سوداگری بانک ها در بازار مسکن

به گزارش کسب و کار نیوز، گناهکار اصلی بانک هایی اند که این روزها قیمت های عجیب و غریب بر ملک های خودساخته می نهند و در این بازار سوداگری می کنند. بانک هایی که برخلاف قانون بانکداری، این روزها در خرید و فروش املاک دستی چیره دارند و قیمت تعیین می کنند.
در همین راستا نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: «بزرگ ترین سوداگران مسکن بانک‌ها هستند نه مشاوران املاک!» عقبایی ادامه داد: «سوداگر مشاور املاک یا آن فردی که پشت میزش نشسته است، نیست. سوداگر مسکن بانک است. آدرس غلط ندهیم. بزرگ ترین سوداگران اقتصادی بنگاه داران دولتی ما هستند. برج هایی از شمیرانات تا شهر ری هستند که سر به فلک کشیده و شب ها چراغ هایشان خاموش است.» او ادامه داد: «وقتی بررسی می کنیم، می بینیم که ۵۰ تا ۱۰۰ درصد سهام آنها مال بانک هاست. این در حالی است که براساس قانون بانکداری فعالیت بانک ها در حوزه خرید و فروش اموال غیرمنقول و ساخت و سازش براساس ماده ۲ آن ممنوع است. سازمان بازرسی کل کشور، مجلس شورای اسلامی و سازمان تحقیق و تفحص کجاست؟ وقتی بانک می آید ملکی را می سازد و تابلوی خود را برخلاف قانون بانکداری روی پروژه می زند و شخصی سازی که در مجاورت بانک ساختمانی می سازد آپارتمان خود را متری ۴۰ میلیون گذاشته و آقای بانک به خاطر اعتبار بالایش آن را ۶۰ میلیون می فروشد، آیا سوداگر مردم اند؟ پس با وجود تاکیداتی که رهبر معظم و رئیس جمهور داشتند که جلوی بنگاه داری بانک ها گرفته شود و هر ضربه ای که ما در سال های اخیر خصوصا در حوزه اقتصاد مسکن خورده ایم از سیاست های غلط بانکی ما بوده است اما متاسفانه خروجی اصلاح سیاست های پولی و بانکی از مجلس دهم با وجود شعار آن خارج نشد و در یک ماه عمر مجلس یازدهم هم خروجی ای در رابطه با اصلاح سیاست های پولی و بانکی که شالوده و اصلی ترین مسیر اصلاح اقتصاد کلان کشور است، ندیده ایم.»
بد نیست نگاهی به دارایی ملکی بانک ها داشته باشیم. دارایی بانک ها یکی به وثایقی که دستشان مانده برمی گردد. بخشی را بانک سرمایه گذاری کرده و به عنوان بازپرداخت این سرمایه گذاری به بانک ملک تجاری، اداری یا مسکونی داده اند. سوم شرکت داری موازی کرده و مستقیما مشارکت و تولید مسکن کرده است. مثلا خواسته اعتبار و سهم خود را در بازار به عنوان یک بانک بالا ببرد. از یک طرف ارزش افزوده برای خود درست می کند و از یک طرف در بازار یکی از مسببان افزایش قیمت همین نوع تولیدات و مراودات معاملاتی بین بانک ها و دوایر دولتی است. یعنی برای اینکه حفظ اعتبار و ریال خود و منابع مالی خود را کرده باشد در بالاترین تراز ملک خود را نگه داشته و گران می فروشد و به بازار آشفته قیمت ها دامن می زند. «کسب و کار» در گفتگو با یک کارشناس، به بررسی این رفتار بانک ها می پردازد.

شفافیت اقتصاد مسکن در بورس

منصور غیبی، کارشناس مسکن
بانک ها نبایستی وارد بنگاه داری در حوزه اقتصاد مسکن شوند. حتی در اساسنامه آنها این امکان که بخواهند کار ساخت و ساز، مشارکت و در واقع مایملک خرید و فروش کنند، نیست؛ ولی این در حالی است که بانک ها شرکت های موازی به اسامی غیر تشکیل می دهند و بخشی از سهام آن شرکت ها را دوباره عهده دار می شوند و به نوعی تمام کننده و شروع کننده دوباره بانک ها هستند. در این راستا بانک ها در ساخت بسیاری از مراکز تجاری یا مسکونی مشارکت کردند و بخشی را توانسته اند بفروشند و بخشی را نه. پس این تاییدی که بانک ها در حوزه اقتصاد مسکن بنگاه داری ملکی می کردند؛ اما اخیرا با یک سری محدودیت ها مواجه شده اند و اواخر سال ۹۳ مجلس مصوبه ای را مطرح کرد و به تصویب رساند و دولت را از سال ۹۴ مجاب کرد که سالانه حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد از دارایی بانک ها به بازار تزریق و آزاد و طی ۳ تا ۴ سال این موارد تمام شود؛ ولی این طرح موفق نبود و عقیم ماند. از پروژه ۱۰۰ درصدی حدود ۸۵ درصد ماند و ۱۵ درصد آن انجام شد و این مایملک به نوعی حبس شده در گلوگاه بانک ها که نه می شود اسم آن را سرمایه گذاشت و نه برای مصرف در اختیار مصرف کنندگان و عموم قرار گرفته است. در دولت قبل حدود ۵۰۰ مرکز بانکی و مالی و اعتباری تاسیس شد که پشتوانه آنها املاک بود. آنها مجبور شدند ملک بخرند به جای پول. با گذشت زمان بانک ها ناخواسته درگیر بازار اقتصاد مسکن شدند و مجبور شدند که بخشنامه و مصوبه تولید کنند که این بانک ها مجدد دارایی خود را آزاد کنند. این چرخه معیوب بانک ها و مصرف کنندگان را گرفتار و هم هیجان قیمت در بازار تولید کرد. بنابراین یک بخشی از افزایش قیمت در حوزه ملک، ورود بانک ها و این نوع سرمایه داری در حوزه املاک توسط بانک ها و دوایر دولتی و نهادها بود. هرچند در این مورد دنبال راهکار هم بودند ولی جالب اینجاست که آن راهکار نیز عملیاتی نشده است.
اگر ما مرکز مالی و اعتباری و یک بانکی را می خواهیم تاسیس کنیم که پشتوانه و سرمایه و اعتبار می خواهد به جای خرید ملک، ما باید منابع تحت اختیار مربوط به بورس را سرمایه گذاری کنیم. حوزه اقتصاد مسکن باید وارد بورس شده و ساز و کار تعریف شود و هم برای سرمایه گذار ارزش افزوده داشته باشد و هم این بازار از آشفتگی خارج شود. مهم ترین آیتم این است که شرکتی به بورس می رود یعنی تراز مالی خود را شفاف کرده و به صورت کاملا گویا و شفاف به بورس ورود می کند. درنتیجه اگر دوایر دولتی، نیروهای انتظامی، دولتی، تعاونی ها و شرکت های مختلفی که در حوزه تولید مسکن و خدمات رسانی به مردم هستند بخواهند تحت عنوان انبوه ساز، سازنده، و… ورود پیدا کنند لازمه ورود آنها شفافیت است. این شفاف سازی خود بهترین مزیت است. اینها مجبورند خود را شفاف کنند که زمین مال کیست، ساخت و ساز چیست، افراد چه کسانی هستند، ذینفعان کیستند و…این شفاف سازی مالی، فنی و اعتباری اجازه می دهد که ما در حوزه اقتصاد مسکن برای اولین بار در بورس به یک شفافیت برسیم. رانت خواری، سوداگری، کلاهبرداری و… در این روند حذف می شود و ما در یک فضای شفاف می توانیم نسبت به سرمایه گذاری در حوزه بازار مسکن از طریق بورس عمل کنیم. می توان برای جلوگیری از ورود بانک ها به بورس، بورس املاک زمانی که برای خود تولید اساسنامه می کند می توان در آن قید کرد که نهادهای دولتی، بانک ها، نهادهای انتظامی و نیروهای نظامی دخیل نباشند و اجازه دهند مردم این بازار را با اساسنامه مربوط به ساز و کار دقیق و شفاف پیاده سازی کنند و بخش خصوصی نقش عمده داشته باشد. دولت می بایست به عنوان ناظر عالی بر بازار عمل کند و نظارت عالی داشته باشد و در اختیار بخش های خصوصی قرار بگیرد تا این بخش ها بتوانند این راهکار را ادامه دهند و رشد کنند. یکی از مزایای ورود به بورس این است که جلوی شیطنت ها را خواهد گرفت یعنی مردم به هر طریق می توانند از طریق بازاری که عادلانه و درست توزیع شود، وارد شوند. دولت باید در این نوع معامله‌ها در بخش تولید، کنترل و نظارت حامی سازندگان باشد نه به عنوان کنترل‌کننده یا نظارت‌گر صرف.