نبض بازار مسکن در دست سوداگران

به گزارش کسب و کار نیوز، این در حالی است که معاملاتی که در این بازار صورت گرفته نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش زیادی را تجربه می کند. در فروردین ماه امسال ۱۳۰۰ مبایعه نامه و در اردیبهشت ماه ۱۱ هزار و ۵۶۹ مبایعه نامه مبتنی بر خرید و فروش صادر شده است. این آمار در فروردین ماه کاهشی ۶۲ درصدی را نسبت به فروردین سال گذشته نشان می دهد و این رقم در اردیبهشت کاهشی بیش از ۶.۱ درصد را داراست. در کل حجم معاملات کاهشی ۱۸ درصدی را تجربه کرده است. حال با وجود این کاهش معاملات، این موضوع که چرا قیمت ها در روزهای رکود کرونایی نجومی افزایش یافته جای سوال است.
کافی است گذرتان این روزها به بنگاه های املاک بیفتد تا حال نزار خریداران مسکن را درک کنید. عده ای از مشاوران املاک با باز شدن مغازه های خود اعلام می کردند قیمت ها مشخص نیست. حال با گذشت تقریبا ۳ ماه از سال به نظر می رسد رکود و افزایش قیمت پا به پای هم این بازار را همراهی می کنند.
بررسی داده‌های معاملات مسکن اردیبهشت سال جاری شهر تهران (آمارهای سامانه املاک و مستغلات کشور) نشان می‌دهد با وجود آنکه بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع واحدهای مسکونی معامله‌شده طی این ماه را در مناطق ۱۶، ۱۷، ۱۸ و منطقه ۲۰ به ترتیب ۹٫۱ میلیون تومان، ۸٫۹ میلیون تومان، ۷٫۸ میلیون تومان و ۸٫۸ میلیون تومان اعلام کرده، با این حال بالاترین قیمت هر مترمربع واحدهای مسکونی معامله‌شده در این مناطق به ترتیب ۲۰ میلیون تومان، ۱۴٫۶ میلیون تومان، ۲۸٫۷ میلیون تومان و ۲۰٫۴ میلیون تومان بوده است. کارشناسان معتقدند برخی از دلالان با تبانی با دفاتر مشاوران املاک نقش اصلی را در این قیمت‌سازی بازی می‌کنند و درنهایت این قیمت‌های بالا مبنای قیمت‌گذاری جدید در کل این مناطق قرار می‌گیرد.

۸۰۰ هزار ایرانی متقاضی واقعی مسکن هستند

بالاخره بعد از دستور روحانی به وزیر راه و شهرسازی برای کنترل قیمت مسکن روز پنج شنبه جلسه ای در دفتر معاون اول رئیس جمهور برگزار شد تا دولتمردان تکانی به خود دهند و درصدد کنترل بازار برآیند. وزیر راه با بیان اینکه اکنون متقاضی واقعی ما که واجد شرایط است و می‌توان از طرح اقدام ملی مسکن استفاده کنند ۸۰۰ هزار نفر هستند، گفت: با بررسی آمار ازدواج ها، نیاز بازار مسکن سالی ۴۰۰ هزار واحد است. محمد اسلامی افزود: بر اساس اعلام مرکز آمار ایران دست کم ۳۰۰ هزار واحد مسکونی سالانه به وسیله مردم تولید می‌شود. وی گفت: امروز پیش از اینکه به مجلس شورای اسلامی برای ارائه گزارش بروم در جلسه هیئت دولت گزارشی از وضع مسکن تقدیم کردیم و همه قاطع و جدی خواستند که همه دستگاه‌های ذیربط به این موضوع توجه کنند. وزیر راه و شهرسازی افزود: مسکن فقط به وزارت راه و شهرسازی مربوط نیست و تلاطمی که در بازار و رشد قیمت‌ها اتفاق می‌افتد متاثر از بخش مسکن نیست و از شرایط عرضه و تقاضا تبعیت نمی‌کند بلکه از بازار ارز، شرایط تورمی در اقتصاد و دیگر موارد تبعیت می‌کند. «کسب و کار» در گفتگو با دو کارشناس، این موضوع را بررسی می کند.

عوامل افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن

سید کمیل طیبی، اقتصاددان
در اینکه همیشه بازار مسکن در حال نوسان بوده و دچار حباب قیمتی می شده، شکی نیست. افزایش قیمت ها بالاخره در یک جایی تبدیل به حباب می شود و این حباب رکود را به دنبال خود می آورد و سپس این حباب تخلیه می شود. هرچند در بازار مسکن این تجربه وجود دارد که بعد از رشد قیمت ها، اندکی قیمت ها نزولی می شود؛ اما در حال حاضر به خاطر شرایط تورمی و بار روانی که در بازارهای مختلف و به طور کلی بازار دارایی به وجود آمده، این موضوع دست بازارساز افتاده است. درواقع بازارساز و قیمت ساز در حال حاضر شبکه دلالی است که براساس انتظارات قیمتی و اینکه جامعه دنبال تشکیل دارایی است، حرکت می کنند. نقدینگی زیادی که در حال حاضر در جامعه وجود دارد ابتدا به سمت بازار سرمایه هدایت شد. این نقدینگی با کم شدن گردش مالی در بازار ارز به دلیل کم شدن تقاضای واردات و صادرات، طبیعتا به سمت بازار مسکن تغییر جهت داد. سه دلیل برای این موضوع قابل بیان است؛ یکی اینکه تشکیل دارایی شود، دوم اینکه بازارساز نسبت به دولت و مقام سیاست گذار در حال حاضر بسیار بانفوذتر عمل می کند. معمولا به صورت موسمی افزایش قیمت مسکن را از بهمن و اسفند تا فروردین و اردیبهشت داشتیم و بعد قیمت افت می کند. اینکه چرا قیمت ها کاهش پیدا نکرده، به تحولاتی برمی گردد که در اقتصاد طی این مدت اتفاق افتاده، همچنین وجود نقدینگی بالا که رشد کرده و به دنبال ایجاد دارایی است. در این میان سهم قیمت گذار یا سهم دولت باید قوت بگیرد. به صورت دستوری ما نمی توانیم قیمت مسکن را کاهش دهیم یا متعادل کنیم. باید دولت نقشی را در بازار مسکن ایفا کند که جنبه ارائه اطلاعات، شفاف سازی و ارشادی داشته باشد تا به عبارتی بتواند نقش اصلی را از دست بازارساز کاذب یا دلال بگیرد. امروزه بایدReal Estate یا معامله گران املاک نقش اصلی خود را داشته باشند و نباید به صورت دلالی قیمت های کاذب را ایجاد کنند، بلکه باید ارائه خدمات بدهند. ارائه خدمات باید در مورد میزان تقاضا و عرضه و یک سری آیتم ها وجود داشته باشند که بازار بتواند به سمت تعادل برود. نقشی که امروزه بنگاه های املاک بازی می کنند، نقش دلالی است تا نقش اصلی خودشان که باید ارائه خدمات در بحث Real Estate داشته باشند. این عوامل باعث شده که اختلاف قیمتی آمار بانک مرکزی و معاملات ملکی اتفاق بیفتد. بانک مرکزی براساس یک سبد نسبت به قیمت ها نمونه گیری می کند در صورتی که چون بازار یک بازار شفاف نیست و ممکن است اطلاعات بانک مرکزی هم به روز نباشد نشان دهنده این اختلاف قیمت است. البته باید در این بازار میزان تقاضای مصرفی را دید. در حال حاضر دلالان و واسطه گران به واسطه نقدینگی زیاد، تقاضای کاذب ایجاد می کنند. اگر مصرف کنندگان واقعی در این بازار حضور داشتند می توانستند قیمت ها را به سمت تعادل ببرند و افسارگسیختگی در بازار وجود نداشته باشد؛ ولی در حال حاضر بازار در دست سوداگران است. در حال حاضر دلالان همراه با عده ای از مشاوران املاک خرید و فروش کاذب انجام می دهند و انحصار و شبکه ای بین خودشان ایجاد می کنند. اینجا بین مشاوران املاک به جای اینکه رقابت برای ارائه خدمات بهتر باشد تبانی است. مشاوران املاک و دلالان با هم تبانی می کنند و شبکه ای را به راه می اندازند که هم فروشنده متضرر می شود و هم خریدار.

شگرد سوداگران برای افزایش قیمت مسکن

ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران
قیمت های نجومی که در حال حاضر در بازار مسکن اعلام می شود که بسیار بیشتر از آمار بانک مرکزی است، کاذب است و اگر هم قیمت معامله شده باشد معامله کاذب است. دلالان قیمت های کاذب را در آگهی ها اعلام می کنند برای اینکه وحشتی در دل متقاضیانی که قصد خرید مسکن را دارند بیندازند و آنها راضی شوند با قیمت های مورد نظر آنها واحدها را خریداری کنند. این حالت شگرد سوداگران است که معاملات کاذب را اعلام می کنند در صورتی که معامله ای هم اصلا انجام نمی شود؛ ولی به صورت کاذب برای اینکه از نظر روانی وحشتی را در دل متقاضی مسکن بیندازند، این قیمت ها را اعلام می کنند. این قیمت ها واقعیت ندارد و قیمت اصلی همان قیمتی است که بانک مرکزی اعلام می کند و قیمت های اعلامی همان شگردهایی است که سوداگران به کار می برند تا سوءاستفاده کنند. وزیر راه و شهرسازی اعلام می کند که مسکن نخرید و دلالان برای اینکه این حرف را خنثی کنند برعکس آن عمل می کنند و می گویند مسکن گران شده و قیمت ها را دو برابر اعلام می کنند. این گونه متقاضی را وحشت زده می کنند و پای معامله می کشانند. طبیعی است که تورم در جامعه وجود دارد و این تورم خود را در بخش مسکن نیز نشان دهد ولی نه به این اندازه که قیمت ها طی چند روز دو برابر شود. قیمت های اعلامی در حال حاضر غیرواقعی است. هرچند مشاوران مسکن هم این قیمت ها را تایید می کنند؛ ولی امیدواریم با ورود وزیر به این بازار آرام آرام دلالان از این بازار خارج شوند.