سوداگران در کمین زمین های ارزان دولتی

به گزارش کسب و کار نیوز، با پرواز قیمت مسکن دولت به تکاپو افتاد تا بعد از سال ها به فکر این بازار بیفتد و طرح هایی را اجرایی کند تا فشار کمتری به مستاجران و کسانی که در فکر خرید خانه هستند، وارد شود. در لابه لای سخنان سخنگوی دولت روز سه شنبه صحبت از طرحی جدید و در عین حال عجیب و قابل تامل به میان آمد و آن واگذاری ۹۹ ساله زمین برای واحدهای مسکونی، تجاری و اداری بود. همچنین برای صنعتی‌سازی مسکن، پرداختی‌ها از ۵ سال به ۱۰ سال افزایش خواهد یافت.
پیش از این نیز وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه دولت مشوق‌های جدیدی را در آیین‌نامه ساماندهی زمین و مسکن ایجاد کرد تا رغبت برای سرمایه‌گذاری در این بخش افزایش یابد، گفته بود: وزارت راه برای واگذاری زمین به افرادی که بخواهند در حوزه مسکن استیجاری سرمایه‌گذاری کنند مزیت‌های مناسبی را ایجاد کرده است.
آنچه در این میان قابل طرح و تامل است، واگذاری زمین به سازندگان و انبوه سازانی است که گاهی خود بر طبل گرانی مسکن می کوبند. گویی قرار است تصمیم جدید برای ساماندهی بازار مسکن به نفع گروه همیشه برنده بازار ملک تغییر کند. در واقع با این تصمیم دولت، ضوابط قانون ساماندهی مسکن به نفع گروه همیشه برنده بازار مسکن یعنی سرمایه‌گذاران تغییر می‌کند. این در حالی است که انتظار این بود که هر نوع تصمیم و سیاست‌گذاری در روزهای آتی به نفع فاقدان مسکن صورت گیرد، نه سرمایه‌گذاران مجتمع‌های تجاری و مال‌ها. اما به نظر می رسد سود واگذاری زمین تنها به جیب سازندگانی خواهد رفت که پیش از این نیز از این بازار به نفع خود سود برده اند. بر اساس مفاد قانون ساماندهی مسکن، همه دستگاه‌های دولتی موظف هستند زمین‌های سندداری که به آنها تعلق دارد را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند و این وزارتخانه زمین‌ها را صرف تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن از دهک‌های متوسط رو به پایین کند. شکل این واگذاری نیز در قانون اجاره ۹۹ ساله تعریف شده است. با این حال آن‌گونه که سخنگوی دولت اعلام کرده، دولت قصد دارد این زمین‌ها را نه فقط برای مسکن‌سازی بلکه برای ساخت و ساز اداری و تجاری نیز صرف کند. هر چند پس از گذشت ۹۹ سال، هزینه زمین دریافت خواهد شد اما عملا گویی بهای زمین برای اجرای پروژه‌ها در قالب قراردادهای ۹۹ ساله به نوعی مجانی تمام می‌شود. برداشت اول از این اظهارات این است که چنین برنامه‌ای قرار است در شهرهای جدید پیاده شود تا از این تصمیم به‌عنوان محرک برای افزایش سرانه‌های خدماتی و شهری در شهرهای جدید استفاده و مشکل کمبود زیرساخت در این شهرها برطرف شود.
باید منتظر ماند و دید آیا دولت به وظیفه خود در راستای تامین مسکن برای شهروندان اقدام خواهد کرد. «کسب و کار» در گفتگو با یک کارشناس، طرح واگذاری زمین های دولتی برای ساخت و ساز مسکونی، اداری و تجاری را بررسی می کند.

شروط موفقیت طرح دولت برای بازار مسکن

منصور غیبی، کارشناس مسکن
در مورد طرح واگذاری ۹۹ ساله زمین برای واحدهای مسکونی، تجاری و اداری سوال اصلی این است که این واگذاری از کجا به صورت مجانی انجام می شود؟ کلمه مجانی روی زمین به چه معناست؟ آیا دولت از حقوق مالکانه خودش روی زمین های دولتی این واگذاری را انجام می دهد؟ بیشترین دارایی مالکانه از نظر زمین و دارایی ملک منتسب به دوایر دولتی است و آمار هم این را اثبات می کند لذا اگر این حرکت انجام شود یک حرکت کارشناسانه است، یعنی اینکه دولت زمین های در اختیار خود را که مازاد مصرف است یا تعریف علمی از مساحت و سرانه مصرف خدمت براساس زمین به مردم ارائه دهد، مانده زمین برای خدمات دولت و مازاد زمین برای مصارف عمومی می تواند شکل بگیرد. یعنی به طور مثال یک وزارتخانه زمینی دارد که خدمات مردم را در آنجا ارائه می دهد یعنی یک زمین ۵ هزار متری دارد ولی سرانه خدمت براساس زمین برخوردارش مثلا هزار متر کفایت می کند. طبیعتا باید تکلیف این ۴ هزار متر را مشخص کرد که اکثرا هم در بافت های قابل احیا و مسکونی و بافت شهری و روستایی قرار دارد. لذا کاهش این مقدار زمین برای اجرا و مصرف، فکر خوبی است. نکته دوم عملیاتی کردن این آیین نامه است. یعنی مشخص کنیم که به چه شیوه ای واگذار می کنیم، اولویت هایمان چیست، نوع نگاه شهرسازی و معماری ما، نوع واگذاری و نوع مساحت بهره مندی و مخاطبان ما چه کسانی هستند، مصرف کنندگان ما چگونه حمایت می شوند، چه منابع مالی در اختیار سازندگان قرار داده می شود، حتما از مصالح ایرانی استفاده کنیم، چه نوع امتیازاتی به سازندگان می دهیم که برگردند و با کمترین حاشیه سود، بالاترین خدمت را به مردم و مصرف کننده انجام بدهند، همه این موارد باید به یک آیین نامه اجرایی تبدیل شود و لازم نیست ما با یک آیین نامه اجرایی کل کشور را از فردا شخم بزنیم. یعنی می شود به صورت پایلوت از یک منطقه ای شروع و این آیین نامه و مصوبات را عملیاتی کرد و در صورتی که ما خروجی و جواب مثبتی گرفتیم در آتی آن را به اقصی نقاط کشور و نواحی مختلف شهری تسری بدهیم. این نکته مهم است که برای اینکه یک پروژه عقیم نماند و سرخورده نشود باید برای آن نظام اجرایی صحیحی تعریف شود. وقتی یک عملیات اجرایی یا برنامه مدون برای بهره مندی از زمین های دولتی نتوانیم تعریف کنیم که در مسیر و یا در ادامه و یا در انتها به گِل بنشیند و نتیجه مثبتی نگیریم زمین های اعطایی به سازندگان نیز به نوعی فرصت سوزی است. شیوه اجرایی شدن این آیین نامه بسیار مهم است و نیاز به کارشناسی و تامل و شناخت بازار هدف و مصرف کننده دارد. از زمین های دولتی می توان به نفع ساخت و ساز استفاده کرد زیرا استفاده از آن باعث تعدیل قیمت مسکن، ایجاد فرصت برای سازندگان، ایجاد فرصت کار برای نظام مهندسی، خدمات فنی و باعث بروز خلاقیت در حوزه معماری و گردش کار تولیدکننده مصالح می شود. یک موضوع بسیار حیاتی این است که دولت نباید پیمانکار و مجری طرح باشد. دولت باید ناظر عالی بر اجرای مصوبات دولتی و قانونی باشد. اگر مجری طرح دولت باشد ماجرای مسکن مهر پیش می آید که کمابیش دخالت مستقیم دولت بخشی از علل نابه سامانی یا عدم نتیجه مساعد و مقبول از مسکن مهر به خاطر درگیر شدن دولت در نظام اجرایی و تصمیم سازی میدانی بود. اینجا بخش های خصوصی باید درگیر شوند. بنابراین لازم است پخته تر عمل کنیم تا نتیجه مطلوب تر حاصل شود.