تولید مسکن با تراکم فروشی

به گزارش کسب و کار نیوز، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه ستاد اقتصاد مقاومتی دولت که اوایل تیر ماه به ریاست رئیس جمهور و با موضوع التهاب بازار مسکن و اجاره بها برگزار شده بود، یکی از مصوبات این ستاد را تسهیل در صدور تراکم بیشتر برای افزایش تعداد واحدهای مسکونی و حمایت از سمت عرضه اعلام کرده بود. موضوعی که با واکنش‌های مختلف کارشناسان شهرسازی مواجه شده و حتی برخی از آن به بازگشت دولت به راهکار مدیریت شهری جهادی که دولت‌های یازدهم و دوازدهم همواره از آن انتقاد می‌کردند و آن را «شهرفروشی» می‌نامیدند، تعبیر کردند.

این در حالی است که برخی کارشناسان ساخت و ساز و توسعه شهری معتقدند اگرچه توسعه افقی پایتخت و دیده نشدن توسعه عمودی آن، یکی از ضعف‌های شهرسازی تهران است که ریشه در دهه‌های گذشته دارد، اما به دلیل ضعف زیرساخت‌های شهری خصوصاً در بخش‌های آب، فاضلاب و انرژی، امکان افزایش تراکم و توسعه عمودی شهر به خصوص در مناطق میانی و بافت‌های نابه سامان و فرسوده تهران وجود ندارد.

یک شهرساز: چند طبقه کردن پایتخت، اساساً غیر ممکن است

غزال راهب رئیس پژوهشکده معماری و شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی درباره اینکه آیا توسعه عمودی شهر، می‌تواند یکی از راهکارهای جبران کمبود مسکن در نظر گرفته شود یا خیر؟ اظهار داشت: برای تغییر رویکرد در شهرسازی باید به اسناد بالادستی که طرح‌های جامع و تفصیلی است، مراجعه کرد؛ در طرح جامع، اولین اقدامی که صورت می‌گیرد، برآورد جمعیت فعلی و ظرفیت جمعیت پذیری شهر در یک برآورد ۲۰ ساله است.

وی ادامه داد: منظر از ظرفیت جمعیت پذیری، انطباق وضعیت فعلی شهر بر اساس زیرساخت‌های موجود و امکان افزایش آن یا سقف تعیین شده و باز هم بر اساس زیرساخت‌های شهری در ۲ دهه آتی است. عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تأکید کرد: اینکه بیاییم چند طبقه روی شهر بسازیم، اساساً غیر ممکن است چون نه تنها زیرساخت‌های شهری پاسخگوی این موضوع نیست، بلکه حتی زیرساخت‌های اکولوژیک ما هم نمی‌تواند به این خواسته ما، پاسخ مناسب بدهد.

ظرفیت جمعیت پذیری تهران ۷ میلیون نفر بود

وی یادآور شد: ظرفیت جمعیت پذیری تهران کمی بیش از ۷ میلیون نفر برآورد شده بود؛ اما در حال حاضر به بیش از ۱۲ میلیون نفر در حال خدمت رسانی است که درنتیجه با مشکلات متعددی روبه رو شده است. راهب با تأکید بر اینکه محاسبات انجام شده در طرح‌جامع-تفصیلی تهران، دقیق است و پس از تصویب در شورای عالی شهرسازی، باید در همان چارچوب حرکت کند، تصریح کرد: برای هر منطقه از تهران نیز طرح‌های جامع و تفصیلی مجزا در نظر گرفته شده و مثلاً سقف جمعیت پذیری در آن، یک و نیم میلیون نفر در نظر گرفته شده است که با توجه به زیرساخت‌های آن منطقه، امکان ساخت بلندمرتبه یا سازه‌های کوتاه ی، حیاط‌های انفرادی فراهم شده است.

وی بیان داشت: اما باز هم نباید از سقف جمعیت پذیری فاصله گرفت؛ بنابراین آنچه اتفاق می‌افتد، این است که مسکن جدید و بیشتری تولید نمی‌شود، بلکه سبک زندگی در ساختمان‌های بلند یا کوتاه در هر منطقه از پایتخت شکل می‌گیرد. به گفته رئیس پژوهشگاه معماری و شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، در برخی مناطق تهران مانند شهرک غرب در پیش از انقلاب و منطقه ۲۲ در دو دهه اخیر، مجوز بلندمرتبه سازی داده شده است؛ اما این موضوع به معنی افزایش تعداد مسکن و جمعیت پذیری جدید نیست؛ بلکه به این معنی است که می‌توانیم زمین بیشتری برای سرانه‌های عمومی در اختیار شهروندان قرار دهیم؛ ولی تراکم جمعیت ثابت است.

وی تأکید کرد: بنابراین به دلیل محدود بودن ظرفیت جمعیت پذیری شهر، امکان افزایش مسکن با فروش تراکم را باید مردود بدانیم.

بروز بحران همسایگی با بلندمرتبه سازی در مناطق با الگوی اسکان افقی

راهب یکی دیگر از دلایل رد شدن توسعه عمودی شهر را مسائل انسانی و حقوق شهروندان عنوان و اظهار کرد: وقتی الگوی همسایگی در یک محله شکل گرفته، نمی‌توان با تغییر این الگو، سبک زندگی آنها را تغییر داد و با ساخت بلندمرتبه، همجواری های نامناسب ایجاد کنیم.

تراکم فروشی به سوداگری زمین و مسکن دامن می‌زند

وی خاطرنشان کرد: یکی دیگر از دلایل اشتباه بودن تفکر افزایش ساخت و ساز با تراکم بالا برای کنترل قیمت مسکن را ارزش گذاری بیشتر بر روی یک قطعه زمین و ایجاد سفته بازی و سوداگری زمین عنوان کرد و گفت: با افزایش قیمت زمین، قیمت مسکن ساخته شده در آن منطقه هم بیشتر می‌شود و موضوع کمبود مسکن اقشار کم درآمد حل نمی‌شود.

این کارشناس شهرسازی درباره ایده ساخت بلندمرتبه‌های مصرفی نیز گفت: این ایده در شهرهای جدید پرند، پردیس و هشتگرد شکل گرفته است؛ اما تعدد بلندمرتبه‌های مصرفی یک شکل و ارزان، اساساً شهرسازی ایرانی را به فراموشی می‌کشد.

راهب تأکید کرد: من مخالف ساخت بلندمرتبه سازی نیستم، اما باید همه مسائل پیرامونی آن حل شود تا اجازه بلندمرتبه سازی داده شود که همه شرایط آن در مصوبه شورای عالی شهرسازی آمده است؛ اما به عنوان راهکار کمبود مسکن، صرفاً معضلی به معضلات شهری می‌افزاید.

بیش از نیمی از مناطق پایتخت، سقف ظرفیت جمعیت پذیری را رد کرده اند

وی تصریح کرد: در بیش از نیمی از مناطق تهران، ظرفیت جمعیت پذیری را رد کرده ایم یعنی ظرفیت زیرساخت‌های ما در حال حاضر پاسخگوی همین جمعیت موجود را هم ندارند چه برسد به اینکه تعداد واحدهای مسکونی را افزایش دهیم؛ نتیجه این روند، منطقه یک تهران و اغتشاشاتی که برج‌های آن ایجاد کرده، خواهد بود.