سایت خبری تحلیلی کسب و کار استارت آپ | کارآفرینی | دانش بنیان | اقتصاد
ثمانه نادری
به گزارش کسب و کار نیوز، رشد قیمتی مسکن و به همراه آن رشد اجاره‌بها، بخشی از دهک‌های پایین جامعه را از تهران فراری داده است و دغدغه تامین مسکن به عنوان یکی از ضروری ترین نیاز خانواده‌ها را برای اقشار پایین جامعه جدی تر از همیشه کرده است. اندک بررسی‌ای از وضعیت اجاره حاکی از رشد لحظه‌ای قیمت‌ها است که حداقل نرخ آن در برخی از مناطق پایین شهر بالای۲ میلیون تومان است. این در حالیست که مالکین همچنان در انتظار رشد قیمت‌ها هستند و نگرانی آنها این است که با عرضه مسکن در آینده متضرر شوند.
توقف فروش و عرضه مسکن، افزایش شدید فاصله تسهیلات مسکن با قیمت ها، انتظارات تورمی که توقع مالکین برای افزایش اجاره‌بها و قیمت‌ها را بالا می‌برد و همچنین تلاش برخی از شایعه‌پراکنان برای افزایش التهابات بازار از جمله مهم ترین مسائلی است که بازار مسکن را در آستانه یک بحران قرار داده است.
مسکن از جمله ضروری ترین نیازهای زندگی مردم به شمار می‌رود که به راحتی نمی توان از کنار آن گذشت. به همین دلیل از دید کارشناسان رسیدگی به آن باید به مثابه اقلام خوراکی در اولویت برنامه های دولت باشد. اما این در حالیست که هیچ یک از طرح های حمایتی دولت تا به حال به کمک مردم و اقشار کمتر برخوردار نیامده است و کماکان ایده‌هایی مثل ضرورت افزایش میزان تسهیلات مسکن، اجرای درست طرح استیجاری، عرضه زمین ارزان به اقشار محروم و همچنین تلاش برای افزایش عرضه، بلااستفاده باقی مانده است.
تداوم مهاجرت‌ها از تهران
بنا به اطلاعات سرشماری سال ۱۳۹۵ در فاصله زمانی سال‌های ١٣٩٠ تا ۱۳۹۵ تعداد ۳۵۰ هزار و ۶٣٢ نفر از استان تهران به استان‌های دیگر مهاجرت کرده‌اند. استان البرز بالاترین جذب مهاجر از تهران را داشته و استان‌های گیلان و مازندران به ترتیب در رتبه‌های دوم و سوم جذب مهاجر از استان تهران قرار دارند. آمار به تفکیک این‌طور توضیح می‌دهد که استان البرز با ۸۹ هزار و ۱۹۷ نفر بیشترین مهاجر را از استان تهران داشته است. استان‌های گیلان، مازندران و خراسان رضوی به ترتیب با ۲۸۵۳۱، ۲۳۶۴۳ و ۲۱۲۴۱ نفر از این نظر در رتبه‌های بعدی قرار دارند.
بر اساس آمار در سال‌های دهه ٧۵- ۶۵، روند مهاجرپذیری شهر تهران تدریجاً متوقف شد و این شهر به نقطه‌ای مهاجرفِرِست تبدیل شد و در نتیجه، رشد جمعیت آن کاهش یافته و سهمش از جمعیت کشور و استان تهران روندی نزولی پیدا کرد، اما مهاجرت به این شهر به‌صورت غیرمستقیم همچنان ادامه پیدا کرد.
افت ادامه دار معاملات مسکن
البته باید تاکید کرد که توقف معاملات و کاهش شدید آن نیز زنگ خطری است که از سوی کارشناسان بر تعمیق رکود در بازار مسکن، زده می شود.با افزایش قیمت مسکن در پایتخت که طبق آخرین آمار بانک مرکزی در فروردین ماه ۱۳۹۸ به ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده، معاملات نیز کاهش پیدا کرده و ۷۳ و ۳۲ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد. این در حالی است که گفته می‌شود حدود ۹۰ درصد خرید و فروش‌ها را دلال‌ها رقم می‌زنند.
کاهش تعداد فایل های رهن کامل
طبق آخرین سرشماری در ایران در سال ۱۳۹۵ تعداد خانوارهای ایرانی برابر با ۲۴ میلیون خانوار بوده است که از این تعداد بیش از ۶ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار در واحدهای استیجاری زندگی می‌کنند. بنابراین چیزی حدود یک چهارم خانوارهای ایرانی مستاجر هستند و دغدغه اجاره مسکن با قیمت مناسب یکی از مهم ترین چالش‌های آنها است. نرخ های اجاره‌بها در برخی از مناطق تهران بین ۱ تا ۴ میلیون متغیر است و این در حالیست که مالکین افزایش اجاره بالا را بر رهن کامل ترجیح می‌دهند. از این رو تعداد فایل‌های رهن کامل به ویژه در میان آپارتمان‌های کمتر از ۱۰۰ مترمربع به شدت کاهش پیدا کرده است. البته این در حالیست که قیمت رهن کامل نیز رو به افزایش است.
حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک
احتکار مسکن توسط بانک‌ها
طبق قانون اساسی تامین مسکن مناسب جزو وظایف دولت به شمار رفته و در این قانون تکلیف دولت برای تامین مسکن اقشار متوسط و ضعیف یعنی کسانی که در اجاره‌نشینی به سر می‌برند، به صراحت بیان شده است. اما دولت در انجام این وظیفه درست عمل نکرده به همین دلیل چند راهکار اساسی برای تحقق این امر به دولت پیشنهاد می‌شود. اول اینکه سیاست‌های پولی و بانکی خود را اصلاح کرده و جلوی بنگاه‌داری بانک‌ها را بگیرد. بخشی از بانک‌ها در تولید مسکن نامتعارف در کشور و حتی در احتکار مسکن نقش مستقیم داشته و خانه‌های خالی خریده و نگهداری می‌کنند. در حالی که ورود آنها به ساخت و ساز مسکن ممنوع است. دومین راهکار مدیریت زمین است. بیش از ۶۰ درصد قیمت مسکن به زمین آن بر می‌گردد که تامین آن برای مردم، به ارزان‌سازی مسکن کمک می‌کند. به منظور اجرای طرح مسکن استیجاری زمین باید در اختیار انبوه سازان قرار بگیرد. همچنین لازم است شورای پول و اعتبار، بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد و امور داریی با هم هماهنگ شود و جهت تامین مسکن، تسهیلات ویژه‌ای را در اختیار مردم با مدت زمان بازپرداخت، بیشتر و سود پایین تر، قرار دهند. این اقدامات حرکت مناسبی در بازار مسکن ایجاد کرده که پس از آن می‌توان با آمایش سرزمین و با توجه به رشد جمعیت که به تبع آن سالیانه یک میلیون ازدواج داریم و به تناسب آن نیاز به به بیش از یک میلیون مسکن؛ بتوانیم نیاز مردم را تامین کنیم تا حجم این نیاز انباشته نشود.
