پیش بینی گرانی اجاره بها با طرح ودیعه مسکن

به گزارش کسب و کار نیوز، دولت و در راس آن وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفتند برای کنترل بازار اجاره، دو طرح را پیاده کنند که یکی تعیین سقف افزایش اجاره بها در کلانشهرها و سایر شهرها بود و دیگری طرح کمک ودیعه مسکن.

۲۷ درصد رشد اجاره بها در تیرماه

از طرف دیگر افزایش قیمت مسکن باعث فشار مضاعف به مستأجران شده است. براساس گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن در تیرماه، متوسط قیمت هر متر آپارتمان در تیرماه در تهران ۲۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته (خرداد ۹۹) رشد ۴/۱۰ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال گذشته (تیرماه ۹۸) رشد ۶/۵۶ درصدی داشته است. این گزارش نشان می دهد کمترین قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران مربوط به منطقه ۱۸ است. در این منطقه قیمت هر متر واحد مسکونی ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است. البته به گفته فعالان بازار دیگر نمی توان این منطقه را منطقه ای ارزان از نظر قیمت مسکن ارزیابی کرد چون یک آپارتمان ۶۰ متری در این منطقه حدود ۶۰۰ میلیون تومان است که از توان مالی دهک های پایین خارج است. گزارش بانک مرکزی نشان می دهد در ۴ ماهه سال ۹۹ نسبت به ۴ ماهه سال ۹۸ قیمت هر مترآپارتمان بطور متوسط ۶/۴۲ درصد افزایش یافته است. این گزارش نشان می دهد نرخ اجاره بها در تیرماه امسال در شهر تهران ۶/۲۷ و در کل کشور ۳۱ رصد رشد دارد. فشار افزایش اجاره‌بهای مسکن در شرایط کرونا به مستأجران بیشتر هم شده است. با توجه به این شرایط در اقدامی دیگر دولت ۲۰ هزار میلیارد تومان در اختیار بانک‌های مختلف قرار داد تا به مستأجرانی که نیاز دارند تسهیلات ودیعه با نرخ سود ۱۳ درصد پرداخت کنند.

گروه های دارای اولویت

کارگران، زنان سرپرست خانوار، کسانی که تازه ازدواج کرده اند، کسانی که ۳ فرزند و بیشتردارند و خانواده های تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی، گروه های دارای اولویت دریافت وام هستند. تأهل و سرپرست خانوار بودن، استفاده نکردن از هر گونه حمایت دولتی و تسهیلات در بخش مسکن و مالک نبودن از سال ۸۴ به بعد از شرایط دریافت وام است. طرف حساب بانک در پرداخت وام ودیعه مستأجر است و وثیقه از مستأجر دریافت می شود. مستأجر باید سود ماهانه وام را واریز کند. بعد از یک سال و پس از اتمام موعد اجاره وام کامل به بانک برگردانده می شود.

چگونگی برطرف کردن مشکل حرام بودن وام ودیعه

غلامرضا مصباحی مقدم، عضو شورای فقهی بانک مرکزی در این مورد گفت: با توجه به آرای مطرح شده در شورای فقهی، نحوه پرداخت تسهیلات به مستاجران به صورت ودیعه مسکن منتفی شد. نحوه پرداخت به صورت عقد مرابحه خرید کالا و خدمات خواهد بود. مستاجران پس از دریافت تسهیلات می‌توانند نسبت به خرید کالا و خدمات اقدام کنند که یکی از این خدمات می‌تواند مسکن و محل سکونت تلقی شود.
«کسب و کار» در گفتگو با یک کارشناس، این طرح را تحلیل می کند.

سکته بازار اجاره

منصور غیبی، کارشناس مسکن
اجرای طرح کمک ودیعه مسکن طبیعتا مشکل اجاره نشینی و مستاجران را به قطع و صددرصد حل نمی کند. این طرح یک سبد حمایتی محسوب می شود که دولت طراحی کرده است. ما در گذشته نیز شبیه این نوع رفتارهای حمایتی ازجمله افزایش وام برای خریداران، خانه اولی ها و سپرده گذاران را شاهد بودیم. دولت در مقام مجری و کسی که فرمان اجرایی را در کشور می چرخاند، یک سری محدودیت ها و توانمندی های تعریف شده دارد. تمام شهروندان را خانواری فرض کنید که همه اعضای آن منتظر حمایت باشند و در این میان یک بخش که منتظر حمایت است، مستاجر و بخش اجاره نشینی است. دولت نه می تواند همه را پوشش دهد و نه می تواند مشکل همه را به طور صددرصد حل کند؛ ولی باید بین این افراد شرایطی را تعریف کند که تعداد اعضای خانوار مستاجر ۵ نفر باشد، سالخورده و بازنشسته در بین آنها باشد، خانه اولی در آن باشد یا سقف درآمدی به میزان خاصی باشد. بنابراین دولت باید ممیزی کرده و یک شناسنامه با قابلیت اجرایی برای حمایت تعریف کند و در این راستا ذینفعان را که در این چرخه تعریف شده، حمایت کند. تا اینجا صورت مساله، صورت مساله حمایتی و پشتیبانی و توجه به موضوع و مشکل مستاجران بوده و در این مسیر گام برداشته شده است. متاسفانه ما همیشه زمانی که یک عملیات اجرایی را از دولت می بینیم یا حتی زمانی که مصوبه مجلس از طریق دولت برای اجرا می رود، حواشی و یک سری انتظارات انباشت شده پاسخ داده نشده در گذشته موجب می شود که این نوع حمایت ها مورد هجمه و مورد انتقادهای غیرمنصفانه و غیرسازنده قرار بگیرد و موجب می شود که نیت اصلی و خیرخواهانه در این قضیه به حاشیه برود و یک تولدی از دل این نوع سبد حمایتی به نام فرصت طلبی، دوباره سوداگری، دوباره سوءاستفاده از این فضا پیش بیاید که اصل موضوع را تحت الشعاع قرار می دهد و به حاشیه می راند. بنابراین در زمان اجرای این طرح به جای اینکه به این موضوع بپردازیم که چگونه این طرح مشکل مستاجران را حل کند، می چرخد به این سمت که کسانی را شناسایی کنیم که وام را دریافت کرده و به دنبال سوءاستفاده و خرید و فروش آن هستند یا سوداگرانی که می خواهند از این فضا سوءاستفاده کنند. به عبارتی دل مشغولی و یک کار کاذب و اضافه ای دوباره پیش آمده که ما مجبور باشیم این خدمتی که می خواستیم هرچند کم و ناچیز انجام بدهیم را در یک سایز بزرگ و پرحاشیه مدیریت کنیم. در این میان ذکر دو موضوع بسیار اهمیت دارد. مدتی است که بعد از بحث حمایت از موجران، بازار در حوزه اجاره گیج می زند؛ یعنی طرحی است که خواهان زیادی دارد. این افراد منتظر این نوع ثبت نام ها و وام ودیعه ها هستند و ما خواه یا ناخواه با این حرکت فصل جابه جایی اجاره نشینی را در جامعه تغییر می دهیم. هنوز عده ای امیدوارند که ثبت نام کنند؛ هرچند ممکن است شرایط آن را دارا نباشند ولی ثبت نام می کنند به امید اینکه آن را دریافت کنند. از آن طرف دولت و قوه قضاییه به مستاجران اجازه داده که در تا اطلاع ثانوی به دلیل شیوع کرونا خانه را تخلیه نکنند و کسی نمی تواند حکم تخلیه او را بگیرد. این یک فضاست و فضای دیگر این است که مستاجر می گوید برای این وام ثبت نام کرده ایم و منتظریم نتیجه آن اعلام شود. نتیجه همه این فرایندها این است که ما داریم فصل جابه جایی را تغییر می دهیم و انباشت درخواست اجاره را به ماه های پایانی سال (به طور مثال اوایل پاییز و قبل از زمستان) موکول می کنیم. این یک نوع آسیب است که باید مدیریت شود. آن زمان امکان اینکه تقاضای ما بیش از حد باشد و قیمت ها ناخواسته بالا برود، هست که آن زمان ودیعه های حمایتی جوابگوی این رفتار نخواهد بود. از یک طرف هم روابط مستاجر و موجر که پیش از این قانونمند بوده و الان هم طبیعتا هست، دچار تغییراتی خواهد شد زیرا یک سری انتظارات را در میان مستاجران ایجاد می کنیم که ارتباطشان با موجر از سر حمایت دولت و قوه قضاییه شکل می گیرد. این عدم توجه به ارتباط قانونی شاید در آتی باعث اختلافات و تنش هایی باشد که بر پرونده شوراهای حل اختلاف مناطق ما در دوران پساکرونا خواهد افزود. یا مصوبه ای نیاز خواهد بود که این رابطه را به لحاظ قانونی بین مستاجر و موجر عادی کند. طرفین در این میان ممکن است به هم زور بگویند و روابط آنها به تنش کشیده شده و به پرونده های شوراهای حل اختلاف اضافه شود. این دو مورد موجب می شود که ما این فضا را در آتی روشن نمی بینیم. این در حالی است که هم اکنون بازار اجاره و مستاجران با سکته مواجه شده است.