نسخه غلط برای کاهش اجاره بها

ثمانه نادری

به گزارش کسب و کار نیوز، صعود قیمت‌ها در بازار اجاره بها بالاخره مسئولان را در فکر ورود به بازار اجاره‌بها و دخالت در نرخ گذاری‌ها انداخت. چندی پیش معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی از تعیین سقف اجاره توسط دولت خبر داد و در این راستا تاکید کرد که «کمیته سقف اجاره‌بهای مسکن» در وزارت راه و شهرسازی آغاز به کار کرده و هدف آن حمایت از مستأجران با ابزار مالیاتی است. سازوکار قانونی این کمیته با مشارکت نمایندگان دولت، بخش خصوصی و مجلس تعیین خواهد شد و هدف از آن نیز آرام کردن جو ملتهب بازار اجاره بها است. اینکه دولت در حصول به این هدف محقق می‌شود یا نه یک سوال مهم است و اینکه این سیاست قابل اجرایی شدن است؟ سوال مهم دیگر.

تجربه اجرای طرح‌های مشابه نشان می‌دهد، دولت در سرکوب قیمت‌ها با مکانیزم دستوری موفق نبوده است و احتمال اینکه این طرح نیز به نتیجه نرسد، وجود دارد. بر همین اساس برخی طولانی شدن زمان عقد قراردادهای اجاره را گزینه‌ای مناسب‌تر از این پیشنهاد برای کاهش التهاب بازار اجاره پیشنهاد می‌کنند. پیشنهاد دیگر کارشناسان کنترل قیمت اجاره با کنترل قیمت مسکن است که با خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن میسر خواهد شد.

برخی از فعالان بازارمسکن هم چنین طرحی را به لحاظ دخالت در در نحوه قیمت گذاری املاکی که خارج از حوزه اختیار دولت است، منطقی نمی‌دانند و از نظر آنها  کسی نمی‌تواند برای ملک کسی دیگر، نرخ تعیین کند.

راهکار برخی از کارشناسان بازار مسکن نیز، اتخاذ سیاست‌های تشویقی مثل معافیت مالیاتی برای موجران به منظور کنترل قیمت اجاره است.

در سال گذشته قیمت‌ها در بازار اجاره بیش از ۴۰ درصد افزایش پیدا کرد و پیش‌بینی کارشناسان برای ماه‌های آتی این است که افزایش اجاره بها تا ۳۰ درصد دیگر نیز محتمل خواهد بود. بر اساس آمارها حدود ۳۵ درصد مردم اجاره نشین هستند و به دلیل رکود بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، بر این میزان نیز افزوده می‌شود.

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک

در دولت نهم و دهم بود که موضوع تعیین سقف برای اجاره‌بها مطرح شد و بر اساس آن به مشاوران املاک اعلام کردند که نباید قراردادها را بیشتر از سقف معین اجاره بها تدوین کنند. اما این کار نتیجه نداد و به سرانجامی نرسید. البته جزئیات طرح جدید هنوز بازگشایی و رونمایی نشده و تا به مجلس برود چند ماهی طول می‌کشد. یعنی حداقل به تابستان امسال نمی‌رسد. اما با توجه به تجربه شکست خورده طرح‌های مشابه در سال‌های گذشته، آثار مثبتی از این طرح عاید بازار اجاره نخواهد شد.

در یک نگاه دقیق‌تر این طرح از دو بعد قابل بررسی است. یکی بعد حقوقی و یکی بعد اقتصادی عملی و اجرایی است. در بعد حقوقی بر اساس قوانین بالادستی و طبق قانون اساسی، مدنی، تجارت، قانون مالک و مستاجر و همینطور بر اساس دین مبین اسلام، مالکیت محترم شمرده شده و قمیت‌گذاری کالا مثل لوازم خانگی، اتومبیل، مصالح و خدمات با قیمت‌گذاری اموال غیرمنقول کاملا متفاوت است. دولت می‌تواند اموال منقول را قیمت‌گذاری کند اما اموال غیرمنقول را نه.

از سویی اقدامات پلیسی و تعزیراتی مشکل قیمت مسکن و اجاره بها را در کشور حل نمی‌کند. در مورد سوداگری البته برعکس باید برخورد تعزیراتی و حتی برخورد قضایی کرد اما بازار مسکن و اجاره خیر.

نکته دوم بحث اقتصادی و عملیاتی این طرح است. در اجرای یک قانون باید به  زیرساخت‌های اجرایی و عملیاتی آن قانون توجه داشت. از سال ۱۳۹۴ مصوب شده که سامانه املاک و مستغلات در وزارت راه و شهرسازی شکل بگیرد ولی دولت کوتاهی کرد. لذا بدون داشتن ابزار و سامانه امکان اجرای این قانون وجود ندارد. لذا این طرح در اجرا هم مشکل دارد و زیرساخت آن نیز فراهم نشده است. لذا پیش بینی این است که خود مالکین هم این طرح را دور می‌زنند.  به عبارتی وجه التزامی برای مالک در اجرای طرح وجود ندارد. آنها می‌توانند قانون را دور زده و بار مضاعفی برای مستاجرا ایجاد کنند. اما راهکار صحیح که البته در کشورهای توسعه یافته نیز اجرا می‌شود، اخذ مالیات‌های سنیگن از خانه‌های خالی است. میزان آن نیز باید آنقدری باشد که موثر و کارا باشد. یعنی صاحب خانه را وادار به عرضه خانه کند. راهکار دیگر تولید خانه‌های استیجاری است. اصلاح سیاست های پولی برای کنترل ورود بانک ها به ساخت و ساز و تصاحب املاک هم راهکار اثربخش دیگری برای کنترل قیمت در بازار اجاره است.