سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
به گزارش کسب و کار نیوز به نقل از خبرگزاری دانشجو، مسکن در کشور ما با بحران روبه‌رو نیست، بلکه وضعیتی پرتعارض و اسفبار دارد. نکته مهم این است که مسئولان و مدیران دولتی با سیاست‌ها و اقدامات اجرایی خود، مساله و آسیب را حل نمی‌کنند، بلکه معمولا بحران را به‌تعویق می‌اندازند. آنچه از دولت دوازدهم در بخش مسکن دیده شده با رعایت همین محور در پنهانکاری، ادعا و گریزناپذیر نشان دادن شرایط خلاصه می‌شود. درصورتی که مسوولان توجه ندارند مقوله‌ای مانند مسکن جزء تمامیت کشور است و وقتی نارسایی، تنگنا و بحران متوجه این بخش شود، پیش از آن یا همراه با آن، کار درجای دیگری مثل بافت‌های اقتصادی و هنجار‌های اجتماعی خراب شده است.
مسکن در اقتصاد ایران به‌دلایلی که می‌گویم دچار بحران است؛ اول آنکه تولید مسکن نوسانی است و عموما تحت‌تاثیر نرخ‌های بهره و رانت قرار دارد. دلیل دوم هم افزایش روزافزون قیمت‌ها با وجود جمعیت ۳۰ میلیونی اجاره‌نشین‌هاست. این افزایش قیمت که به‌عنوان نمونه طی یک‌سال اخیر حدود صددرصد بوده، تبعات متفاوت اجتماعی و اقتصادی مانند افزایش مهاجرت به حومه، افزایش فقر، کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش بیکاری و… را درپی دارد.
در این گزارش براساس داده‌های منتشرشده از «ملک‌رادار» که یک موتور جست‌وجوی مسکن است، به بررسی وضعیت بازار مسکن از دریچه آگهی پرداخته‌ایم. براساس آمارها، تعداد کل آگهی‌های ثبت‌شده در سه منطقه مورد بررسی (تهران، البرز و خراسان رضوی) در تابستان ۹۸ در حدود سه میلیون و ۳۴۰هزار آگهی بوده که این تعداد در بهار ۹۹ به دو میلیون و ۶۸۰ هزار مورد رسیده است. این کاهش آگهی‌ها که ناشی از عدم تمایل خانوارها به‌دلیل بالا بودن قیمت‌هاست، در استان تهران بیش از دو استان دیگر بوده است. آگهی‌های خرید و فروش تهرانی‌ها تنها در فصل بهار بیش از ۲۰۰ هزار مورد کم شده است و درعین حال این شاخص برای البرزی‌ها ۳۰ درصد افزایش داشته است. نکته جالب توجه این است که با وجود کاهش آگهی استان تهران در سال جاری، آگهی‌های حومه این شهر روند افزایشی خود را طی می‌کند.
آمار‌های گفته‌شده تنها یک پیام معین دارند؛ افزایش صددرصدی قیمت مسکن در مرحله اول سبب افزایش مهاجرت به حومه تهران و در مرحله بعدی سبب مهاجرت به شهر‌های اطراف مانند کرج و شهر‌های اقماری آن شده است. به‌طور کلی با کاهش آگهی‌های خرید و رهن و همچنین کاهش معاملات واقعی، اما تعداد آگهی‌های حومه شهر‌های بزرگ در فصل‌های مختلف همواره صعودی بوده است، به‌طوری که استان‌های تهران، البرز و خراسان به‌ترتیب با افزایش ۲۳، ۶۱ و ۲۰۶ درصدی در افزایش آگهی‌های رهن و اجاره و خرید و فروش حومه خود مواجه بوده‌اند. این مساله علاوه‌بر اقتصاد، از زاویه اجتماعی نیز اهمیت زیادی دارد، چراکه می‌تواند باعث تقویت بسیاری از ناهنجاری‌ها باشد. نکته جالب دیگر آنکه نسبت رهن به خرید که بالا بودن آن نشانه سخت‌تر شدن رهن منازل و واحد‌های مسکونی است، درحال‌حاضر در بالاترین سقف تاریخی خود قرار دارد.
سقف مناطق حومه از همه مناطق بلندتر است، به‌طوری که این نسبت برای حومه تهران در حدود ۲۱ درصد و میانگین مناطق ۲۲ گانه آن ۱۴ درصد است. در البرز نیز نسبت رهن به خرید برای حومه ۳۰ درصد و برای دیگر مناطق ۱۲ گانه ۱۵ درصد است، بنابراین علاوه‌بر رشد چشمگیر مهاجرت به حومه، اجاره مسکن در این مناطق نیز سخت‌تر از دیگر نقاط شده است، برای مثال مسکنی در حومه‌شهر کرج که خرید آن نیازمند ۱۰۰ میلیون تومان است، با ۳۰ میلیون تومان می‌توان اجاره‌اش کرد.
کاهش ۲۰ درصدی آگهی‌های مسکن
بررسی وضعیت ماه‌های اخیر بازار ملک حاکی از آن است که حجم فایل‌های عرضه شده در بازار معاملات مسکن با کاهش ۲۰ درصدی به‌دلیل عقب‌نشینی فروشنده و یا اجاره دهنده‌ها طی بهار ۹۹ مواجه شده است. تعداد آگهی‌های ملکی در سه استان تهران، البرز و خراسان در بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته در مجموع حدود ۴۰ هزار مورد کمتر شده است. اگر توجه شود که تعداد آگهی‌های ثبت شده در زمستان سال گذشته، کمتر از فصل‌های تابستان و پاییز بوده است، آنگاه می‌توان نتیجه گرفت که بهار امسال کمترین تعداد آگهی‌های ملکی در یک سال اخیر را داشته است.
براساس آمار، تعداد کل آگهی‌های ثبت شده در سه منطقه مورد بررسی در تابستان ۹۸ در حدود ۳ میلیون ۳۴۰ هزار بوده که این رقم برای بهار ۹۹ به ۲ میلیون ۶۸۰ هزار مورد رسیده است. عمده کاهش عرضه فایل‌های اجاره‌ای و خرید و فروش در بازار مسکن در استان تهران رخ داده و هر دو استان البرز و خراسان، آماری افزایشی را در بهار ۹۹ نسبت به زمستان ۹۸ ثبت کرده‌اند. به‌طوری که استان تهران کاهشی ۲۱۳ هزار موردی را تجربه و درعوض استان‌های البرز و خراسان به ترتیب ۹۷ و ۷۵ هزار مورد افزایش آگهی داشته‌اند. علت اصلی کاهش تعداد آگهی‌های بازار مسکن که نشان از کاهش عرضه فایل‌های اجاره‌ای و خرید و فروش آن در کل کشور دارد را می‌توان به افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها در این بازار و نااطمینانی موجود در آن نسبت داد. بسیاری از مردم و خانوارها تقاضا‌ها و عرضه‌های خود در این بازار را تا به ثبات نرسیدن آن به تعویق خواهند انداخت. شیوع کرونا و ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌ها نیز بر کاهش آگهی بی‌تاثیر نبوده است. از سوی دیگر پیشتازی تهران در کاهش عرضه فایل‌ها نیز به پرتلاطم بودن بازار مسکن در این استان و همچنین تورم بیشتر آن مربوط است.
هجوم به البرز و حومه‌های تهران
علت کاهشی که در تعداد آگهی‌های بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته دیده می‌شود را باید در تعداد آگهی‌های فروش ملک در استان تهران یافت. آگهی‌های این شاخص در استان تهران بیش از ۲۰۰ هزار مورد کمتر شده و از رقم یک میلیون ۳۷۰ هزار به یک میلیون ۱۶۰ هزار مورد رسیده است. این میزان به اندازه‌ای است که حتی افزایش تعداد آگهی‌های خرید و فروش استان البرز و منطقه خراسان نیز نتوانسته‌اند آن را پوشش دهند و در نتیجه کل آگهی‌های فروش در بهار، کمتر از زمستان شده است.
کاهش تعداد آگهی‌های تهران در دو بخش اداری و تجاری و مسکونی دیده می‌شود. همان‌طور که گفته شد کاهش آمار استان تهران عمدتا ناشی از افزایش بیشتر قیمت‌ها در این استان و نااطمینانی بالاتر در آن است. اما این مورد می‌تواند نشان دهنده سر ریز شدن معاملات مصرفی و یا حتی سفته‌بازی به شهر‌های دیگر علی‌الخصوص شهر‌های اطراف این استان نیز باشد. در واقع آمارها نشان می‌دهند که در شهر تهران، عمده مردم علاقه به حفظ موقعیت خود در بازار مسکن دارند و خریدوفروش‌ها و یا حتی جابه‌جایی‌های خود را به تعویق می‌اندازند. آن‌هایی هم که قدرتی برای ماندن در آن ندارند معاملات خود را به شهر‌های اطراف و یا حتی شهرستان‌های خود می‌برند. آمار افزایشی استان البرز در تعداد آگهی‌ها در بهار ۹۹ نشان می‌دهد که افزایش قیمت تهران، خانوارها را به‌سمت استان البرز که در علم اقتصاد آن را «کالای‌جانشین» می‌نامند، سوق می‌دهد؛ بنابراین با پدیده افزایش مهاجرت از تهران به دیگر مناطق علی‌الخصوص استان‌های اطراف روبه‌رو هستیم.
۹۰ درصد آگهی‌ها جعلی، تکراری و قیمت‌ساز هستند
مساله متفاوت‌تری که در میان است، اعتبارسنجی آگهی‌هایی است که با هدف خرید و فروش و یا رهن و اجاره ثبت می‌شوند. در واقع بررسی‌ها نشان می‌دهد که اختلاف عمیقی بین تعداد معاملات انجام شده با تعداد آگهی‌های ثبت شده وجود دارد. البته این بدین معنی نخواهد بود که آمار مربوط به آگهی‌ها بی‌اعتبار بوده، بلکه نشان می‌دهد که بخش اعظمی از این آگهی‌ها مربوط به معاملات دلالی و سفته‌بازی است. براساس آمار، تعداد خریدوفروش‌های بازار مسکن تهران در سال ۹۸ در حدود ۸۵ هزار مورد بوده است. این درحالی است که تنها سه فصل سال ۹۸ تعداد آگهی در حدود ۶۶۰ هزار مورد بوده است. این مساله پیام جدی خواهد داشت؛ بخشی از آگهی‌های ثبت شده در بازار مسکن جعلی و دروغ بوده که با اهداف قیمت‌سازانه و ترغیب هیجانات ثبت می‌شود.
عمده این آگهی‌ها از سوی معامله‌گران و بعضا بنگاهی‌ها ثبت می‌شود. البته لازم به ذکر است که اعتبارسنجی آگهی‌ها به هیچ وجه به نتایجی که در قسمت‌های قبل از روند کاهش آن گرفته شده، خللی وارد نمی‌کند. لازم به ذکر است که اخیرا پلیس نیز موضوع اعتبارسنجی را مطرح کرده است. با مشخص شدن هویت ثبت‌کننده آگهی‌ها در چنین زمینه‌هایی می‌توان علاوه‌بر کاهش سفته‌بازی از وقوع جرم‌های حاشیه‌ای نیز جلوگیری کرد.
رشد ۱۰۰ درصدی مهاجرت و قیمت مسکن در حاشیه شهرها
با اینکه آگهی‌های تهران کاهشی ۳۰ درصدی را تجربه کرده است، اما در بهار سال جاری، تعداد آگهی‌های حومه شهر تهران (که در زمستان هم بیشتر شده بود) باز هم افزایش یافته و این مساله مهاجرت پایتخت‌نشینان به حومه کلانشهر تهران را تایید می‌کند. ناگفته نماند افزایش آگهی‌ها در حومه استان البرز و خراسان هم دیده می‌شود. به‌طور کلی باید گفت تعداد آگهی‌های حومه شهر‌های بزرگ در فصل‌های مختلف همواره صعودی بوده‌اند.
این افزایش نشان می‌دهد با توجه به گرانی ملک در مراکز استان‌ها و ناتوانی خریداران و مستاجران از تامین هزینه مسکن در داخل شهرها، موج مهاجرت به حومه شهر‌های بزرگ شدت گرفته و ادامه دارد. بررسی مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد که پس از افزایش ۱۰۰ درصدی هر مترمربع واحد مسکونی؛ اولا تنها دو منطقه ۱۸ (خلیج فارس شمالی و جنوبی) و منطقه ١٩ (خانی‌آباد و اطراف آن) هستند که افزایش تعداد آگهی‌ها را شاهد بوده‌اند. با توجه به اینکه این دو منطقه معمولا تعداد آگهی‌های کمی دارند، این افزایش، می‌تواند قابل توجه باشد.
همچنین نکته مهم دیگر، افزایش تعداد آگهی‌های حومه تهران است که در فصل زمستان نیز دیده شده بود و همچنان ادامه دارد. در استان البرز که جایگزینی برای بسیاری از تهرانی‌ها چه در اجاره و چه در خرید‌ها محسوب شده، تعداد آگهی‌های عرضه شده (خرید یا رهن) افزایش ۳۱ درصدی را نشان می‌دهد. دو نکته مهم در نمودار استان البرز دیده می‌شود. اول، افزایش تعداد آگهی‌ها در منطقه ٣ کرج است (این منطقه به دلیل موقعیت شهری دارای قیمت‌های مناسب‌تری است) به‌گونه‌ای که از دیگر مناطق داخل این شهر بیشتر شده است و دوم، افزایش آگهی‌های حومه کرج که مانند فصل‌های گذشته ادامه داشته و به بیش از ١٠۵هزار مورد رسیده است.
