی تامین و تعریف انبوه ساز و سرمایه گذار برای یک ظرفیت عقب مانده و مورد نیاز سخت است. چون ما تجربه این موضوع را در مسکن مهر دیدیم که سرمایه گذاران و پیمانکاران بی تجربه برای خود و مجموعه دولت آسیب زا شدند. نظایر این طرح با این سرعت و این حجم کار در کاغذ بسیار خوب است؛ اما در زمان پیاده سازی با مشکلات زیادی مواجه هستند. به همین دلیل هزینه چنین طرح هایی بسیار مهم است. طرحی که منابع مالی لازم را نداشته باشد به نتیجه لازم نخواهد رسید و برای نسل های بعدی ادامه دارد و برای ساخت ۹۰۰ هزار واحد باید ۹ سال را صرف کنیم. اگر برای این طرح قصد دارند از زمین های شهری موجود استفاده کنند که در این سطح زمین نداریم و اگر بخواهند به منابع طبیعی چنگ اندازی کنند، حدودا یک و نیم میلیون هزار هکتار در سراسر کشور تحت اختیار سازمان ملی زمین و مسکن است. برای مسکن مهر حدود ۱۵ هزار هکتار آن را به عنوان زمین های دولتی و ۹۹ ساله واگذار کرده است و برای طرح ملی مسکن حدود یک هزار و ۸۰۰ هکتار را. چنین واگذاری هایی عمدتا از عمدتا از منابع طبیعی بوده و فاقد کاربری هستند و دوباره باید برای آنها زیرساخت ها را فراهم کرد. بنابراین این طرح ها روی کاغذ راحت است ولی تا منابع مالی آن تعریف نشده و مجلس مصوب نکرده نباید دست به این کارها زد چون عایدی خوبی ندارد، ظاهر بدی دارد و اعتماد عموم مردم و ذینفعان را از سیستم و تشکیلات خدشه دار می کند. از طرفی تعهدات، به جامانده و آسیب های اجتماعی زیادی دارد.
نکته بعدی این است که واگذاری این نوع زمین ها و منابع طبیعی تورم زاست چون ما از آینده برای زمان حال هزینه می کنیم.
توجه کنیم که شعارها و هیجاناتی در این طرح هست. اینکه دولت بخواهد ۹۰۰ هزار واحد را در دو سال بسازد، به این معناست که تمام تمرکز خود را روی این طرح بگذارد. دولت دغدغه های دیگری به جز مسکن استیجاری هم دارد. در کنار اینها به این موضوع پرداختن آیا در ظرفیت سیاسی، اقتصادی و فرهنگی ما هست که این شعار را بدهد؟
تعریف ۹۰۰ هزار واحد آپارتمان ۷۵ متری در رقم معادل ساخت ۶۸ میلیون مترمربع آپارتمان در ۲ سال است. این ۶۸ میلیون مترمربع به لحاظ ارزش زمینی در داخل شهر نزدیک به ۳۴۰ هزار میلیارد تومان هزینه دارد. این در حالی است که بودجه عمومی سال ۹۹، ۴۸۵ هزار میلیارد تومان بودجه است. بنابراین هزینه ساخت این آپارتمان ها نزدیک به بودجه عمومی کشور است که از محل فروش عمومی نفت و مالیات تامین می شود. زمانی که این موارد را از دولتمردان می شنویم، تعجب می کنیم که آنها در محاسباتشان چگونه عمل کرده اند.
خلاصه کلام اینکه ساخت مسکن نیاز به تامین زمین یا از طریق منابع تامینی یا داخل بافت شهری دارد. این در حالی است که در داخل بافت شهری چنین ظرفیت و فضای خالی وجود ندارد. درنتیجه دست درازی به منابع طبیعی راهگشای تامین زمین در این طرح هاست که آن هم هزینه کردن از آینده است. این در حالی است که برای فراهم کردن زیرساخت ها در چنین زمین هایی باید هزینه زیادی شود. محل این منابع کجاست؟ زمان بندی آن کجاست؟ از کجا می خواهند شروع کنند؟ بنابراین این مسائل باید تعریف شود؛ ولی اگر هدفشان این است که روی کاغذ نام این طرح را ببرند تا به اسم دولت تمام شود و مقداری واحد هم بسازند، تنها شوآف تبلیغاتی است. تنها چیزی که نگران کننده این طرح است منابع مالی آن است والا این طرح قابل قبول است. ولی در این اوضاع و احوال این نوع جراحی جز خونریزی شدید درمانی ندارد.
نکته آخر این است که اگر ما از منابع طبیعی فاقد کاربری زمین برای نظام اجاره داری تعریف کنیم و مردم و زوج های جوان را به حاشیه برانیم که زندگی را از آنجا آغاز کنند، آنها دوباره برای کار به مرکز شهر برمی گردند. بنابراین با این کار هزینه های سوخت، حمل و نقل و.. را افزایش داده ایم. دولت با این کار طرحی را پیاده سازی کرده که در درازمدت به جای اینکه به نفع اقتصاد باشد، مخرب اقتصاد است و سایر منابع طبیعی مثل سوخت، منابع انسانی و حمل و نقل، استهلاک خودروها، استهلاک راه، توسعه شبکه راه و.. صرف کرده تا مستاجر از منزل استیجاری خود تا مرکز شهر برای کار خود مراجعه کند. آیا مسئولان قبل از شروع این طرح توانسته اند برای این خانواده ها، یک فضای تولید و ثروت را در همان محل سکونت تعریف کنند که آنها به مرکز شهر برنگردند؟ این نوع تعاریف یک هزینه هایی در درازمدت به لحاظ اقتصادی به جامعه و اقتصاد ما تحمیل می کند. دوما همان عزیزانی که می خواهند به عنوان مستاجر آنجا سکونت کنند را ضمن اینکه تحت فشار قرار داده اند، به لحاظ روحی و روانی نیز مستهلک می کنند. درنتیجه این ابعاد اجتماعی و بازخوردهای فرهنگی نیز باید در این طرح ها نیازسنجی شود.