کلاف سردرگم تامین مسکن

شایلی قرائی

به گزارش کسب و کار نیوز، در رشد اجاره بها عوامل برونی مانند قیمت سوخت، کالا، دلار و حمل و نقل تاثیرگذار است و با توجه به نوسانات بی سابقه در بازارهای ارز، طلا، سکه و خودرو قیمت اجاره بها نیز سر به فلک کشیده است. نمی توان ادعا کرد تولید مسکن روبراه شده و اگر تولید رو به رشد باشد هم دو سال دیگر اثر می گذارد. در همین زمینه دولت باید عرضه مسکن را در بازار به گونه ای افزایش دهد که از تقاضا عقب نماند. پس یکی از شاخص هایی که می تواند اجاره بها را کنترل کند نظام اجاره داری حرفه ای است که سالهاست به آن تاکید می شود اما توجهی به آن صورت نمی گیرد.

جهش قیمت مسکن در مراکز استان‌ها تحت‌تاثیر تقاضای سرمایه‌ای باعث شد نسبت «قیمت به اجاره» به بالاترین سطح طی سال‌های اخیر صعود کند. اطلاعات رسمی از بازار مسکن ۳۱ مرکز استان‌ نشان می‌دهد شاخص «قیمت به اجاره» که از آن برای سنجش دمای بازار ملک و شناسایی حباب قیمتی استفاده می‌شود در زمستان ۹۸ روی عدد ۲۹ قرار گرفت. عدد حاصل از این نسبت در بازار املاک مسکونی مراکز استان‌ها در سال ۹۵ معادل ۱۶ بوده؛ اما طی دست‌کم یک‌سال اخیر با تند شدن سرعت رشد قیمت از یکسو و روند متفاوت تورم اجاره از سوی دیگر، شکاف قیمت و اجاره به شکل بی‌سابقه گسترش پیدا کرده است. سقف متعارف نسبت قیمت به اجاره، عدد ۲۴ تا حداکثر ۲۵ است که در این حالت عایدی بازار اجاره‌داری به حداقل می‌رسد؛ اما اکنون این عایدی از کف همیشگی نیز پایین‌تر آمده است.

به نظر می‌رسد، کلاف سردرگم قیمت مسکن و اجاره بها، مانند کلاف‌های سردرگم قیمت خودرو، ارز، کالاهای اساسی و… بوده و راهکاری مبتنی بر مؤلفه‌های اقتصادی برای کنترل قیمت‌ها را شاهد نیستیم و باز کردن گره‌های موجود هر روز سخت‌تر از روز گذشته شده و سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار در استان تهران هر سال در حال افزایش است.

افزایش شکاف قیمت و اجاره بها

حمید رضا مومنی، کارشناس اقتصاد مسکن

با توجه به اینکه اکثر مستاجران را دهک های آسیب پذیر کشور تشکیل می دهند باید به این موضوع توجه داشت که هر گونه افزایش قیمت حتی در سیگنال های بسیار کم می تواند قدرت پرداخت اجاره را از مستاجران سلب کند. عوامل بسیاری در چند سال اخیر بخصوص از سال گذشته تا به امروز و با آغاز سال ۹۹ بر رشد قیمت ها در بازار مسکن تاثیر گذاشته اند که این افزایش قیمت ها در بازار اجاره بها حتی از رشد قیمت ها در بازار خرید و فروش مسکن نیز پیشی گرفته است. بدین ترتیب است که افزایش قیمت ها در بازارهای مالی موازی توانست نرخ ها را در بازار اجاره بها افزایش دهد و حتی در سایر استان ها که می بایست تاثیر کمتری از بازارهای مالی بپذیرند این اتفاق افتاده و نسبت قیمت به اجاره مسکن ۲۹ برابر شده است.

بی توجهی به دهک هایی که قدرت و توانایی خرید مسکن را ندارند و به ناچار اجاره نشین شده اند در این شرایط که نرخ اجاره بها بیش از حد و بالاتر از نرخ تورم افزایش یافته منجر به تحمیل هزینه های زیادی به آنها شده و توانایی مالی این خانوارها را به شدت کاهش داده است. دولت باید برای نجات بازار مسکن و حل مشکلات بازار اجاره به سمت تولید و عرضه مسکن برود. اما تولید مسکن یک موضوع و عرضه ان یک موضوع دیگری است چرا که تا زمانی که قانونی برای عرضه مسکن های تولید شده نداشته باشیم و قانونی هم برای مقابله با سوداگران وجود نداشته باشد، نمی توانیم به تعادل بازار اجاره و خرید مسکن خوشبین باشیم.

همچنین مالیات ستانی از خانه های خالی می بایست زودتر صورت می گرفت. بررسی سیر صعودی قیمت مسکن نشان می‌دهد که دولت در سال گذشته که متوسط نرخ ماهانه، ثابت و حتی در چند ماه تابستان، منفی بود، فرصت بسیار مناسبی برای تصویب مالیات بر عایدی مسکن و ارسال لایحه به مجلس داشت که متأسفانه این فرصت را از دست داد.