افزایش مهاجرت با ساخت واحدهای ۳۵ متری

به گزارش کسب و کار نیوز، روز چهارشنبه معاون شهرسازی و معماری شهردار تهران از ارسال طرح خانه‌های کوچک مقیاس (۳۵ متری) به وزارت کشور خبر داد و گفت: این موضوع در کارگروه ویژه مسکن در حال بررسی است و منتظر تصمیم نهایی هستیم. عبدالرضا گلپایگانی افزود: پیشنهاد این طرح به وزارت کشور ارسال شده، در کارگروه ویژه مسکن در حال بررسی است و منتظر تصمیم نهایی هستیم. افرادی که نگران هستند که مقیاس ۳۵ متری با سبک زندگی و فرهنگ ایرانی همخوانی ندارد، باید به محله کَن سری بزنند که خانه‌ها کوچک است اما دقیقاً مانند معماری ایرانی و سبک فرهنگ ایرانی ساخته شده است. وی با بیان اینکه متولی اصلی این موضوع سازمان نوسازی است و در ضوابط طرح تفصیلی اجازه ساخت واحدهای ۳۵ متری وجود دارد، تاکید کرد: طبق این طرح به هر ساختمان اجازه داده شده تا ۲۰ درصد واحدهایش را کوچک مقیاس و حداکثر ۳۵ متر بسازد.
طی ماه‌های گذشته چند بار موضوع ساخت واحدهای ۲۰ تا ۳۵ متری مطرح شده که هر بار نیز وزارت راه و شهرسازی مخالفت خود را با این برنامه اعلام کرده است. مهرماه سال گذشته پیروز حناچی شهردار تهران از ارائه طرحی برای به اصطلاح ساماندهی عرضه و تقاضا بازار مسکن به هیئت دولت خبر داد. طرحی که در قالب آن پیروز حناچی با استفاده از ظرفیت انبوه‌سازان و برخی تخفیفات شهرداری به دنبال ساخت واحدهای مسکونی ۳۰ متری برای اسکان مردم پایتخت است. وزیر راه و شهرسازی حدود یک ماه بعد به این طرح چنین واکنشی نشان داد: «هیچ برنامه‌ای برای ساخت واحدهای مسکونی ۳۰ و ۴۰ متری در وزارت راه و شهرسازی وجود ندارد و از چنین ایده‌ای نیز حمایت نمی‌کنیم.»
«کسب و کار» در گفتگو با دو کارشناس، تبعات چنین طرحی را بررسی می کند.

اقدامات جزیره ای در حوزه مسکن

ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌ سازان استان تهران
یک سری مسائل و مشکلات در مورد طرح مسکن اجتماعی وجود دارد. مسکن های ۳۵ متری قبلا در یک سری کشورها ساخته شده و جواب نداده است؛ یعنی مسکن های اجتماعی کوچک مقیاس در بسیاری از کشورها مثل فرانسه و انگلیس بعد از جنگ جهانی دوم، ساخته شد؛ ولی نتیجه خوبی از آن نگرفتند و در حال حاضر آنها را خراب و طرح های دیگری را به جای آن ها جایگزین می کنند. باید مطالعه در این زمینه بیشتر شود. ما نباید اجازه دهیم که این نوع مسکن ها به تعداد زیادی در یک جا ساخته شود و جمعیت زیادی را در یک جا جمع کنیم که کنترل آنها از نظر اجتماعی، فرهنگی و مسائل دیگر مشکل باشد. مشکلات و مسائل زیادی در مورد چنین واحدهایی وجود دارد. جانمایی این مسکن ها یک مساله است، نوع ساخت و معماری این مسکن ها یک مساله است. همچنین کنترل کردن این افراد در یک جا و با تراکم زیاد و با مساحت کم صورت خوشی نخواهد داشت. چنین طرحی در نیمه دوم سال ۹۸ نیز مطرح شده بود و گفتند که شهرداری پیشقدم شده و می خواهد این کار را بکند اگر اجازه بدهند. البته شهرداری که اجازه نمی خواهد! خودش مجوز صادر می کند. ساخت مسکن هم که ممنوعیت ندارد؛ اما باید روی مسائل از نظر فرهنگی، اجتماعی، اخلاقی و مسائل روانشناسی، کارشناسی و بررسی شود. البته از نظر فنی مشکلی ندارد؛ ولی تبعات ساخت چنین واحدهایی بیشتر به مسائل اجتماعی، روانی و روانشناسی برمی گردد. کارشناسان دیگری جز حوزه ساختمان مثل روانشناسان و جامعه شناسان، باید این طرح را بررسی کنند. با این کار باید مسئولان توجه کنند که مهاجرت را تقویت نکنند. ما در مطالعات کارشناسی خود باید این مساله را در نظر بگیریم که پشت سر آن، افرادی که توان کمی دارند و اگر از نظر مسکن مشکل داشته باشند و مسکن مانع مهاجرت آنها شده است این طرح باعث تقویت مهاجرت می شود. ما در حال حاضر سکونتگاه های غیررسمی شامل جمعیت ۲۰ میلیون نفری داریم که در اطراف کلان شهرها زندگی می کنند و این نتیجه عدم برنامه ریزی برای جلوگیری از مهاجرت و ایجاد شغل برای شهرهای کوچک و روستاها بوده و به آنها توجه نشده و مردم مجبور شدند برای کسب درآمد به طرف شهرهای بزرگ و کلان شهرها بیایند و حاشیه نشین شدند. این طرح باعث مهاجرت عده ای به سمت کلان شهرها خواهد شد. ما با این طرح ها اقلیم کشوری را نباید فراموش کنیم. شهرداری زمین هایی را دارد و ممکن است بخواهند این طرح روی زمین های خود شهرداری انجام شود. الان هر سازنده ای می تواند ۳۵ متری بسازد ولی ضوابط شهرسازی باید در آن رعایت شود. مثلا شما باید برای خانه ۳۵ متری یک پارکینگ نیز تامین کنید. سازنده اگر بخواهد به جای واحد ۸۰ متری دو واحد ۳۵ متری بسازد باید دو پارکینگ تامین کند در این شرایط هزینه کارش بالا می رود. در این شرایط قیمت مسکن بالا خواهد رفت. شهرداری می تواند با مصوبه، اجازه شورای عالی شهرسازی را بگیرد و می تواند بگوید فرض کنید که ۳۵ متری می سازم ولی پارکینگ نداشته باشد.
بورس قطعا می تواند سرمایه گذاری در بخش مسکن را کاهش دهد. حتما هم این اتفاق خواهد افتاد. درمجموع عرضه سهام شرکت های دولتی در بورس برای جذب سرمایه ها از اینکه یک بخش را در سرمایه گذاری تضعیف کند و بخش دیگر را قوی تر کند هست و این مساله وجود دارد؛ ولی در مجموع ۲۴۰۰ هزار میلیارد تومان در کشور نقدینگی داریم. این نقدینگی سرگردان اگر می خواست تا به حال به سمت مسکن می آمد. اگر بازار مسکن به رکود نمی خورد به این سمت می آمد ولی اگر دولت می خواهد برنامه های ساخت و تولید مسکن در قالب های خاصی را هدایت کند باید انگیزه ها و مشوق هایی را در آن به وجود بیاوریم که کفه سرمایه گذاری در بخش مسکن نسبت به کفه رفتن به بورس سنگین تر باشد. کسی که این برنامه ریزی ها را می کند باید این مسائل را در نظر بگیرد ولی در کشور ما نهادها هماهنگ با هم کار نمی کنند و فعالیت سازمان ها جزیره ای است. یعنی سازمان تامین اجتماعی کار خود را پیش می برد و کاری ندارد که با عرضه سهام شرکت های مرتبط با این سازمان به بخش های دیگر لطمه خواهد خورد یا خیر. همه به فکر خودشان است. ولی برنامه ریزی در سطح کشور باید هماهنگ باشد یعنی خودمان سرمایه ها را به سمت مشخص هدایت کنیم. اگر ما مسکن نیاز داریم باید سرمایه ها را طوری هدایت کنیم که به سمت مسکن برود. این نیاز به برنامه ریزی در سطح کشور دارد که متاسفانه به خاطر تصمیمات یک شبه و اقدامات جزیره ای هر ارگان و وزارتخانه این اجازه را نمی دهد که ما در برنامه ریزی هماهنگ باشیم. رکود مسکن و افزایش قیمت ها در یکی دو سال اخیر وجود داشت. ولی در مجموع اگر برنامه ریزی درستی برای تولید مسکن باشد و کنترل و هدایت سرمایه را به هر بخشی که می خواهیم ببریم رکود از بین خواهد رفت. یعنی برنامه ریزان و متولیان اصلی و دولت این برنامه ریزی ها را انجام بدهند. به هر حال برنامه ریزی دولت سوای از سوداگری است مخصوصا برای افراد متوسط و متوسط به پایین که نیازمند واقعی و مصرف کننده مسکن هستند. بیشتر باید روی آنها برنامه ریزی باشد. ما در ۸ سال گذشته در حوزه مسکن خیلی موفق نبودیم و به بهانه های مختلف طرح های قبلی را نیز تخته کردیم و با استدلال هایی که به نظر خودشان درست بود ولی برای دولت های قبلی که طرح های مسکن مهر و … داده بودند ایده آل بود ولی یک سری اشکال داشت. اگر دولت های جدید می آمدند و ایرادات آن را برطرف می کردند طرح های دولت های سابق می توانست مفید واقع شود.

بازار مسکن در دست اقتصاد چندجانبه رانتی

کمال اطهاری، پژوهشگر اقتصاد توسعه
عادت دولتمردان و مسئولان این است که اول پروژه را معرفی می کنند نه برنامه را. دولتمردان کی می خواهند از این شیوه تاسف بار دست بردارند که بارها و بارها تکرار می شود؟ این کار به یک برنامه نیاز دارد و نهادها و زیرساخت ها و مکان ها و عوامل شرکت کننده از پایین گرفته تا خود مردم، شهرداری تمام اینها باید تکلیف شان روشن شده باشد. همین که پروژه را معرفی کنند که یک مسکن می خواهیم بسازیم ۳۵ متر، اصلا قابل گفتار نیست. باید ببینم کجاست، برای کیست و چگونه می خواهد سامان داده شود. بعد قابل گفتگو می شود. در حال حاضر حداقل ۳۰ درصد جمعیت شهری ما در مسکن زیر ۳۰ متر زندگی می کند و به همین دلیل است که مسکن رانتی ساخته شده و به دلیل مساحت بسیار زیاد در دست مردم نیست اما این دلیل نمی شود که اشتباهی را کردند و پروژه هایی را معرفی کردند که برنامه مسکن را از برنامه اول توسعه ۱۳۶۸ نقض کردند. این برنامه ها باید در قالب یک طرح جامع مسکن جایی داشته باشد.
به هر صورت اینکه سرمایه ها به سمت بورس جریان پیدا کند خیلی خوب است اما این بخش واقعی اقتصاد را دولت نتوانسته سامان بدهد و می تواند به دلیل عدم ساماندهی بخش اقتصاد و جهت گیری آن به سمت دانش بنیان بورس هم به سرعت به حباب تبدیل شود.
در ایران چندین سال است که بازار مسکن به معنای واقعی کلمه وجود ندارد. چون مسکن در دست Monopoly یا اقتصاد چندجانبه رانتی قرار دارد. بانک ها به خصوص بانک هایی که قبلا قرض الحسنه ای بودند در ایجاد این انحصار دخالت مستقیم دارند و به این ترتیب به معنای بازار واقعی در ایران وجود ندارد. اینها با معاملات صوری قیمت را بالا می برند. پس اینکه بگوییم بازار مسکن اصلا معنا ندارد. در این بازار نه نهادهای رقابتی وجود دارد و سازماندهی های لازم برای بخش واقعی انجام نشده و تعاونی های مسکن تحت فشار رانت با اراده دولت های پیش منحل شدند و عرضه زمین رانتی است و زمین رانتی اجازه نمی دهد یک بازار حداقلی که اکثریت بتوانند از آن بهره مند شوند ایجاد شود با تراکم فروشی. تراکم فروشی یعنی زمین رانتی. زیرساخت های لازم برای شهرهای جدید فراهم نشده و به همین دلیل شهرهای جدید قابل سکونت نیستند. در این شهرها مسکن به معنی یک چهاردیواری بدون خدمات شهری لازم است. به این ترتیب خصلت مسکن متعارف در جهان، آن گونه که تعریف می شود در ایران حداقل ۱۰ سالی است وجود ندارد. برای ساماندهی بازار مسکن به معنای متعارف به علاوه مسکن اجتماعی، طرح جامع مسکن و بازنگری طرح جامع مسکن به دولت های مختلف طی ۱۵ سال اخیر ارائه شده اما عملیاتی نکردند. به این ترتیب چه تاثیری در بازار مسکن دارد سوال نادرستی است زیرا آن چیزی را که رانت است بازار مسکن نمی توان نام گذاشت. بازار مسکن باید تشکیل شود که نشده است.