افزایش ساخت و ساز واحدهای لوکس

ثمانه نادری

به گزارش کسب و کار نیوز حال اگر این مسئله را در کنار رشد ۹۰ درصدی قیمت مسکن و التهاب اجاره بهاء بگذاریم، تامین تقاضای مردم برای این بخش سخت تر می شود. بر اساس بررسی های موجود معاملات بخش مسکن بیش از ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده و این روند ادامه دار هم خواهد بود. به همین دلیل عمیق تر شدن رکود در بخش مسکن از دید فعالان این حوزه اجتناب ناپذیر است. اما اینکه چاره چیست؟ به گفته برخی نیازمند افزایش میزان ساخت و ساز و ارائه تسهیلات ارزان به متقاضیان برای ساخت و یا تهیه مسکن است. این در حالیست که میزان ساخت و ساز در سال جاری نسبت به قبل بیش از ۵۰ درصد کاهش داشته و این کاهش تولید در اثر انتقال سرمایه های مردم به بانک ها به دلیل کاهش بازدهی و سود دهی ساختمان اتفاق افتاده است.
به اعتقاد کارشناسان توقف ۵ ساله ساخت و ساز از علل افزایش نرخ اجاره بها و مسکن بوده و لازم است دولت با مکانیزم هایی به افزایش میزان عرضه مسکن کمک کند. اما اینکه این مکانیزم ها چیست جای سوال دارد؟
بر اساس گزارش های موجود انبوه سازی غیرهدفمند نه تنها مشکل عرضه مسکن را حل نکرده بلکه به رکود این بخش به دلیل دامن زدن به واسطه گری در بخش مسکن و همچنین معضل خانه های خالی، دامن زده است.
به گفته یک کارشناس در حوزه مسکن، تغییر رویکرد وزارت راه و شهرسازی برای تسهیل تولید و عرضه مسکن گامی رو به جلو است که در صورت رعایت الزامات سیاستگذاری می تواند هم موجب افزایش عرضه و تنظیم بازار شود و هم با رونق تولید مسکن، افزایش اشتغال و رونق اقتصاد را می تواند به دنبال داشته باشد.
طبق پیشنهاد این کارشناس دولت می تواند ظرفیت بخش خصوصی را در این شهرها فعال کند. زمین هایی که اکنون ارزش مناسبی پیدا کرده اند را در اختیار بخش خصوصی قرار دهد. بخش خصوصی هم در این زمین ها مجموعه های مختلفی را ایجاد کند. در این صورت از آنجایی که بخش خصوصی تمایل دارد هر چه سریعتر از منافع اقتصادی این پروژه ها بهره مند شود، خدمات مورد نظر هم با سرعت بیشتری تامین می شود و متقاضیانی که سال ها منتظر تحویل واحدهای مسکن مهر خود هستند، زودتر صاحب خانه خود می شوند. اما برخی از کارشناسان هم عقیده دارند که دولت باید در روش های ساخت و ساز تجدید نظر کرده و از شیوه های سنتی خارج شود.

حمایت از تولید مسکن
حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک
به منظور افزایش عرضه مسکن و به تبع آن تعادل و توازن در عرضه و تقاضای مسکن لازم است عرضه مسکن را با واقعیت و نیاز جامعه تطابق داد. با توجه به اینکه در ۵ سال گذشته، تقریبا ۴۰ درصد تولید مسکن کاهش پیدا کرده و این خود باعث اختلاف در برقراری توازن عرضه و تقاضا شده، قیمت مسکن رشد چندبرابری داشته است. قاعدتا بایستی با راهکارهایی مثل مدیریت زمین که ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را به خود اختصاص داده، این توازن برقرار شود. نکته بعدی دادن زمین ها به انبوه سازان و برقراری قراردادهای مشارکت مابین تولیدکنندگان، مشارکت کنندگان با وزارت راه و شهرسازی است که تولید مسکن را بالا ببرد. نکته دیگر که به افزایش تقاضا و بالا رفتن میزان تولید مسکن و فروش آن، کمک می کند، بالا بردن و متناسب کردن تسهیلات بانکی و رشد قیمت مسکن است. تسهیلات بانکی ما از رشد قیمت مسکن جا مانده است. در حالی که حل این مسئله می تواند کمکی در جهت افزایش قدرت خرید مردم و متناسب کردن آن با بازار و افزایش عرضه مسکن در کشور باشد. نکته بعدی در خصوص بازار عرضه مربوط به تولید مسکن استیجاری در کشور است. بخش عمده ای از مردم امکان خرید مسکن ندارند. تولید مسکن استیجاری می تواند به افزایش عرضه مسکن کمک کند که هنوز به آن عمل نشده است. امید است با افزایش عرضه و همین طور جذب سرمایه های سرگردان در حوزه مسکن که با تشکیل تعاونی های مدیریت و نظارت دقیق جلوی سوداگری در بازارها را بگیرد، به افزایش تولید مسکن و برقراری توازن بین عرضه و تقاضا کمک کرد که خروجی آن کنترل قیمت مسکن و کاهش قیمت مسکن است. مهم تر از همه این پیشنهادات در قالب برنامه جامع وجود دارد اما عمل نمی شود. در قالب این برنامه جامع اگر دولت خود را پایبند دانسته و مجلس هم بر روند اجرا نظارت کند، توازن بین عرضه و تقاضا به وجود خواهد آمد. سالانه کمتر از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شود در حالی که سالی یک میلیون ازدواج داریم. یعنی حدودا ۷۰۰ هزار واحد مسکونی کم داریم که اگر کسانی که پیش از این خانه دار نشدند را اضافه کنیم به مراتب، ارقام آن بیشتر می‌شود و باید گفت با این حساب مدت زمان خانه دار شدن را به ۱۵ سال و ۲۰ سال افزایش داده است. این اتفاقات خوبی برای بخش مسکن نیست. از طرفی باید نگاهی هم به فعالیت های غیرقانونی بانک ها کرد که به جای کمک به تولید به ساخت واحدهای غیر نیاز و واحدهای لاکچری که دردی از توازن عرضه و تقاضا در کشور دوا نمی‌کند، منجر شده است. پس می‌طلبد که با اصلاح سیاست هایی، مجلس و بانک ها را موظف به تقویب تولید در جهت تقویت تولید کنندگان برای ساخت و ساز کنیم.

تقویت سرمایه گذاری در بخش مسکن
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن
دو مسئله مهم در ارتباط با مسکن و ساخت و ساز مطرح است. اولین مسئله این است که تقاضای موجود در بخش مسکن تقاضای واسطه گری است که این تقاضا تقریبا ۷۰ و ۸۰ درصد تقاضای مسکن را شامل می شود و دومین مسئله مدیریت نادرست نهاده های تولید است. پس اول از همه لازم است این تقاضای سوداگرایانه را کنترل کرد و قیمت مسکن که ناشی از دلالی و سوداگری بالا رفته است را پایین آورد تا منجر به کاهش تقاضای غیرمولد در بخش مسکن شود و دومین کار مدیریت درست و برنامه ریزی برای نهاده های تولید است. دو اقدام مهم می تواند قیمت مسکن را کنترل کند و قیمت واحدهای مسکونی را بالا ببرد. یکی عرضه زمین و دیگری ارائه تسهیلات ارزان است. تسهیلات ارزان سود سرمایه گذاری در بخش مسکن را افزایش می‌دهد و اگر این امر انجام شود در عمل موجب کاهش قیمت واحدهای تولیدی می‌شود. این موضوع در کنار توجیه پذیر کردن سرمایه گذاری در بخش مسکن، به افزایش قدرت خرید مسکن هم کمک می کند و بعد از آن می توانیم انتظار داشته باشیم که با افزایش عرضه رونق غیرتورمی در بازار مسکن به وجود آید.